2018年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與市場(chǎng)前景分析 尚處摸索階段【組圖】

養(yǎng)老地產(chǎn)尚處摸索階段

老年住宅的建設(shè)興起于20世紀(jì)70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進(jìn)一步的發(fā)展，并取得了不少理論成果與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

例如，在養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式上，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，通過多種融資渠道，應(yīng)用多種融資方式；法國(guó)以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利性較強(qiáng)；日本則是兩者兼顧。

在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式上，國(guó)外較多地區(qū)流行反向抵押貸款模式。反向抵押貸款模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，將房屋價(jià)值與老人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來每個(gè)月需要給老人多少錢。這樣的好處顯而易見，既可以獲得財(cái)務(wù)自由、度過老年生活，也可以擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式上，綜合美國(guó)和德國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗(yàn)：充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；充分利用民間團(tuán)體及非營(yíng)利組織發(fā)展老年服務(wù)方面；大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

相比國(guó)外，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此投資開發(fā)模式仍不成熟。具體來看，在融資模式上，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道非常狹窄，主要包括銀行貸款、信托融資、上市融資、項(xiàng)目融資等，資金不足是困擾養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大因素。

在運(yùn)營(yíng)模式上，由于傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費(fèi)方式，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍以租、售為主，而反按揭模式推廣不利，市場(chǎng)接受度不高。不過，國(guó)家已相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展下，未來或有一定突破。如2018年8月，《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍開展。

在管理模式上，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要分別為開發(fā)商管理模式、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式、專業(yè)公司管理模式三種。開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，采用此種模式有利于加強(qiáng)業(yè)主與開發(fā)商的溝通；戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是開發(fā)商與一些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理，此種模式構(gòu)建了非常完善的服務(wù)體系；專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理，此種模式管理專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大

根據(jù)中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)，1962年到1970年是1949年后中國(guó)三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)老齡人口迅速增加的高峰時(shí)期。養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，未來前景樂觀。

從老年人住房消費(fèi)意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養(yǎng)老型老年住宅的主要形態(tài)，居家養(yǎng)老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區(qū)或老年住區(qū)中配建適老化設(shè)計(jì)住宅等方式解決。

假設(shè)2021年末有10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購置適老化設(shè)計(jì)老年住宅，則到2021年，新增適老化設(shè)計(jì)老年住宅需求規(guī)模約為1700萬套?？梢?，養(yǎng)老地產(chǎn)有著足夠的發(fā)展空間。

不過，在缺乏國(guó)家財(cái)政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要國(guó)家政策的支持，國(guó)家財(cái)政的投入和政策扶持是必不可少的。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)、銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)共同進(jìn)行創(chuàng)造性思維，提出在現(xiàn)有形勢(shì)下可行的解決方案。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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