“養(yǎng)老”話題全民關注 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇分析

2016年的全國兩會期間，養(yǎng)老問題依然是代表、委員討論的焦點，多家媒體在統(tǒng)計兩會關注度前十關鍵詞時，都出現(xiàn)了養(yǎng)老相關的話題，“養(yǎng)老”已經(jīng)成為全國兩會的高頻詞。最近，上海民政局召開的發(fā)布會中，也對下一步的養(yǎng)老做了規(guī)劃。

在房地產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)被認為是一個具有極大前景的產(chǎn)品，各類企業(yè)都對這塊蛋糕垂涎不已，保險資金、地產(chǎn)資金紛紛出手養(yǎng)老地產(chǎn)，投資額度超過千億元。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迎來廣闊機遇。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有眾多人口的支撐

截至2014年年末，全國60歲及以上人口達到21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，比上年末增長0.6個百分點;65歲及以上人口達到13755萬人，占總?cè)丝诘?0.1%，同比增長0.4個百分點。根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定：65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤_7%以上或60歲以上老年人口在總?cè)丝谥械谋戎爻^10%的屬老年型國家或地區(qū)。

圖表1：2005-2014年中國65歲及以上老年人口變化趨勢圖(單位：十萬人，萬人)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

預計到21世紀中葉我國老年人將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1.3億(占總?cè)丝诘?0.1%)，到2050年將增加到4億(占總?cè)丝诘?3%)。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

二、老年消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買力不斷提高

購買力是以收入來做保證的，老年人的經(jīng)濟收入狀況是決定老年市場規(guī)模和容量的關鍵因素。老年人經(jīng)濟收入的主要來源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。

(1)老年人的收入的提高為其購買力提供了條件

據(jù)中國老齡科學研究中心的一項調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款，僅退休金一項2010年就達到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。此外，中國有相當一部分老年人退休后又重新找到工作，中國城市60-65歲的老年人口中約有45%的人還在業(yè)，他們除有退休金之外，還有另外的收入。并且隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。老年人收入的不斷提高，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開辟了廣闊的空間。

(2)老年人福利水平的提高為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)消費解除后顧之后

1999年我國離退休人員退休金總額達2068億元。2000年我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務的支出可達到4000億元人民幣。2010年，僅退休金一項就將增加到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。

圖表2：2010-2030年我國退休金支出金額預測(單位：億元)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

(3)子女為父母購買養(yǎng)老地產(chǎn)或入住養(yǎng)老公寓提供資金支持

子女以改善父母的居住狀況為目的而購買或租用老年公寓，成為養(yǎng)老地產(chǎn)的消費主力。目前，大多數(shù)的年輕人難以抽出時間來照顧老年人，因此他們迫切希望有專門為老年人設計的住宅產(chǎn)品，軟件和硬件都能滿足老年人的行為和心理需求。年輕一代為了老年人的健康長壽考慮，購買環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境，是子女為父母購買老年公寓的誘因。

據(jù)統(tǒng)計，中國老年人消費每年約為4000億元，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將進一步增長。如果他們愿意選擇這種養(yǎng)老方式，將是相當具有購買力的。

三、購房者對老年房產(chǎn)的購買意向逐漸增強

隨著社會進步和經(jīng)濟收入的提高，老年人正在逐步拋棄"重積蓄、輕消費"、"重子女、輕自己"的傳統(tǒng)觀念，花錢買健康，花錢買瀟灑正成為現(xiàn)代老人的時尚追求。

現(xiàn)在的老年人多數(shù)是在物質(zhì)和精神生活相對貧乏的五、六十年代度過他們的青春年華，一直沒有機會滿足各種人皆有之的生活追求。因此，當他們從繁忙的工作和家庭負擔中解脫出來后，就會噴發(fā)出強烈的補償要求，希望自己的晚年生活能過得幸福、充實、絢麗多姿。從這一意義上講，老年人有比青年人更強烈的購買欲望。

和中青年相比，大多數(shù)老年人已上無贍養(yǎng)父母的責任，下無撫養(yǎng)子女的義務。因而可傾其所有來滿足自己的需求，使老年人相對有限的經(jīng)濟收入，最大限度地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，其邊際消費傾向明顯高于中青年消費者。

消費觀念的轉(zhuǎn)變促進購買行為。隨著中國老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費觀念也隨著改變，從基本的住宅消費提高到住宅消費的品質(zhì)上來，越來越多的老年認識到購買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動產(chǎn)留給后代，他們越來越愿意投資老年公寓。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》指出：在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

圖表3：我國老年人期望入住方式所占的比重(單位：%)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

四、老年人養(yǎng)老逐步走向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

集中養(yǎng)老是未來養(yǎng)老的發(fā)展趨勢，也是解決低收入老人養(yǎng)老問題的重要渠道，同時可以讓老年人擺脫孤單、享受生活。

(1)擺脫孤單

擺脫孤單也是許多老年人選擇入住養(yǎng)老設施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。調(diào)研中一些老年人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進溝通，甚至能幫助自己獲得繼續(xù)生活的信心。同時，許多老年人也希望可以和過去的老同學、老朋友、老同事居住在同一個養(yǎng)老公寓，這樣既能擁有共同話題，又能互相照應、共度晚年。

(2)享受生活

調(diào)研中，有相當一部分健康的老年人表示，入住養(yǎng)老公寓是為了享受生活。一方面，養(yǎng)老公寓常常位于城市近郊，空氣清新，比家中居住環(huán)境更為舒適;另一方面，養(yǎng)老公寓提供的家政、餐飲等服務可以大大減輕老年人的家務勞動負擔。特別是出生于上世紀50-60年代的人，他們的消費觀念較傳統(tǒng)的老年人的消費觀念有所轉(zhuǎn)變，會更加注重追求生活品質(zhì)，愿意到條件較好的養(yǎng)老公寓享受老年生活。

五、“421家庭“加快養(yǎng)老住宅的發(fā)展

獨生子女政策的長期實施使“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)增多，并加重了70、80后子女肩上的擔子：不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨自承擔起照顧雙親的重擔。這種狀況在老人身體尚為健康時或許還可負擔，可一旦老人身體出現(xiàn)嚴重疾病并且需要長期照料時，子女往往要承受巨大的壓力：是否要放棄工作來照顧父母?究竟應該由誰來照顧父母?這些都是許多家庭將要面臨的問題。為了減輕子女的養(yǎng)老負擔，許多身體衰弱或不能自理的老年人會選擇入住養(yǎng)老公寓。

中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

社會養(yǎng)老逐漸成為未來養(yǎng)老的一種趨勢。根據(jù)推算，目前經(jīng)濟水平中等以上的老年人有60%選擇居住老年公寓。例如：上海市對老年人養(yǎng)老方式的網(wǎng)上調(diào)查：對于大多數(shù)老年人來說，家庭養(yǎng)老仍是首選養(yǎng)老方式。調(diào)查顯示，有67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，另有11.1%和0.4%則傾向“機構(gòu)養(yǎng)老”和“其它方式養(yǎng)老”。

六、國家鼓勵開發(fā)商進行老年人的住宅開發(fā)

面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如：河南等地方政府采用養(yǎng)老服務機構(gòu)建設用地可劃撥;多項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。

享受國家養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠政策案例：

(1)上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。

(2)廣州頤年園作為20世紀90年代的以市場經(jīng)濟為主，政府支持為輔進行開發(fā)建設的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥500畝土地和1400萬元啟動資金。但是運作混亂，最終，廣州市民政局退出該項目，市政府先前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設的標準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。

(3)杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進行出售，導致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風險也較大。