90后真的不會(huì)買(mǎi)房嗎 萬(wàn)科的出路在哪里

 萬(wàn)科的出路在何方？

萬(wàn)科，作為整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的標(biāo)桿，蟬聯(lián)年度銷(xiāo)售總額冠軍多年。說(shuō)萬(wàn)科的出路在哪里，就像在說(shuō)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的出路在哪里一樣。

年初，萬(wàn)科的郁亮就帶隊(duì)分別拜訪阿里巴巴，騰訊，小米等電商巨頭，儼然是要拉開(kāi)架勢(shì)研究電商了。同時(shí)又讓90后的自主創(chuàng)業(yè)者到萬(wàn)科演講，對(duì)中國(guó)的未來(lái)購(gòu)房者群體體現(xiàn)了前瞻性的關(guān)注。90后、網(wǎng)絡(luò)、電商，這其中的關(guān)聯(lián)性不言自明。在互聯(lián)網(wǎng)要將所有傳統(tǒng)行業(yè)革命的今天，萬(wàn)科作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，也順大流般開(kāi)始了自我革命。

90后真的不會(huì)買(mǎi)房嗎？

但這個(gè)未來(lái)在多遠(yuǎn)之后，你我永遠(yuǎn)不知道。房地產(chǎn)行業(yè)和零售業(yè)及其他多種傳統(tǒng)行業(yè)最大的不同之一，就在于它的地域性。而且說(shuō)90后都不會(huì)買(mǎi)房了其實(shí)是很偏頗的，雖然90后的創(chuàng)新意識(shí)與自我意識(shí)已經(jīng)和20年前的年輕人有了天差地別，但是中國(guó)家庭意識(shí)的影響和傳承是不可忽略的，對(duì)于家庭觀念的培養(yǎng)已經(jīng)深入骨髓，而家和房子，在中國(guó)人的觀念里也劃上了驚人的等號(hào)。

在整個(gè)國(guó)人的觀念沒(méi)有發(fā)生根本轉(zhuǎn)變之前，筆者相信如萬(wàn)科一般保守的公司，是不會(huì)輕易做出變革性的決定的。畢竟他承擔(dān)不起任何一個(gè)決定所帶來(lái)的負(fù)面效果。而電商要讓整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)洗牌的事情，在未來(lái)三年內(nèi)很難發(fā)生，這與中國(guó)現(xiàn)行的政治體制和客戶群體是有著莫大關(guān)聯(lián)的。這一關(guān)聯(lián)只要簡(jiǎn)單的拉出一張各省市外地人置業(yè)比例的清單就清楚了。所有購(gòu)房者，和其購(gòu)房的地域總會(huì)產(chǎn)生三緣關(guān)系的，簡(jiǎn)而言之，打算在上海發(fā)展，定居的人，在北京買(mǎi)房的可能性有多大呢？所有的外地人購(gòu)房的情況，都與該城市的外來(lái)人口是呈現(xiàn)正相關(guān)的。而電商的最大意義在于，實(shí)現(xiàn)了不同區(qū)域的商家和客戶的關(guān)聯(lián)，這種關(guān)聯(lián)，至少目前在房地產(chǎn)銷(xiāo)售上看來(lái)，顯得如此的可笑。

中國(guó)房屋的需求仍在增加

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》調(diào)查顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮確實(shí)是政策改革的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)是伴隨著中國(guó)住房制度改革的背景下進(jìn)行的。房屋作為每個(gè)人的必須性需求，特別是隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，城市房地產(chǎn)的巨大需求就被培育出來(lái)。需求的強(qiáng)勁促使價(jià)格的快速上漲，1998-2004年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格按照23%-36%的速度快速增長(zhǎng)。

2005年我國(guó)開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年就開(kāi)始了所謂的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。然而民眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期始終是上漲的，不論從哪個(gè)方面看，民眾都不相信政府打擊房?jī)r(jià)的決心。在看漲的預(yù)期下，2005年和2010年兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)是，市場(chǎng)依然樂(lè)觀。只有在政策持續(xù)了一兩年之后，市場(chǎng)的溫度才會(huì)有所下降。

圖表1：20世紀(jì)90年代以來(lái)調(diào)控與刺激政策下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)（單位：億元，%）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從上圖的價(jià)格增長(zhǎng)速度線可以看出，2005-2012年房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度并不比2004年以前的投資熱時(shí)的價(jià)格低，甚至要高于后者，房?jī)r(jià)一直在變漲。

由此可見(jiàn)，房屋作為大多數(shù)民眾的剛性需求，其受政策的影響較小。原因是這么多年房地產(chǎn)的新增供給有許多被投資客所購(gòu)得，他們?cè)谕聘邇r(jià)格的同時(shí)也擠壓了普通民眾的剛性需求。在剛性需求沒(méi)有被滿足的情形下，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以對(duì)需求和價(jià)格形成實(shí)質(zhì)性影響。

目前，中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始推“二胎”政策，在中國(guó)人口基數(shù)不斷增加下，或?qū)⑦M(jìn)一步推高中國(guó)房屋的剛性需求，加之中國(guó)五千年的傳統(tǒng)文化使得整個(gè)國(guó)人的觀念不可能在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，故筆者認(rèn)為，說(shuō)90后不會(huì)購(gòu)房的論調(diào)是站不住腳的。