2018年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢與市場競爭格局分析行業(yè)逐步由勞動密集向集約化、智能化轉(zhuǎn)變【組圖】

經(jīng)過30多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段，整體呈現(xiàn)高度分散的行業(yè)特性。小規(guī)模的物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，主要通過價格優(yōu)勢獲取項(xiàng)目，整體盈利水平較低，非標(biāo)準(zhǔn)化的管理致使其業(yè)務(wù)拓展能力受限；大型物業(yè)公司通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和品牌效應(yīng)，加快擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，行業(yè)集中度不斷上升，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)分化的趨勢明顯。

一、市場高度分散但行業(yè)集中度逐步提升

物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng)30多年的發(fā)展，但仍處于初級發(fā)展階段，整體呈現(xiàn)“大市場，小龍頭”的競爭格局。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，截至2017年底，全國11.8萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為20.90萬平方米，市場仍呈現(xiàn)高度分散的行業(yè)特性。

隨著近年來規(guī)模企業(yè)的快發(fā)發(fā)展，或借助集團(tuán)獲得多方位發(fā)展支持，或加速市場化進(jìn)程，同時嫁接資本市場，聚焦平臺輸出、擴(kuò)大兼并收購、創(chuàng)新商業(yè)模式等，多形式、多手段、多渠道不斷強(qiáng)化規(guī)?；l(fā)展，行業(yè)集中度逐步提升。

根據(jù)近幾年百強(qiáng)企業(yè)研究報告，2014年至2017年間，百強(qiáng)企業(yè)市場份額占比從16.28%增加至32.42%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。同時，物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢繼續(xù)保持，2017年TOP10企業(yè)管理面積均值為21588.21萬平方米，同比增長14.59%；市場份額為11.06%，與2016年相比提高了0.88個百分點(diǎn)。

百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部也呈現(xiàn)出差異化的分布特征，規(guī)模較大企業(yè)優(yōu)勢更加凸顯，規(guī)模較小的企業(yè)在各自細(xì)分領(lǐng)域力求穩(wěn)定發(fā)展。2017年度，TOP10企業(yè)管理面積均值是百強(qiáng)企業(yè)均值的6.82倍，TOP11-30管理面積均值是百強(qiáng)企業(yè)均值的1.57倍，TOP31-50管理面積均值是百強(qiáng)企業(yè)均值的0.63倍，TOP51-100管理面積均值是百強(qiáng)企業(yè)均值的0.37倍。

目前，我國物業(yè)服務(wù)公司主要分為兩大類：一類為獨(dú)立的市場化運(yùn)營的物業(yè)服務(wù)公司，該類公司主要依靠自身專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平、口碑及良好的信譽(yù)度取勝，基本很少依靠股東獲取業(yè)務(wù)資源，如彩生活、中奧到家、本公司等；另一類為開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司，該類公司最初作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬部門而設(shè)立，隨著物業(yè)服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大及盈利能力的改善，這些公司后續(xù)也不乏拆分獨(dú)立上市，如綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。

二、深耕主流市場凸顯城市集群效應(yīng)

改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化的縱深發(fā)展，城市群集聚經(jīng)濟(jì)、人口能力明顯增強(qiáng)，我國以城市群為核心的空間發(fā)展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物業(yè)管理需求為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的發(fā)展空間。百強(qiáng)企業(yè)紛紛抓住城市群發(fā)展帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，開展針對性、差異化布局，依托城市群帶來的項(xiàng)目聚集優(yōu)勢，強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)。2017年度，百強(qiáng)企業(yè)60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%和8.23%。

三、技術(shù)創(chuàng)新能效更加突出

物業(yè)管理行業(yè)正在實(shí)現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程中，在近年來人力成本逐年上升的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極在物業(yè)管理中引入新技術(shù)、新設(shè)備，持續(xù)深入推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、自動化、集約化、智能化、互聯(lián)化、物聯(lián)化建設(shè)，努力提高管理效率與服務(wù)質(zhì)量，抑制成本上升對公司經(jīng)營造成的不利影響。

一方面，硬件方面，百強(qiáng)企業(yè)通過對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化、互聯(lián)化、物聯(lián)化改造，大幅度降本增效、提高服務(wù)水平；另一方面，在軟件方面，百強(qiáng)企業(yè)建立智能化管控平臺，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和管理系統(tǒng)，進(jìn)一步開創(chuàng)智能化生態(tài)格局，提升管控效率。

同時，上述高科技手段在物業(yè)管理日?；顒又械膹V泛運(yùn)用，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化、集約化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工人員數(shù)量和勞動強(qiáng)度，大幅降低企業(yè)的人工成本。截至目前，大型物業(yè)企業(yè)均已經(jīng)初步建立智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，如停車?yán)U費(fèi)、門禁系統(tǒng)、物業(yè)繳費(fèi)系統(tǒng)、手機(jī)APP等。

在物業(yè)管理行業(yè)深刻變革過程中，不斷有企業(yè)認(rèn)識到新型信息技術(shù)對公司運(yùn)營和管理模式再造的重要性，不斷加大對新技術(shù)新設(shè)備的投入。2017年度百強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化投入均值為716.22萬元，較2016年提高49.82%；百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為5912.97平方米，同比增長12.49%。由此可見，新技術(shù)投入對降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本效果顯著。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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