物流園區(qū)需要建設(shè)，更需要經(jīng)營！

從2011年開始，北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲價(jià)格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%?？杉幢氵@樣，許多大型公司還是面臨一庫難求的局面。

近年來，中國經(jīng)濟(jì)中心城市開始意識到物流園區(qū)對于促進(jìn)物流的技術(shù)升級和服務(wù)升級，對于改善城市和區(qū)域物流投資環(huán)境，推動第三方物流的發(fā)展，整合利用現(xiàn)有城市和區(qū)域物流資源，加快物流企業(yè)成長、緩解交通壓力、改善生態(tài)環(huán)境等方面都具有重要作用。

物流園區(qū)成投資熱點(diǎn)

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì)“十二五”期間物流行業(yè)整體增速可以達(dá)到20%以上，但基礎(chǔ)物流(簡單倉儲和運(yùn)輸)和高端物流(物流、資金流和信息流整合)增長將明顯分化，前者約為10%，后者則可達(dá)30%。

從現(xiàn)狀來看，許多省和經(jīng)濟(jì)中心城市從政府到企業(yè)都提高了對物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重視，并在區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃中都規(guī)劃了若干物流園區(qū)。我們認(rèn)為，物流園區(qū)已成為物流領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)，并出現(xiàn)了各種類型的物流園區(qū)投資項(xiàng)目。

據(jù)對全國物流園區(qū)投資情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，我國現(xiàn)有物流園區(qū)主要分布在：東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)(20.4%)、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)(20.2%)、北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)(14.1%)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)(11.8%)、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)(10.1%)、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)(9.9%)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)(9.1%)和西北經(jīng)濟(jì)區(qū)(4.4%)。而投資規(guī)模比例如下：

全國物流園區(qū)投資規(guī)模情況(單位：億元，%)

資料來源：前瞻資訊產(chǎn)業(yè)研究院 《中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報(bào)告》

物流園區(qū)經(jīng)營是難點(diǎn)

由于物流園區(qū)建設(shè)需要占用大量的土地和資金等，如果不對物流園區(qū)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和合理運(yùn)作，其投資風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

而物流園區(qū)大規(guī)模投資后，究竟要采取什么管理模式最好呢?分析認(rèn)為：園區(qū)管理模式的選擇主要取決于物流園區(qū)的投資主體、建設(shè)目標(biāo)、客戶定位、建設(shè)過程、政策影響、內(nèi)外部環(huán)境等諸多要素，而且整體經(jīng)營是需要投資主體從前期投資開發(fā)到后期贏利整體正常運(yùn)營都需要倍加關(guān)注的。

而《中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報(bào)告》顯示，目前我國現(xiàn)有的幾種經(jīng)營管理模式大部分來源于發(fā)達(dá)國家物流園區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)及我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的管理模式。從物流園區(qū)的出現(xiàn)到快速發(fā)展的這十幾年里，還沒有形成適合我國物流園區(qū)管理的科學(xué)模式，這就意味著一方面我國物流科學(xué)的基礎(chǔ)研究還有待提高，另一方面是物流園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)與管理主體混淆不清，物流園區(qū)建設(shè)的投資方、經(jīng)營方、入駐方三者相互關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。

例如，有的物流園區(qū)政府既是投資方，又通過委托代理方式而成為經(jīng)營方;有的物流園區(qū)投資方通過直接投資入駐而兼為入駐方;有的物流園區(qū)存在投資方、經(jīng)營方和入駐方三方合一的現(xiàn)象。不同主體間相互交叉重疊的關(guān)系導(dǎo)致了物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)與管理主體混淆不清的現(xiàn)狀，從而也導(dǎo)致了園區(qū)經(jīng)營模式的復(fù)雜性。

《中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報(bào)告》對物流園區(qū)招商模式、幾種專業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)及運(yùn)營模式以及后期盈利模式都進(jìn)行了詳盡的探討。