產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及盈利模式分析

近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加大,不僅出臺(tái)調(diào)控措施的城市個(gè)數(shù)增多,調(diào)控在一些城市的力度也在加碼。房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一場(chǎng)劇烈的變革，開發(fā)商紛紛尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等都成為方向，就連在幾年前被認(rèn)為是“啃骨頭”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隨著新城鎮(zhèn)化的深入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊“骨頭”已成為越來越多的地產(chǎn)企業(yè)追逐的對(duì)象。

目前，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，無論政府，還是行業(yè)企業(yè)，都更加注重“產(chǎn)業(yè)內(nèi)容”，傳統(tǒng)房企、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造企業(yè)、電商業(yè)以及金融資本以各自的模式紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要。

一、地產(chǎn)開發(fā)商模式

1.開發(fā)模式

地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東U谷，天安數(shù)碼城、坤鼎集團(tuán)是地產(chǎn)開發(fā)商模式的典型代表。從本質(zhì)上講，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。

2.盈利模式

地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。

(2)物業(yè)出租，即通過持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益。由于我國工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。

(3)提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對(duì)人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

二、 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

1.開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設(shè)為典型代表，其也是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最早實(shí)踐PPP模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下：A政府與B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，B開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等;于此同時(shí)，B開發(fā)商以C產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入)作為投資回報(bào)，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等;合作期限結(jié)束后，B開發(fā)商將C產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給A政府。

2.盈利模式

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā)獲利。土地一級(jí)開發(fā)獲利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級(jí)開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級(jí)開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入也是其土地一級(jí)開發(fā)收入來源。土地二級(jí)開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以華夏幸?；鶚I(yè)為例，2017年其在園區(qū)住宅配套的收入占70%以上。

三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

1.開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，其也是國內(nèi)最早實(shí)行“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。

2.盈利模式

產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。

(1)園區(qū)運(yùn)作模式

園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益;

(2)資本運(yùn)作模式

產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式，2016年張江高科、南京高科分別實(shí)現(xiàn)投資收益6.97億元和2.9億元;

(3)基金管理模式

管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。

四、基金投資商模式

1.開發(fā)模式

基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表，國內(nèi)的萬通控股正在實(shí)踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過發(fā)行Reits的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。

2.盈利模式

基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化。

(1)物業(yè)租賃

無論對(duì)老廠房進(jìn)行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ);

(2)物業(yè)資本化

一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

五、小結(jié)

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和盈利方式，四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合的商業(yè)模式，從而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路。

從盈利角度看，企業(yè)需要積極考慮一些新的內(nèi)容。如果產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展效果不好，或者沒有形成產(chǎn)業(yè)集群，就會(huì)對(duì)此類企業(yè)有較大的影響，往往各產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入是孤立的。后續(xù)在盈利方面，一方面要積極爭取各類政策，包括科技部門和商務(wù)部門的政策支持，讓企業(yè)的投資稅費(fèi)成本更低，另外就是要積極做品牌，形成市場(chǎng)認(rèn)同感，也有利于產(chǎn)業(yè)園各類企業(yè)的入駐。