“養(yǎng)老”話題全民關(guān)注 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇分析

2016年的全國(guó)兩會(huì)期間，養(yǎng)老問(wèn)題依然是代表、委員討論的焦點(diǎn)，多家媒體在統(tǒng)計(jì)兩會(huì)關(guān)注度前十關(guān)鍵詞時(shí)，都出現(xiàn)了養(yǎng)老相關(guān)的話題，“養(yǎng)老”已經(jīng)成為全國(guó)兩會(huì)的高頻詞。最近，上海民政局召開(kāi)的發(fā)布會(huì)中，也對(duì)下一步的養(yǎng)老做了規(guī)劃。

在房地產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是一個(gè)具有極大前景的產(chǎn)品，各類企業(yè)都對(duì)這塊蛋糕垂涎不已，保險(xiǎn)資金、地產(chǎn)資金紛紛出手養(yǎng)老地產(chǎn)，投資額度超過(guò)千億元。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)廣闊機(jī)遇。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有眾多人口的支撐

截至2014年年末，全國(guó)60歲及以上人口達(dá)到21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，比上年末增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn);65歲及以上人口達(dá)到13755萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.1%，同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定：65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)7%以上或60歲以上老年人口在總?cè)丝谥械谋戎爻^(guò)10%的屬老年型國(guó)家或地區(qū)。

圖表1：2005-2014年中國(guó)65歲及以上老年人口變化趨勢(shì)圖(單位：十萬(wàn)人，萬(wàn)人)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉我國(guó)老年人將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國(guó)65歲以上老人數(shù)已超過(guò)1.3億(占總?cè)丝诘?0.1%)，到2050年將增加到4億(占總?cè)丝诘?3%)。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

二、老年消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買力不斷提高

購(gòu)買力是以收入來(lái)做保證的，老年人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是決定老年市場(chǎng)規(guī)模和容量的關(guān)鍵因素。老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。

(1)老年人的收入的提高為其購(gòu)買力提供了條件

據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一項(xiàng)調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款，僅退休金一項(xiàng)2010年就達(dá)到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。此外，中國(guó)有相當(dāng)一部分老年人退休后又重新找到工作，中國(guó)城市60-65歲的老年人口中約有45%的人還在業(yè)，他們除有退休金之外，還有另外的收入。并且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。老年人收入的不斷提高，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的空間。

(2)老年人福利水平的提高為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)解除后顧之后

1999年我國(guó)離退休人員退休金總額達(dá)2068億元。2000年我國(guó)離退休人員約為6000萬(wàn)人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購(gòu)買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。2010年，僅退休金一項(xiàng)就將增加到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。

圖表2：2010-2030年我國(guó)退休金支出金額預(yù)測(cè)(單位：億元)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

(3)子女為父母購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)或入住養(yǎng)老公寓提供資金支持

子女以改善父母的居住狀況為目的而購(gòu)買或租用老年公寓，成為養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)主力。目前，大多數(shù)的年輕人難以抽出時(shí)間來(lái)照顧老年人，因此他們迫切希望有專門為老年人設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，軟件和硬件都能滿足老年人的行為和心理需求。年輕一代為了老年人的健康長(zhǎng)壽考慮，購(gòu)買環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境，是子女為父母購(gòu)買老年公寓的誘因。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)每年約為4000億元，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。如果他們?cè)敢膺x擇這種養(yǎng)老方式，將是相當(dāng)具有購(gòu)買力的。

三、購(gòu)房者對(duì)老年房產(chǎn)的購(gòu)買意向逐漸增強(qiáng)

隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)收入的提高，老年人正在逐步拋棄"重積蓄、輕消費(fèi)"、"重子女、輕自己"的傳統(tǒng)觀念，花錢買健康，花錢買瀟灑正成為現(xiàn)代老人的時(shí)尚追求。

現(xiàn)在的老年人多數(shù)是在物質(zhì)和精神生活相對(duì)貧乏的五、六十年代度過(guò)他們的青春年華，一直沒(méi)有機(jī)會(huì)滿足各種人皆有之的生活追求。因此，當(dāng)他們從繁忙的工作和家庭負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)后，就會(huì)噴發(fā)出強(qiáng)烈的補(bǔ)償要求，希望自己的晚年生活能過(guò)得幸福、充實(shí)、絢麗多姿。從這一意義上講，老年人有比青年人更強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。

和中青年相比，大多數(shù)老年人已上無(wú)贍養(yǎng)父母的責(zé)任，下無(wú)撫養(yǎng)子女的義務(wù)。因而可傾其所有來(lái)滿足自己的需求，使老年人相對(duì)有限的經(jīng)濟(jì)收入，最大限度地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，其邊際消費(fèi)傾向明顯高于中青年消費(fèi)者。

消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變促進(jìn)購(gòu)買行為。隨著中國(guó)老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨著改變，從基本的住宅消費(fèi)提高到住宅消費(fèi)的品質(zhì)上來(lái)，越來(lái)越多的老年認(rèn)識(shí)到購(gòu)買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們?cè)絹?lái)越愿意投資老年公寓。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》指出：在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

圖表3：我國(guó)老年人期望入住方式所占的比重(單位：%)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

四、老年人養(yǎng)老逐步走向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

集中養(yǎng)老是未來(lái)養(yǎng)老的發(fā)展趨勢(shì)，也是解決低收入老人養(yǎng)老問(wèn)題的重要渠道，同時(shí)可以讓老年人擺脫孤單、享受生活。

(1)擺脫孤單

擺脫孤單也是許多老年人選擇入住養(yǎng)老設(shè)施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。調(diào)研中一些老年人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進(jìn)溝通，甚至能幫助自己獲得繼續(xù)生活的信心。同時(shí)，許多老年人也希望可以和過(guò)去的老同學(xué)、老朋友、老同事居住在同一個(gè)養(yǎng)老公寓，這樣既能擁有共同話題，又能互相照應(yīng)、共度晚年。

(2)享受生活

調(diào)研中，有相當(dāng)一部分健康的老年人表示，入住養(yǎng)老公寓是為了享受生活。一方面，養(yǎng)老公寓常常位于城市近郊，空氣清新，比家中居住環(huán)境更為舒適;另一方面，養(yǎng)老公寓提供的家政、餐飲等服務(wù)可以大大減輕老年人的家務(wù)勞動(dòng)負(fù)擔(dān)。特別是出生于上世紀(jì)50-60年代的人，他們的消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)的老年人的消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，會(huì)更加注重追求生活品質(zhì)，愿意到條件較好的養(yǎng)老公寓享受老年生活。

五、“421家庭“加快養(yǎng)老住宅的發(fā)展

獨(dú)生子女政策的長(zhǎng)期實(shí)施使“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)增多，并加重了70、80后子女肩上的擔(dān)子：不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨(dú)自承擔(dān)起照顧雙親的重?fù)?dān)。這種狀況在老人身體尚為健康時(shí)或許還可負(fù)擔(dān)，可一旦老人身體出現(xiàn)嚴(yán)重疾病并且需要長(zhǎng)期照料時(shí)，子女往往要承受巨大的壓力：是否要放棄工作來(lái)照顧父母?究竟應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)照顧父母?這些都是許多家庭將要面臨的問(wèn)題。為了減輕子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，許多身體衰弱或不能自理的老年人會(huì)選擇入住養(yǎng)老公寓。

中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

社會(huì)養(yǎng)老逐漸成為未來(lái)養(yǎng)老的一種趨勢(shì)。根據(jù)推算，目前經(jīng)濟(jì)水平中等以上的老年人有60%選擇居住老年公寓。例如：上海市對(duì)老年人養(yǎng)老方式的網(wǎng)上調(diào)查：對(duì)于大多數(shù)老年人來(lái)說(shuō)，家庭養(yǎng)老仍是首選養(yǎng)老方式。調(diào)查顯示，有67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，另有11.1%和0.4%則傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“其它方式養(yǎng)老”。

六、國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人的住宅開(kāi)發(fā)

面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。例如：河南等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥;多項(xiàng)稅費(fèi)可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)老年住宅地產(chǎn)。

享受國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠政策案例：

(1)上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無(wú)疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問(wèn)題。

(2)廣州頤年園作為20世紀(jì)90年代的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過(guò)設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并劃撥500畝土地和1400萬(wàn)元啟動(dòng)資金。但是運(yùn)作混亂，最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。

(3)杭州金色年華：民營(yíng)公助，在土地方面也享受到來(lái)地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒(méi)有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長(zhǎng)，利潤(rùn)較低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。