一季度GDP增長7.4% 依然看漲2014年中國房地產(chǎn)價格

 一、一季度經(jīng)濟運行形勢有利于房價上漲。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2014年第一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為1.28萬億元，按可比價格計算，同比增長7.4%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.43萬億元，同比增長16.8%；全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算同比增長8.7%；社會消費品零售總額6.21億元，同比名義增長12.0%；居民消費價格同比上漲2.3%，其中，城市上漲2.4%，農(nóng)村上漲2.0%；全國農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3224元，同比名義增長12.3%，扣除價格因素實際增長10.1%；全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8155元，同比名義增長9.8%，扣除價格因素實際增長7.2%；截至3月底，人民幣廣義貨幣（M2）余額116.07萬億元，同比增長12.1%。從統(tǒng)計發(fā)布宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)來看，中國經(jīng)濟7.4%的增長速度依然高于全球經(jīng)濟的預期增長速度3.9%，各項經(jīng)濟指標的運行平穩(wěn)。從房地產(chǎn)價格上漲的機制來看，GDP的高速增長是房地產(chǎn)價格上漲最主要的因素。

二、二三線個別樓盤空置為個別風險而非市場系統(tǒng)風險。

4月15日，外媒集中頻繁發(fā)布頭條消息唱“空”中國房地產(chǎn)市場。外媒從二三線城市的個別樓盤空置率為出發(fā)點，推理出中國經(jīng)濟的增長速度不足以支撐整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》分析認為：三線城市個別房地產(chǎn)公司由于經(jīng)驗不足或者急功近利，在開發(fā)商品住宅和打造城市綜合體項目時，沒有充分考慮項目的各方面風險，從而導致市場認可度不高，樓盤滯銷的現(xiàn)象；這是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)所面臨的的個別風險，而非整個房地產(chǎn)市場所面臨的的系統(tǒng)性風險。

三、貨幣供應量高速增長致使物價上漲，必然導致房地產(chǎn)價格上漲

作者在上篇討論中國房地產(chǎn)價格走勢的分析文章從購房者對住房的支付意愿和生活成本的角度，揭示房價上漲的因素。本文將從貨幣供應量和物價的角度，探討房地產(chǎn)價格上漲的因素。

（1）貨幣供應量增長年均增長20%以上。

1990年中國貨幣和準貨幣（M2）的供應量僅為1.53萬元，貨幣供應量（M1）為0.70萬億元。根據(jù)央行披露的數(shù)量，截至2013年底，貨幣和準貨幣（M2）的供應量為110.65萬元，貨幣供應量（M1）為33.73萬億元，M2的年均增長率達到20.65%，M1的年均增長率達到了18.67%。貨幣供應量的高速增長率，使得貨幣競爭購買社會的總商品，在需求大于供給時，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，只能通過價格來調(diào)整供給與需求的均衡。短期內(nèi)，貨幣供應量大量增長必然會導致物價水平上漲。

圖表 1 中國M1和M2供應量增長情況圖

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

（2）消費者物價指數(shù)不斷上漲，人民幣購買力不斷下降。

圖表 2 1951-2012年居民消費價格水平

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

自1978年改革開放以來，中國經(jīng)濟變保持了較高速度的增長速度的同時，物價水平也保持了持續(xù)不斷的增長。在1985年至1996年期間，居民消費價格水平保持了年均10%以上的增長水平，1994年的消費者物價水平上漲24.1%，為歷年之最。按照70法則，10%的增長率水平會使得物價用7年時間就會翻一倍，也就是說，同樣的一塊錢在1985年的時候能夠買4個包子，而到了1996年卻只能買2個包子了。從1998年至2013年，居民消費價格水平保持了2-4%的增長水平，那么物價在25年左右會翻一倍。在一個通貨膨脹的時代，房價難逃不上漲的命運。