2018年中國住房租賃市場概況與發(fā)展趨勢分析 行業(yè)現(xiàn)階段處擴(kuò)張期【組圖】

政策引導(dǎo)，鼓勵支持住房租賃市場發(fā)展

自2015年住建部出臺《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》以來，中央及地方政府陸續(xù)出臺一系列支持政策，旨在扶持住房租賃市場發(fā)展。但由于當(dāng)年恰逢房地產(chǎn)行業(yè)新一輪小周期的起點(diǎn)，政府和資本市場的關(guān)注重心仍然在于新房市場和房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈之上，對住房租賃市場的關(guān)注度一般。直到2017下半年，住建部、發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、原國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，十九大強(qiáng)調(diào)建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，資本市場對住房租賃的關(guān)注度才重新提升。

落實(shí)到地方層面，各地方根據(jù)自身情況頒布行業(yè)相關(guān)政策：北京、上海大力推進(jìn)集體建設(shè)用地，武漢、南京等城市支持租賃企業(yè)發(fā)展，西安、北京、天津等地加強(qiáng)市場監(jiān)管。供給端來看，各地或加大土地供應(yīng)，或鼓勵各主體參與新增房源，或加大金融支持力度；需求端來看，各地注重保障客戶權(quán)益，推廣租售同權(quán)，支持住房租賃化。

行業(yè)現(xiàn)階段處擴(kuò)張期，多運(yùn)營主體入場

盡管我國住房租賃企業(yè)的發(fā)展歷史普遍不長，在業(yè)務(wù)開拓過程中，企業(yè)還是摸索出了多種經(jīng)營模式。通常來說：根據(jù)租賃物業(yè)的權(quán)屬性質(zhì)和獲取方式，可以將住房租賃企業(yè)分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩類；根據(jù)租賃物業(yè)的空間分布模式，可以將住房租賃企業(yè)分為集中式和分散式兩類?？偟膩碚f，我國重資產(chǎn)集中式類擴(kuò)張速度慢，但盈利能力強(qiáng)；輕資產(chǎn)集中式在擴(kuò)張速度和盈利能力上較為平衡；輕資產(chǎn)分散式擴(kuò)張速度快，但盈利能力弱；重資產(chǎn)分散式擴(kuò)張速度慢，盈利能力一般，性價(jià)比最差，因此實(shí)踐中較少出現(xiàn)。

目前，我國住房租賃市場參與主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、酒店和創(chuàng)業(yè)公司四大類別，各類主體具備不同稟賦。

房地產(chǎn)開發(fā)商背景的住房租賃企業(yè)憑借母公司影響力，在融資、房源獲取、裝修改造方面具有較大優(yōu)勢；中介背景的住房租賃企業(yè)借助母公司長期積累的房東和房客資源，在房源獲取和獲客方面具備較大優(yōu)勢；酒店背景的住房租賃企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介背景的住房租賃企業(yè)類似，可以借助集團(tuán)資源獲得存量物業(yè)改造出租的機(jī)會，但可利用資源相對遜色。

而創(chuàng)業(yè)公司是住房租賃市場的重要參與者，與其它主體相比，他們在融資、房源獲取和獲客環(huán)節(jié)處于相對劣勢，在裝修改造和運(yùn)營環(huán)節(jié)也沒有明顯的優(yōu)勢。但創(chuàng)業(yè)公司優(yōu)劣分化較大，部分頭部創(chuàng)業(yè)公司憑借較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營思路靈活、決策迅速的體制優(yōu)勢，已具備較大的管理規(guī)模，搶占先發(fā)優(yōu)勢。

此外，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺迅速崛起，基本形成了以房天下、58同城、安居客、貝殼找房、諸葛找房等頭部企業(yè)格局。

據(jù)鏈家研究院測算，2018年我國租賃人口比例僅有14.34%，遠(yuǎn)低于美國和日本的水平。未來隨著越來越多的人用別人的房子解決自己的居住問題，相信這一比例會大幅增長，租金GMV即住房租賃市場的規(guī)模也將會超過3萬億元。

更多數(shù)據(jù)及分析請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)市場前景預(yù)測與投資分析報(bào)告》

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