住房租賃成房產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，萬億市場規(guī)模即將爆發(fā)？

2017年12月18日，筆者曾發(fā)布過一篇寧夏房產(chǎn)稅"烏龍"事件的文章，其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了真正的房產(chǎn)稅政策將作為中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的一個(gè)重要部分在未來的房產(chǎn)市場中發(fā)揮調(diào)控作用，并表達(dá)了對房產(chǎn)稅不久即將出臺(tái)的信心。作為對房產(chǎn)市場長期保持關(guān)注的"熱心"人士之一，此次筆者將對中國房產(chǎn)市場長效機(jī)制的另一重要組成部分--房屋租賃市場進(jìn)行深入解析，以饗讀者。

房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超工資漲幅，住房成為"老大難"問題

說到長效機(jī)制，會(huì)有不少讀者可能感到一頭霧水，為什么要搞所謂的長效機(jī)制來調(diào)控房地產(chǎn)，房產(chǎn)市場已經(jīng)"瘋了"？在過去的幾個(gè)月里，我們經(jīng)常或聽到或看到諸如"房價(jià)又飆升了！"、"深圳一鴿籠大小房子售價(jià)十幾萬/平米！"等爆炸性新聞，然而那也止于道聽途說罷了，沒有購房剛需的大眾并不能有更深的體會(huì)。而今天，則有些不一樣，筆者將以數(shù)據(jù)的形式給我國房產(chǎn)市場"診診脈"。

圖表1：2010-2017年中國住宅房地產(chǎn)銷售走勢（單位：萬平方米，億元，%）

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從上圖可以看出，2010-2016年，我國住宅銷售面積從93052萬平方米增長至137540萬平方米，年化增長率6.73%；住宅房產(chǎn)銷售額從4.40萬億元增長至9.91萬億元，年化增長率14.5%。

為進(jìn)一步提升切身感受度，筆者在下面又放了一張讓人"咬牙切齒"的圖：從全國平均工資漲幅與全國住宅房產(chǎn)平均銷售價(jià)格漲幅的對比情況來看，2015-2016年，房價(jià)漲幅偏離平均工資漲幅的速率不斷提升，漲幅高低差也由不到1個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大至3.1個(gè)百分點(diǎn)！"沒有對比就沒有傷害"果然不僅僅是一句玩笑話。

圖表2：2011-2016年中國住宅房產(chǎn)銷售價(jià)格與全國平均工資變動(dòng)趨勢圖（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

于是中國房產(chǎn)市場上一個(gè)非常離奇的現(xiàn)象便順理成章的出現(xiàn)了："整個(gè)房產(chǎn)市場一片火熱，廣大住房剛需者卻叫苦不迭"。

房產(chǎn)調(diào)控有奇招，住房租賃市場"重拳出擊"

為了應(yīng)對這一現(xiàn)象，房產(chǎn)稅立法和住房租賃市場兩個(gè)調(diào)控工具也應(yīng)運(yùn)而生，二者都可實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)市場的維穩(wěn)調(diào)控，作用方式看似南轅北轍實(shí)則聯(lián)系頗深：房產(chǎn)稅立法將提高投資投機(jī)客購房成本，住房租賃則擴(kuò)展了住房種類，給住房剛需者更多選擇，但從更深層次作用來看，房產(chǎn)稅立法提升了購房者支出成本從而促使住房剛需者轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場以節(jié)約成本。

圖表3：兩大調(diào)控政策作用方式對比

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

然而，正如筆者在上篇文章中指出的那樣，房產(chǎn)稅立法仍是"路漫漫其修遠(yuǎn)"，最快也將在2018年。但住房租賃市場這一調(diào)控手段卻已經(jīng)在祖國大地轟轟烈烈的展開了。

其實(shí)早在2016年6月份，政府部門就已經(jīng)展開了鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的政策措施，發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出以建設(shè)購租并舉的住房制度為主要方向。其中強(qiáng)調(diào)了"鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)"、"推進(jìn)REITs試點(diǎn)"。然而這一政策舉措并未引起相關(guān)市場主體的極大關(guān)注，房產(chǎn)市場依然火熱異常。

政府租賃平臺(tái)建設(shè)火熱租賃機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；A(chǔ)已成

然而缺少"基礎(chǔ)設(shè)施"的住房租賃市場猶如缺乏房梁的房屋，處于起步階段的住房租賃市場想要完成"隔空走鋼絲"的壯舉并不容易，虛假房源、合同不報(bào)備、房東隨意漲租、更改租期、"二房東"現(xiàn)象屢禁不絕等，都成為我國住房租賃市場的痛點(diǎn)。

但國家并非毫無準(zhǔn)備，于2017年7月18日又祭出大招，包括住建委在內(nèi)的九大部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并提出將在12個(gè)大中城市進(jìn)行住房租賃試點(diǎn)工作，其中針對政府租賃平臺(tái)的建設(shè)成為此次政策最重要的加持。

在國家政策的推進(jìn)下，國內(nèi)不少大中城市"政府租賃平臺(tái)"建設(shè)步伐逐漸加快：

圖表4：2017-2018年中國各大城市"政府租賃平臺(tái)"搭建進(jìn)展

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

集體建設(shè)用地試點(diǎn)展開，租賃市場土地來源日益多元化

平臺(tái)建設(shè)對于我國住房租賃市場猶如房梁，而租賃土地供應(yīng)對于租賃市場來說則猶如地基一般重要。沒有土地源的供應(yīng)，再多的租賃政策也將只是無法落地的政策，沒有意義。因此，為了解決租賃市場土地供應(yīng)的問題，國家于2017年8月出臺(tái)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，為住房租賃市場土地供應(yīng)多元化提供了藍(lán)圖與指引。在政策的帶動(dòng)下，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的13個(gè)試點(diǎn)城市采取集體土地入市，"零溢價(jià)率"和"自持面積比例"競拍，以及劃撥等多種方式增加租賃用地面積，降低建設(shè)成本，讓租金更"親民"。

如北京在租賃市場集體建設(shè)用地方面進(jìn)展神速，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉351地塊項(xiàng)目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個(gè)項(xiàng)目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。另外，按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。

租售比增長空間依然巨大，住房租賃市場信心提振仍需努力

如上所述，我國住房租賃市場"地基"、"房梁"的建設(shè)步伐如此之快，已經(jīng)成為了不少人眼中的大"蛋糕"，有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對行業(yè)發(fā)展前景進(jìn)行了測算"目前我國住房租賃市場具有租賃需求的人群規(guī)模在1.6億人左右，2018年將增加至1.8億人，在平均每人年均付出租金3-4萬元的基礎(chǔ)上，2018年我國住房租賃市場的規(guī)模也將在5-7.5萬億元左右！"如此巨大的市場規(guī)模也讓不少人眼紅心熱。

但現(xiàn)實(shí)永遠(yuǎn)沒有前景樂觀，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到目前，我國主要一、二線城市的租售比均值僅1.7%，遠(yuǎn)低于美國主要城市3.66%的租售比?？梢?，到目前為止，我國住房租賃市場的廣大消費(fèi)者依然有這樣的觀念：租房始終沒有買房好。

圖表5：中美各大城市租售比對比情況（單位：%）

注：租售比是年租金與房價(jià)的比例。高租售比意味著消費(fèi)者對租賃市場的未來預(yù)期較高，低租售比則相反。

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

現(xiàn)實(shí)雖然有太多無奈，但我們依然可以對我國住房租賃市場有所期待，畢竟隨著國家層面政策的不斷出臺(tái)，各省市地方政府也加快了住房租賃市場扶持政策的制定以及完善。相信在不久的將來，"以租代買"將成為現(xiàn)實(shí)。

 注：以上分析來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院。