房地產(chǎn)市場盯上老年經(jīng)濟 中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式分析
前兩年“養(yǎng)老房產(chǎn)”概念開始流行。房地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)開始試水。如今,“養(yǎng)老房產(chǎn)”越來越多,實體項目擺在眼前,對于“養(yǎng)老房產(chǎn)”老年人是否買賬?當房產(chǎn)遇上養(yǎng)老,又如何兼顧盈利和社會效益?
但無論如何隨著我國社會步入老年化階段,養(yǎng)老經(jīng)濟尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)備受各方關注,各方資本都想在其中分一杯羹,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資問題也成為行業(yè)熱議的話題。那么中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式都有哪些呢?
一、融資來源
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》指出:由于我國的金融體系的不健全,投融資主體相對而言比較單一。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)融資渠道打破了以往單一的依靠國有商業(yè)銀行的桎梏,開始向多元化發(fā)展,但是相對國外發(fā)達國家的完善的金融體系而言,我國目前的房地產(chǎn)融資渠道仍然非常狹窄,資金不足是困擾房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大因素。當前房地產(chǎn)投資主要有三種:國有商業(yè)銀行、住房公積金組織和房地產(chǎn)證券化部門。
1、國有商業(yè)銀行
是指我國四大國有銀行:中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行和中國建設銀行,它們是房地產(chǎn)業(yè)的最主要的投資機構。目前由于房地產(chǎn)市場過熱,房地產(chǎn)投資性需求高導致的市場泡沫嚴重,為控制房價過快增長,減少房地產(chǎn)市場泡沫,國家出臺了一些列政策,增加存款準備金率,實行緊縮的貨幣政策,壓縮銀行貸款比例,降低房地赤岸過熱現(xiàn)象。
2、住房公積金
作為房地產(chǎn)貨幣化產(chǎn)生的必然結果,在商業(yè)住宅的開發(fā)過程中具有舉足輕重的作用。但是在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的過程中,住房公積金組織部產(chǎn)生任何作用。又有老年人年齡的限制,在購買住房時銀行不提供按揭服務,也不接受公積金貸款方式,這是老年住宅與一般住宅在投資主體上的主要區(qū)別。
3、房地產(chǎn)證券化部門
我國只有上海、廣州及深圳等少數(shù)幾個大城市具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)債券交易市場,發(fā)展尚不完善。但是,作為未來房地產(chǎn)融資的重要形式,其在國外金融機構的進駐過程中會得到逐步的完善。
4、儲蓄機構
除國有四大銀行之外的其他存款吸納單位,可以成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)融資的主體之一。借鑒美國金融體系儲蓄機構的相關業(yè)務模式,增加其業(yè)務范圍,使其為養(yǎng)老地產(chǎn)融資主體。
5、保險機構
2009年政策放開之后,保險資金開始陸續(xù)進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。在國內(nèi),首先進入的是泰康人壽,在其帶領下,其他的保險資金也紛紛將目光投注到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)這一具有穩(wěn)定投資收益率的行業(yè)。
6、養(yǎng)老基金
養(yǎng)老基金由于具有特殊屬性,一般很少直接投資房地產(chǎn)行業(yè),但由于養(yǎng)老基金資產(chǎn)額巨大、增長速度快、來源穩(wěn)定,通過規(guī)范的政策支持及約束可以成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有保障的投資商。
二、融資渠道分析
圖表2:我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析
資料來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
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