產(chǎn)權(quán)式酒店：有規(guī)矩才能成方圓

 所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。產(chǎn)權(quán)式酒店的每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者購(gòu)買后將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。其實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。

本月初，深圳大梅沙一家名叫“海闊凌海酒店公寓”的產(chǎn)權(quán)式酒店，爆出欲將酒店改造為普通住宅的舉動(dòng)，將該行業(yè)再次推上了風(fēng)口浪尖。

產(chǎn)權(quán)式酒店蓄勢(shì)待發(fā)

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代在法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)興起的“分時(shí)度假”。“分時(shí)度假”最初是指由幾戶人家在度假地共同購(gòu)買一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式。后來(lái)逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。

產(chǎn)權(quán)式酒店是分時(shí)度假發(fā)展到后期的一種特殊模式，為適應(yīng)人們對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。該模式經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)被世界普遍接受，在旅游業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，更是備受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)的廣泛青睞。相比個(gè)人投資者，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店除了投資，還方便員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。

數(shù)據(jù)顯示，早在2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已達(dá)到300億美元，并在近十年間保持著16%左右的增長(zhǎng)速度。在客戶類型上，有60%是中產(chǎn)階層家庭投資，40%為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。

在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。1995年，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)度的開發(fā)，形成大批的空置房產(chǎn)，大量資源被浪費(fèi)，作為旅游勝地的海南為擺脫樓盤滯銷困境，在國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式。

不料這種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國(guó)。1998-2004年，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量快速增長(zhǎng)，并在2004年增長(zhǎng)數(shù)量達(dá)到最高峰，2004年全國(guó)增長(zhǎng)了近120家產(chǎn)權(quán)式酒店。截止到2010年，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模為655家左右，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。

從2010年起，我國(guó)政府為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，使得京、滬、杭等一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)回落。受此影響，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)大打折扣，原先的房地產(chǎn)投資者不得不轉(zhuǎn)移投資，于是產(chǎn)權(quán)式酒店這類“投資與住宿”兼具的物業(yè)形式再次成為投資者關(guān)注的目標(biāo)。

與此同時(shí)，隨著人民生活水平的不斷提高，我國(guó)旅游業(yè)得到迅速發(fā)展。人們已不滿足于傳統(tǒng)的觀光旅游模式，追求更深層次的度假體驗(yàn)。在這個(gè)背景下，擁有度假住所的需求被激發(fā)并迅速增長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)酒店則是度假住所中最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、省心劃算的一種。

另一方面，作為投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店與其他投資品種相比，在收益/風(fēng)險(xiǎn)比的表現(xiàn)上都是可以接受的，加之中國(guó)旅游形勢(shì)總體向好，產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作逐漸成熟，產(chǎn)權(quán)酒店的投資價(jià)值會(huì)日益彰顯。

從國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展來(lái)看，其作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級(jí)興起的產(chǎn)物，中產(chǎn)階級(jí)也是其最主要的投資群體。目前，美國(guó)每萬(wàn)人中產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)員數(shù)多達(dá)63人，而中國(guó)僅為0.06，甚至與菲律賓0.62和印度尼西亞0.3的比例都相差甚遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)中產(chǎn)階層規(guī)模越來(lái)越大，社科院發(fā)布的“2011年城市藍(lán)皮書”稱，2009年我國(guó)城市中等收入階層規(guī)模已達(dá)2.3億人。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，到2025年，中產(chǎn)階級(jí)陣容將高達(dá)5.2億人，超過(guò)中國(guó)城市人口的一半。這讓產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的前景可謂廣闊。

監(jiān)管有待完善 投資須規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

然而，法律法規(guī)的不完善，讓產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)展中步履蹣跚。

2004年海南出現(xiàn)全國(guó)第一例產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同民事訴訟案件，產(chǎn)權(quán)式酒店的法律監(jiān)管問(wèn)題開始擺上臺(tái)面。截至2009年，產(chǎn)權(quán)酒店失敗和有糾紛的項(xiàng)目占全部產(chǎn)權(quán)酒店的13.25%。

在產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商在前期掌握著控制權(quán)，從產(chǎn)權(quán)式酒店前期建設(shè)選址，到經(jīng)營(yíng)管理公司的選擇都具有支配權(quán)。他們手里具有投資者所不具備的信息，其利益主導(dǎo)作用明顯，優(yōu)勢(shì)突出，是核心利益主體中的強(qiáng)勢(shì)群體。而投資者的利益訴求僅僅在于紙面上的投資回報(bào)率。出現(xiàn)了核心利益相關(guān)者所屬利益的不平衡。

從本質(zhì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，而自己坐收漁利成為大贏家。

產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系（投資合同期間）

資料來(lái)源：前瞻資訊產(chǎn)業(yè)研究院《2011-2015年中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資預(yù)測(cè)分析報(bào)告》

由于該市場(chǎng)缺少專門的法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整和具體規(guī)范，產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位以及酒店客房所有者與酒店經(jīng)營(yíng)者之間的法律關(guān)系仍不確定，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有空可鉆。

目前，北京、上海已出臺(tái)規(guī)定，禁止產(chǎn)權(quán)分割出售，這使得投資產(chǎn)權(quán)式酒店有相當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，今年2月1起正式施行的《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》，成為我國(guó)第一例針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的地方條例，這無(wú)疑讓投資者看到了曙光。

基于上述現(xiàn)狀，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院研究員羅娟表示，當(dāng)前投資者在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資時(shí)，可從以下方面入手來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要明確房屋權(quán)屬。產(chǎn)權(quán)式酒店在出售后，投資者理應(yīng)擁有所購(gòu)客房的產(chǎn)權(quán)，而事實(shí)上，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主都沒有房屋的產(chǎn)權(quán)，一是由于開發(fā)商資信不夠或項(xiàng)目本身有問(wèn)題致使產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理;另一方面由于在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)業(yè)主需要繳納的各種稅費(fèi)降低了投資收益，也讓許多業(yè)主不愿去辦理。值得注意的是，辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資者對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有，也有利于產(chǎn)權(quán)的交易。

其次，為保證獲得穩(wěn)定收益，投資者在投資前需要對(duì)擔(dān)保方、擔(dān)保形式和擔(dān)保內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)了解。同時(shí)，注意是否有完善的退出機(jī)制，以便在約定投資期滿后全身而退。

最后，選擇有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店，這主要在于對(duì)開發(fā)商與酒店管理公司的選擇。只有開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及管理公司的選擇得到有力保證，酒店才會(huì)在開業(yè)后獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，業(yè)主才會(huì)得到穩(wěn)定的較好收益。

羅娟認(rèn)為，一旦我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)制度、法規(guī)和秩序逐步完善規(guī)范后，用地性質(zhì)、稅收等產(chǎn)權(quán)式酒店操作問(wèn)題得到解決，產(chǎn)權(quán)式酒店有望得到快速發(fā)展。