政策助推長租公寓應(yīng)風(fēng)起 長租公寓行業(yè)壁壘及投資風(fēng)險分析

 日前，國務(wù)院總理李克強在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。

具體包括以下四方面措施以支持住房租賃市場發(fā)展：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);推進(jìn)公租房貨幣化;完善稅收優(yōu)惠政策;推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等。其中，最受人關(guān)注的是第一條措施，不但鼓勵開發(fā)商和個人將持有的住房出租，還允許將商業(yè)用房改建為住房出租。在國家去庫存的大背景下，這樣的政策無疑提高了商業(yè)地產(chǎn)的使用效率。

對于一直爭奪房源的長租公寓而言，也是一種利好。多家長租公寓人士表達(dá)觀點，雖然該政策尚無落地的具體措施，但是可以肯定這個政策將鼓勵大量的商用物業(yè)投資者將物業(yè)進(jìn)行租賃改造，這樣既可以有效地消化庫存商品房，還可以帶來不錯的現(xiàn)金流回報。當(dāng)然，這些物業(yè)改造可能就需要和長租公寓合作，因此長租公寓可以獲得更多的房源。而對于租客端口而言，將會有批量市區(qū)房源出現(xiàn)，緩解了供求矛盾。

由售轉(zhuǎn)租，一來可以盤活存量，提高利用效率。二來，可以滿足多層次的住房消費需求，為城鎮(zhèn)化助力。目前住房消費多集中在購買領(lǐng)域，而在國外尤其是一些發(fā)達(dá)國家租賃比重甚至超過買賣，因此租賃市場也是住房消費環(huán)節(jié)不可或缺一環(huán)。加上城鎮(zhèn)化加速農(nóng)民陸續(xù)進(jìn)城，住房需求量會隨之增加，但對于廣大農(nóng)民而言支付能力有限，都去買房的可能性不高，因此需要有相當(dāng)規(guī)模且規(guī)范的租賃市場來滿足這部分消費。另外，目前商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟下滑承壓，投資意愿不高，如果改成租賃住房同樣可以達(dá)到化解高庫存的壓力，對房企而言可以緩解資金壓力。

不過長租公寓行業(yè)的進(jìn)入與投資必然業(yè)面臨諸多風(fēng)險，下面就來簡單談一談長租公寓進(jìn)入都面臨哪些風(fēng)險？

一、長租公寓行業(yè)壁壘分析

1、房源

對于長租公寓整個行業(yè)來說，最大的難題就是集中式公寓的拿房困境。以YOU+舉例，要實現(xiàn)社區(qū)型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整棟地拿房。那么，整棟租賃的空間資源在哪里找?生地開發(fā)不可能，就只能在存量空間。但整棟租賃就意味著更多的物權(quán)人，這就為其順利拿房生成了第一道障礙。第二，如果拿商業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)用地，這本身就是價值倒掛，在高企的土地成本下，YOU+的利潤還剩幾何?第三，隨著這個市場的日趨火熱，更多競爭對手的加入也將托高物業(yè)成本。

2、地址選擇

目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是粗略判斷一個地方比較便宜，先把它借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客，這點是不科學(xué)的?？系禄倪x址模型是一個很好的借鑒，為什么它會開這么多家，而且每一家都很盈利，通?？系禄鶗蟹浅I(yè)的開店模型和研究報告以指導(dǎo)怎么去選地址，包括從人流、交通、周圍的客單價等。

3、房價上漲

通常房源獲取的成本和遠(yuǎn)期租金決定了中間的價差，這個價差的大小受制非常多的因素的影響。其一是盤源是否充足。例如在上海的老城區(qū)里面，超過一千戶的樓盤不多，考慮到80%左右的自住率，意味著只有200套的可租賃房源，通常這些地方已經(jīng)有三個以上的二房東，再加上個人房東，所以這里的盤源緊張程度也決定了成本和拿房周期以及難度。其二，租金的預(yù)測更加困難，通常會受制于周邊交通條件、商業(yè)配套情況等因素的影響。

4、資金壁壘

如果一個公司剛剛進(jìn)入這個行業(yè)的，就要抱著一種長期抗戰(zhàn)的心態(tài)，投入可能需要三年、四年，通常做的比較好的三年收回投資，如果營運能力差一點，那么就五年、八年。

目前，市場上多數(shù)長租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運轉(zhuǎn)，例如，YOU+依托于順為資本投資的1億元、蘑菇公寓是平安創(chuàng)投、IDG投資的千萬美元，而鏈家自如是依托于鏈家上億元的投資。但是，資本的耐心是有限的，是否能在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式、實現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長租公寓企業(yè)面臨的生死挑戰(zhàn)。

5、成本控制

長租公寓的盈利模式其實很簡單，房租差價和管理費，屬于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本。

二、長租公寓行業(yè)周期性分析

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出：從2002年至今，長租公寓從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。然而，站在當(dāng)前這個時點看，公寓行業(yè)仍然處于初期的階段，并不會因為資本的關(guān)注而有翻天腹地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是運營能力。

三、長租公寓行業(yè)地域性分析

被投資的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、廣州、深圳、南京、武漢等地，而南京、上海、廣州的投資最為活躍，最新一個被順為投資的武漢品牌公寓是二線城市中比較典型的一個案例。

圖表1：長租公寓股權(quán)融資

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

四、長租公寓行業(yè)投資風(fēng)險分析

1、人才風(fēng)險

由于很多公寓從業(yè)者團隊多屬散兵游勇，目前對于產(chǎn)品設(shè)計和客戶需求還在摸索階段。2015年5月，拿到華平2億美元投資的魔方公寓，其在拿到投資后就進(jìn)行過一次“人員大換血”。

2、產(chǎn)品風(fēng)險

很多品牌長租公寓在規(guī)模擴張時期，客戶反饋性價不高，房租比普通民宅高，但條件與預(yù)期有很大差距。許諾的健身房等公共空間則較小，經(jīng)常無法使用，和想象中落差較大。

3、收益風(fēng)險

長租公寓的盈利周期主要取決于運營能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。目前的長租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運作，基本沒有實現(xiàn)盈利，在虧損的狀態(tài)下，如何保障利潤和品質(zhì)的平衡，成為租客乃至業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點