寧夏出臺房產(chǎn)稅“新”政鬧烏龍，中國房產(chǎn)稅立法將在何時？

近日來，寧夏出臺的房產(chǎn)稅"新政"已經(jīng)紅透了房地產(chǎn)市場的半邊天，"寧夏出臺房產(chǎn)稅實施細(xì)則，明年1月1日起執(zhí)行"、"房產(chǎn)稅夜襲，房價將下降55%！"等爆炸性標(biāo)題的新聞接踵而至，也讓眾多房地產(chǎn)市場的觀望者暗自慶幸并開始對手里擁有多套房產(chǎn)的投機者們略表同情"這下可好，砸手里了吧？！嘿嘿~"。然而，當(dāng)筆者把寧夏公布的房產(chǎn)稅政策拿來細(xì)細(xì)領(lǐng)略一番的時候才發(fā)現(xiàn)，此房產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅，該房產(chǎn)稅政策依然與國家之前頒布的房產(chǎn)稅政策一樣，屬于"換湯不換藥"的那種，需要交納房產(chǎn)稅的對象依然是商業(yè)地產(chǎn)，非經(jīng)營用房地產(chǎn)依然處于免征范疇。在消息澄清之后，房產(chǎn)市場上也是一片歡喜一片憂的景象。

正如上次陜西省頒布的房產(chǎn)稅"新"政所鬧出的烏龍事件一樣，此次寧夏房產(chǎn)稅政策的出臺也深受房產(chǎn)市場相關(guān)利益人的密切關(guān)注。不管怎么說，這種"草木皆兵"的景象也暗示著房產(chǎn)市場中仍有不少人對真正的關(guān)乎個人用房產(chǎn)利益的房產(chǎn)稅政策出臺的殷切期盼。

上海、重慶房產(chǎn)稅試點有何成效？

其實，到目前為止，我國僅有上海和重慶兩個城市正在進行真正意義上的（個人）房產(chǎn)稅政策的試點。2011年1月27日，上海市和重慶市同一天發(fā)布了《關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《<個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則〉的決定》，分別對兩市房產(chǎn)稅的試點范圍、征收對象、稅率、納稅人以及應(yīng)納稅額、免稅面積等做了比較細(xì)致的劃定。

6年后的2017年1月17日，重慶市針對2011年發(fā)布的房產(chǎn)稅政策進行了部分修改，將《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》關(guān)于"征收對象"和"稅率"中的"在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房"修改為"在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房"。修改之后，重慶市針對在本市購房的"三無"人員的房產(chǎn)稅政策征稅標(biāo)準(zhǔn)與上海市保持了一致。

圖表1：重慶市和上海市房產(chǎn)稅試點辦法對比

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

為了驗證重慶和上海兩市房產(chǎn)稅試點的成效，筆者將兩市2010年以來住宅商品房的銷售情況進行了對比，由于國家統(tǒng)計局并未給出兩市住宅商品房銷售價格方面的信息，故本文通過簡單的計算（銷售平均價格=總住宅銷售額/總住宅銷售面積，另：住宅面積和住宅銷售額均由國家統(tǒng)計局官方公布）將二者的平均價格呈現(xiàn)給讀者。如下圖所示，2010年以來重慶市和上海市住宅商品房的銷售均價走勢幅度雖有差異，但總體都呈上漲趨勢，上海市2015-2017年房價變化幅度較大，均價躍升至20000元/平方米以上；重慶市銷售均價則變化幅度較小，僅在2017年才上升至6000元/平方米以上，但2017年前十月住宅商品房均價增長了1400元/平方米左右，漲幅明顯?？梢姡苑慨a(chǎn)稅試點以來，兩地房價受影響程度表現(xiàn)具有較大差異，且從近年來房價走勢來看，兩地房產(chǎn)稅似乎并沒有對房價產(chǎn)生抑制，反而有"推進"的嫌疑。

圖表2：2010-2017年重慶市和上海市商品房（住宅）銷售平均價格走勢情況（單位：元/平方米）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

兩市房價依然保持上漲勢頭（上海市暫時下降）的"鍋"不能甩手就給政策，畢竟房產(chǎn)市場價格的影響因素有太多太多，比如房產(chǎn)存量、土地價格、房產(chǎn)供需、投資倒把、恐慌心理等等諸多經(jīng)濟以及心理因素。

房產(chǎn)稅立法就在2018？

國內(nèi)推行房產(chǎn)稅的兩市房價表現(xiàn)依然如此強勁，更別說那些更多沒有任何強有力相關(guān)政策限制的省市地區(qū)了。在這樣的大環(huán)境、大背景下，房產(chǎn)市場越炒越熱的現(xiàn)象也就不足為怪，以至于投機橫行，而那些對住房有剛需的諸多潛在購買者則處于無房可購（主要是夠不起）的極度恐慌心理。

正如前述，寧夏以及陜西房產(chǎn)稅新政烏龍事件的背后是廣大房產(chǎn)市場利益相關(guān)者對真正房產(chǎn)稅政策立法的迫切訴求，因此，國內(nèi)房產(chǎn)稅相關(guān)立法何時能出也成為了他們的心之所系。其實，國家層面早前就已經(jīng)釋放出了"房子是用來住的，不是用來炒的"重大信號，而房產(chǎn)稅改革也將圍繞著這個終極目標(biāo)進行。

圖表3：房產(chǎn)稅長效機制正在路上

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

前幾日，財政政部部長肖捷在其發(fā)行的書中撰文指出，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅；

12月16日，摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌在北京媒體見面會上談到房地產(chǎn)市場的長效機制時作了如下表述"預(yù)計2018年房地產(chǎn)稅會正式進入立法程序。目前看，2018年是房產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r機，這是因為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個關(guān)鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行。"

 以上分析來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院。