十字路口的房市

屬性分析

2014年以來，我國商品房銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)了負(fù)增長，且這種負(fù)增長數(shù)值出現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢，房地產(chǎn)下行態(tài)勢明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.6%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.5%。分項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，其中尤其以住宅的降幅最大。本文也主要對住宅這塊進(jìn)行探討。

2013.05-2014.05全國商品房銷售面積及銷售增速（單位：%）

資料來源：統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

住宅的需求具有雙層屬性。一方面，根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，從下圖可以看出，一線城市商品住宅用房的平均價(jià)格整體較高。以北京市為例，2013年北京市城鎮(zhèn)居民可支配收入為40321元，假定人均住宅面積為30平方米，按2014年5月北京市商品房銷售價(jià)格計(jì)算，一個(gè)人即使將全部可支配收入都用在購房上面也需要19.5年的時(shí)間，由于個(gè)人可支配收入和商品住宅價(jià)格增長速度以及通貨膨脹不同，年限會(huì)發(fā)生變化。但是，整體可以看出，商品住宅具有奢侈品屬性。房貸分期付款方式緩解了暫時(shí)的個(gè)人資金壓力，但同時(shí)也對個(gè)人未來的消費(fèi)能力和社會(huì)消費(fèi)造成影響。

2013.05-2014.05一線城市商品住宅銷售平均價(jià)格（單位：元/平方米）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

另一方面，商品住宅又具有必需品屬性。居住是基本的生存條件，"有房"成為現(xiàn)代婚嫁的社會(huì)訴求。2014年3月16日，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》（以下簡稱規(guī)劃），規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。我國城市化發(fā)展客觀上要求大量商品住宅供給，商品住宅具有剛性需求。

基于商品住宅的以上兩個(gè)屬性，使得商品住宅具有了投資品的特性。由于剛性需求的預(yù)期使的商品住宅價(jià)格的預(yù)期在長期內(nèi)看漲，炒房導(dǎo)致流動(dòng)資本急劇的流進(jìn)房地產(chǎn)市場，這也是多年房價(jià)居高的原因之一。抬高的房價(jià)損害了普通的購房者，也催生出泡沫。商品住宅的結(jié)構(gòu)（價(jià)位不同的住宅面積結(jié)構(gòu)）和布局（區(qū)位和位置選擇）不合理又加重了泡沫。

其實(shí)，這種剛性需求的依據(jù)是長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程，但是短期內(nèi)主要由有效需求來決定，即購買能力或收入水平。倘若房價(jià)匹配不了社會(huì)的一般購買力，那么就會(huì)產(chǎn)生供需上面的不平衡。而供需不平衡達(dá)到一定程度，開發(fā)商無法通過回流的資金來滿足后續(xù)的投資以及歸還債務(wù)，就不得不降低房價(jià)。但是，房價(jià)的降低并不見得一定會(huì)帶來購買量的上升，這還要受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一、市場利率降低，但房貸利率縮緊。

5月12日，中國人民銀行召開了住房金融服務(wù)專題會(huì)議，會(huì)上要求銀行滿足居民商品住房貸款需求。從去年年底開始，能源、鋼鐵及房地產(chǎn)等行業(yè)都陷入信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行受到較大牽連影響，不良貸款率上升。房地產(chǎn)行業(yè)整體的不景氣以及銀行風(fēng)控要求導(dǎo)致銀行非常謹(jǐn)慎地控制房貸發(fā)放。即使在央行明確出臺政策后，銀行依舊對房貸利率進(jìn)行了不同幅度的上浮。

但是5月份市場利率整體利率穩(wěn)重下行，其中，銀行間回購加權(quán)利率R07D品種較4月末下行83個(gè)基點(diǎn)至3.24%。受教于去年年中資金壓力過緊的歷史經(jīng)驗(yàn)，央行出臺了一系列措施對市場進(jìn)行資金注入，包括凈投放資金、放低存款基準(zhǔn)率等。房地產(chǎn)等行業(yè)不景氣導(dǎo)致投資減少，也會(huì)產(chǎn)生資金的擠出效應(yīng)，這一部分?jǐn)D出的資金一部分回流到其他部門投資，比如交通運(yùn)輸部門投資增加，一部分則轉(zhuǎn)移到商品消費(fèi)和貨幣市場。所以貨幣市場的整體資金面比較寬松，利率呈下行趨勢，銀行的理財(cái)產(chǎn)品利率也高位回落。

購房者在此時(shí)購房可能承擔(dān)房貸利率與市場利率之間的差額損失。這種短期內(nèi)的變動(dòng)可能會(huì)影響一部分關(guān)注短期和風(fēng)險(xiǎn)厭惡購房者的購房熱情。

二、物價(jià)水平總體較低，存弱通縮預(yù)期或?qū)е铝鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在生產(chǎn)資料方面，2014年1-5月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.9%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降2.1%。在生活資料方面，2014年1-5月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.3%。物價(jià)指數(shù)基本維持在3%以下。由此，社會(huì)可能存在一定的弱通貨緊縮預(yù)期。而這種預(yù)期可能導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的加大并進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)期?；谶@種預(yù)期，購房者就會(huì)對購房持觀望態(tài)度，而商品住宅價(jià)格的降低又會(huì)加重這種觀望態(tài)度。