房價的博弈：樓市宏觀調(diào)控或?qū)K淡收場？

此輪宏觀調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年有余，但是房地產(chǎn)的價格并沒有如我們預期的那樣出現(xiàn)下調(diào)，相反卻出現(xiàn)了小幅上漲。房地產(chǎn)價格的上漲已經(jīng)明白無誤地高告訴我們，宏觀調(diào)控以失敗告終已成為必然結(jié)局，無論是房價還是其他方面。

對于大地產(chǎn)商而言，由于在拿地、供應商談判以及內(nèi)部成本控制等方面的優(yōu)勢與能力，本輪宏觀調(diào)控并沒有對他們造成太大的影響。從房地產(chǎn)業(yè)上市公司的經(jīng)營財報來看，2012年前三季度的成績并不算太差，銷售利潤率稍有下降罷了。

苦逼的是中國的制造業(yè)，一噸鋼鐵的利潤還不如一頭豬，與地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)所受影響相比，異常慘烈。這是此輪宏觀調(diào)控的巨大失敗。

目前，高房價似乎已經(jīng)高到怨聲載道的地步。按理說，商品房本是商品，就算是特殊的商品，也必須符合供求規(guī)律。價格上漲就代表了需求未被滿足，無論是自主性需求還是投資型需求。需求越是旺盛，房價就自然越加高漲。宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)也是基于供求規(guī)律，于是筆者不禁要問，基于供求規(guī)律是正確的嗎?

需求未被滿足，正確的思路應該是想方設(shè)法增加供給，而不是抑制需求。如今調(diào)控的手法即抑制了需求，也抑制了供給，能達成房價下滑的目標嗎?很難，在消費者處于完全不利地位的情況下更難。再者，隨著調(diào)控的進一步進行，消費者也會慢慢地轉(zhuǎn)移價格“錨”，會以新的的價格做基礎(chǔ)，認定新的房價“錨”，市區(qū)需求逐漸轉(zhuǎn)移到城郊或臨近城市，需求的力量逐漸推高周邊地區(qū)的房價。

同時，供求規(guī)律有個基本的假設(shè)，那就是消費者都是理性的，這正是該規(guī)律的致命所在。

消費者多半是不理性的，這才是常態(tài)。因此，這里就有必要把需求區(qū)分為兩種類型：理性需求和非理性需求。在信息充分的環(huán)境條件下，消費者作出理性的判斷是容易的，但是在信息不充分的條件消費者很容易作出非理性的判斷，極易發(fā)生“羊群效應”。

宏觀調(diào)控的目的本是想擠出投資型需求(而前文提到的非理性需求則集中在投資型需求上)，避免房市猶如股市般的擊鼓傳花，成為權(quán)貴資本的獲利場，成為博傻的游戲，保護自住需求者的利益。出發(fā)點毋庸置疑，但好心沒做好事。

宏觀調(diào)控的一棒子下來，連同大家一起被打了，導致市場有效需求集體衰退，與此相關(guān)產(chǎn)業(yè)哀鴻遍野。暫時來說還沒有割到投資者的“韭菜”，但是部分行業(yè)卻坐實了給房地產(chǎn)行業(yè)打工的角色。

其實，政府要達到擠出投資型需求的目的并不難，政府只要告訴消費者或者投資者那個地區(qū)現(xiàn)在的房屋存量到底是多少?到底有多少人口需要進行租住房屋抑或外來人口的數(shù)量?現(xiàn)階段房屋的空置率是多少?消費者自然就能知道該不該參與這場游戲。

很遺憾，政府沒有做這樣一件更簡單有效的事情，相反做了件毫無意義的事。不過這是可以理解的，這正是“管”的思維，而非市場經(jīng)濟的思維，市場經(jīng)濟的思維是讓信息更加透明，更加公開。

如果房屋存量、房屋空置率和外來人口情況都是知曉的情況，一個地方房價依然快速上漲，那必然意味著這個區(qū)域確實有旺盛的需求，房價高也不足慮。相反，高房價還有可能成為倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要推動力，特別是對于長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)來說，土地資源越加稀缺，房價越高，倒逼的力量就越大，生產(chǎn)效率較低的產(chǎn)業(yè)必然要想辦法轉(zhuǎn)移。這難道不是好事嗎?更何況，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)早就提出了“騰籠換鳥”的政策方針。在某種程度上，這也是高房價的積極意義。