盲目發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)困局 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資與開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析

 作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)的空間載體——產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近年來一些地方財(cái)政原因而面臨窘境，不少園區(qū)處于“閑置”狀態(tài)。如何通過重新規(guī)劃布局使之再現(xiàn)生機(jī)，成為擺在地方政府面前一項(xiàng)重要任務(wù)。

遼寧省遼中縣經(jīng)信局一份《遼中近海工業(yè)新城汽車產(chǎn)業(yè)園發(fā)展建設(shè)情況》顯示，沈陽(yáng)鈞翔專用車有限公司投資8億元、用地200畝的年產(chǎn)1萬臺(tái)專用車項(xiàng)目，一期已經(jīng)竣工。半月談?dòng)浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看到，大片的空地上建成的一處廠房無人看護(hù)，門窗已破損。

成立于8年前的這家省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積668平方公里，距沈陽(yáng)45公里，距營(yíng)口港69公里，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈覆蓋鞍山、本溪、撫順、盤錦、遼陽(yáng)等八大重工業(yè)城市。然而，這處曾被認(rèn)為位于“鉆石節(jié)點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，現(xiàn)狀顯然與預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。

在營(yíng)口蓋州市的北海新區(qū)，2014年4月在此處開工奠基的遼寧中國(guó)科技五金商貿(mào)城，原計(jì)劃投資50億元打造“工貿(mào)結(jié)合、前店后廠”。如今，在這家占地1000多畝的商貿(mào)城建設(shè)工地上，只有兩座低矮的門房，“中國(guó)科技五金城”標(biāo)牌后，則是茫茫的一片空地。

由于重量輕質(zhì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃布局上過多過急，產(chǎn)業(yè)選擇并不科學(xué)。在遼寧中部一些城市的60多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，有12個(gè)規(guī)劃發(fā)展裝備制造業(yè)，有11個(gè)規(guī)劃發(fā)展冶金、鑄造產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。

                  來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資與開發(fā)都有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指在國(guó)家宏觀的投資管理體制、產(chǎn)業(yè)政策和生態(tài)環(huán)境保護(hù)政策會(huì)對(duì)園區(qū)的生產(chǎn)與發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策還不完善，開發(fā)商面臨有法難依的困境。如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)沒有得到較好的政策支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資成本及各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均不能得到有效控制，這也將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法正常運(yùn)營(yíng)。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括土地使用性質(zhì)和轉(zhuǎn)讓條件。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以前可以建別墅或住宅，但是，現(xiàn)在國(guó)家最新政策明確，工業(yè)用地上不能建住宅、別墅等，只能建廠房。例如，現(xiàn)在建總部基地，理論上歸屬于辦公用地，不是工業(yè)用地。

現(xiàn)在有的地塊轉(zhuǎn)讓，是通過收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式進(jìn)行，可以合理避稅，但政策有可能不允許。為此2011年政府發(fā)文要求一塊地只能有一個(gè)產(chǎn)權(quán)，而不分割產(chǎn)權(quán)無法散售商鋪。由于以上兩點(diǎn)，有很多小企業(yè)退出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)周期性風(fēng)險(xiǎn)分析

周期性風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)需要一定的時(shí)間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，對(duì)于園區(qū)開發(fā)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。例如，園區(qū)開發(fā)經(jīng)常有3年免租期，5年以后，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，才逐漸見到回報(bào)，10年以后，回報(bào)途徑增加，比如代為人才招聘、提供小額信貸等。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析

由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的周期很長(zhǎng)，資金前期投入很大，后續(xù)回收周期漫長(zhǎng)，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資和開發(fā)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)非常大，資金周轉(zhuǎn)速度非常重要。前期沉淀資金包括土地出讓金，以及總投資30%-40%的建造成本，在建造初期即可預(yù)售，在6-8個(gè)月后，結(jié)構(gòu)封頂就可以出售。

但出售面臨3年的免租期、資金沉淀期，而且后期的收入與前期的投入不成正比，關(guān)鍵是定位準(zhǔn)確。還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問題是結(jié)構(gòu)封頂前能否獲得預(yù)售證，如果可以，就可以以普通商品房的手續(xù)進(jìn)行預(yù)售，但目前政策方面對(duì)此并沒有明確的規(guī)定。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局與運(yùn)營(yíng)管理分析報(bào)告》指出：產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的投入與產(chǎn)出要形成良性循環(huán)，必須堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，在開發(fā)區(qū)建設(shè)中可以引入公私合建模式，政府在前期征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面上可以更多主導(dǎo)，而在招商引資方面，可以更多采取市場(chǎng)化模式引入專業(yè)化的招商團(tuán)隊(duì)。