房地產(chǎn)去庫存之萬科玩法——長租公寓

 近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議專題研究了推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革。會議提出,要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)政策再次釋放調(diào)整信號,意味著去庫存仍將是重點。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，從2009年的高速增長后，2010-2012年處于低速增長但整體維持上升，2013年出現(xiàn)較高的增速，2014年住宅的銷售面積，較2013年下滑7.58%，為12.07億平方米。在一段時間的高速增長后，我國商品房銷售額出現(xiàn)了近年來的首次下滑，由于我國經(jīng)濟進(jìn)入調(diào)整期間，房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟宏觀環(huán)境的影響較大。2014年商品房銷售額7.63萬億元，同比下降6.31%。

圖表1：2008-2014年中國商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

圖表2：2008-2014年中國商品房銷售金額及同比增速（單位：億元，%）

資料來源： 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

專家指出，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值；二是報告期處于施工或新開工狀態(tài)(半成品)并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

近期決策層也在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存，多種信息表明，樓市去庫存正成為當(dāng)前中國經(jīng)濟的重要工作。那么在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫存該如何發(fā)力？

近兩年，在北上廣等城市，包括“YOU+”、蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓、優(yōu)客逸家等長租公寓品牌不斷興起，其中不少企業(yè)受到了風(fēng)投關(guān)注和資本注入。一夜之間北上廣的長租公寓品牌風(fēng)聲水起，猶如雨后春筍般悄然涌現(xiàn)。如今， 長租公寓品牌已成為一種針對年輕白領(lǐng)打造的全新地產(chǎn)產(chǎn)品，而這一產(chǎn)品也在逐漸成為地產(chǎn)未來一個重要的細(xì)分市場。大量的競爭者進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)、做這一項產(chǎn)品，足以證明對長租品牌公寓的市場需求規(guī)模已經(jīng)開始形成。

品牌房企也不甘落后。據(jù)悉，萬科今年成立五大事業(yè)部發(fā)展新業(yè)務(wù)，“萬科驛”租賃公寓業(yè)務(wù)便是新業(yè)務(wù)之一。

重慶萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“以往開發(fā)商都是建房、賣房再到租房，現(xiàn)在試行建房、租房再到賣房。”萬科驛租賃公寓與傳統(tǒng)的“出租屋”有著明顯的區(qū)別，不僅在產(chǎn)品格調(diào)定得更高，而且非私人出租。“很多剛踏入社會的年輕人，都要解決住房需求。除買房外，給他們提供出租住宅公寓，同樣可以解決他們需求問題。”

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

長租公寓的回報周期短則1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，在于市場所蘊含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實現(xiàn)存量房的去化，亦是一種有效的盤活資產(chǎn)的方式。另外，從長遠(yuǎn)來看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認(rèn)為是長租公寓的出路所在。    

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