杭州樓盤一夜降數(shù)千元 房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)浮現(xiàn)“坑死”信托

 2月19日晚，杭州某樓盤宣布降價(jià)，將平均價(jià)從17200元/平米降到了13800元/平米，直降3400元，降價(jià)幅度高達(dá)20%。此舉直接觸發(fā)了該樓盤老業(yè)主維權(quán)，2月21日下午，該樓盤老業(yè)主齊聚售樓處進(jìn)行了一系列維權(quán)行動(dòng)，業(yè)主一怒之下砸壞了樓盤沙盤。

這是繼杭州某樓盤單價(jià)直降5000元后，另一起同期發(fā)生在杭州的樓盤大幅降價(jià)行動(dòng)。而更有甚者，同期江蘇常州一個(gè)名為"雅居樂(lè)星河灣"的樓盤也傳來(lái)大幅降價(jià)的消息，其最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折左右。

與一二線城市火爆的土地市場(chǎng)相反，國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)隱約已經(jīng)出現(xiàn)了崩潰的跡象。近期，各地頻頻爆出開(kāi)發(fā)商欠債"跑路"、"鬼城"等新聞，"積壓""虛火""泡沫""崩盤"等不絕于耳，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)隱約出現(xiàn)了"拐點(diǎn)"。

2014年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。三四線樓市整體銷量也延續(xù)著2013年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。2014年1月，25個(gè)三線城市新建住宅成交量為11.22萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低，14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

正當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳之際，信托行業(yè)兌付的洪峰則來(lái)勢(shì)洶洶，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)浮現(xiàn)的"拐點(diǎn)"徹底將信托行業(yè)逼向了"絕路"。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2013-2017年中國(guó)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，截至2013年，我國(guó)信托公司信托資產(chǎn)總規(guī)模為10.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)46.0%。其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金達(dá)到了10337.49億元，占比為10.03%。考慮到在監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)貸款時(shí)，部分實(shí)際投向房地產(chǎn)的項(xiàng)目以工商企業(yè)類信托的名義發(fā)行，而投向工商企業(yè)領(lǐng)域的信托資金達(dá)到了29004.55億元，占比28.14%。

2014年全年，預(yù)計(jì)將有9000億元左右的集合信托到期，加之利息，兌付總額達(dá)到了1萬(wàn)億元左右。而目前的信托行業(yè)兌付的風(fēng)險(xiǎn)敞口主要集中在房地產(chǎn)與平臺(tái)信托領(lǐng)域，房地產(chǎn)、平臺(tái)信托2014年到期規(guī)模預(yù)計(jì)將分別達(dá)到2500億元和2300億元，占2014年到期集合信托的比例分別為27%和25%。而工商企業(yè)類2014年到期規(guī)模2100億元，占比23%。所以，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托兌付壓力非常大，尤其是在三四線城市的信托項(xiàng)目。

而從目前來(lái)看，2014年需要兌付的信托項(xiàng)目很大一部分可能來(lái)自于三四線城市。自從2010年一二線城市限購(gòu)之后，大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，引發(fā)了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪大躍進(jìn)式的狂飆。由于開(kāi)發(fā)門檻比較低，大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)涌入，在融資能力欠佳的情況下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求信托融資，由此間接促進(jìn)了信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)?？耧j直上。

如今，短期大量開(kāi)發(fā)導(dǎo)致部分三四線城市供求關(guān)系惡化，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛"逃離"三四線城市，而很多中小開(kāi)發(fā)商則深陷其中，很多信托項(xiàng)目面臨著到期難以兌付的窘境。一般情況來(lái)說(shuō)，面對(duì)洶涌而來(lái)的信托到期洪峰，借新還舊是堅(jiān)守剛性兌付法則的信托公司最為嫻熟的風(fēng)險(xiǎn)緩釋手段。

但是，借新還舊的手法在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、利率上行的不利外部環(huán)境下將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而這僅僅是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)際上，在其他領(lǐng)域，信托行業(yè)的情況也不容樂(lè)觀。

從商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，截至2013年末，商業(yè)銀行的不良貸款余額達(dá)到5921億元，同比增長(zhǎng)20.13%，不良貸款率1.00%，比年初上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。這已是自2011年第四季度以來(lái)，不良貸款余額連續(xù)9個(gè)季度反彈，未來(lái)一段時(shí)期不良貸款規(guī)?？赡苓€會(huì)繼續(xù)攀升。商業(yè)銀行尚且如此，作為風(fēng)險(xiǎn)承受程度更高的信托行業(yè)，面臨的兌付危機(jī)可想而知。

坦率的說(shuō)，房地產(chǎn)領(lǐng)域只是信托行業(yè)的冰山一角。在不健康的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和"剛性兌付"的雙重壓力下，信托行業(yè)發(fā)展顯得"異常脆弱"，一旦經(jīng)濟(jì)下行，很多信托公司將面臨著巨大的兌付壓力，事實(shí)上，很多兌付風(fēng)險(xiǎn)依然沒(méi)有暴露，而且在不斷集聚。

2013年，新增集合信托規(guī)模為13044億元，而集合信托計(jì)劃平均期限在2年左右，僅這一部分信托就意味著信托行業(yè)在2015年依然面臨著非常大的兌付壓力。因此，我們不禁要問(wèn)：2014年信托行業(yè)能夠挺過(guò)去嗎？如果能，那么2015年呢？