預(yù)見2021：《2021年中國物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附市場現(xiàn)狀、競爭格局和發(fā)展趨勢等)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)上市企業(yè)有招商積余(001914.SZ)、南都物業(yè)(603506.SH)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(wù)(01755.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數(shù)據(jù)：中國物業(yè)在管建筑面積數(shù)據(jù)、中國物業(yè)管理行業(yè)收入數(shù)據(jù)等

產(chǎn)業(yè)概述

1、產(chǎn)業(yè)介紹：包干制與薪酬制并行

物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

在我國，物業(yè)服務(wù)公司自物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生收益。此外，物業(yè)服務(wù)公司也可以從其他增值服務(wù)中獲取收益，其中包括咨詢服務(wù)、工程服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)(如運(yùn)營公共空間、家政及清潔服務(wù)、房地產(chǎn)代理、養(yǎng)老及護(hù)理服務(wù)等)。

目前，我國物業(yè)管理費(fèi)可按照包干制和酬金制收費(fèi)，其中包干制模式為當(dāng)前主流收費(fèi)模式，特別是對于住宅物業(yè)而言。包干制模式通過省去業(yè)主與住戶有關(guān)大額支出的若干集體決策程序來提高效率;而酬金模式則在非住宅物業(yè)中越來越受歡迎，該模式可讓業(yè)主更深入的參與物業(yè)管理事宜。

2、發(fā)展歷程：行業(yè)步入多元化發(fā)展期

20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，物業(yè)管理由香港引入深圳。深圳作為公認(rèn)的境內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)源地，是行業(yè)的先行人和推動(dòng)者，在行業(yè)的發(fā)展歷程中創(chuàng)造了多個(gè)第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，標(biāo)志著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的誕生;1993年6月28日，深圳成立了國內(nèi)第一家物業(yè)管理協(xié)會(huì)--深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì);1994年，深圳市頒布了我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

從深圳成立第一家物業(yè)管理公司開始，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了起步探索期，整合規(guī)范期和多元化發(fā)展期三個(gè)階段，具體如下圖所示：

3、產(chǎn)業(yè)鏈剖析：服務(wù)內(nèi)容不斷豐富

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的上游是指物業(yè)資源供應(yīng)領(lǐng)域，包括建筑建材、通信及軟件服務(wù)供應(yīng)以及各類房地產(chǎn)開發(fā)，目前我國物業(yè)服務(wù)涉及房產(chǎn)包括住宅、寫字樓以及其他公共物業(yè)等多種類型;物業(yè)服務(wù)中游則包括物業(yè)綜合管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理等各種形式的服務(wù);產(chǎn)業(yè)鏈的下游則是物業(yè)服務(wù)的對象，主要包括物業(yè)的業(yè)主以及住戶等。

在上游領(lǐng)域，建筑材料供應(yīng)商代表企業(yè)有海螺水泥、東方雨虹、北新建材、福萊特、華新水泥;房地產(chǎn)開發(fā)商代表企業(yè)有萬科、恒大地產(chǎn)、保利、碧桂園、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)等。

在中游領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)商代表企業(yè)有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、彩生活、建業(yè)新生活、華潤萬象生活、招商積余、新城悅服務(wù)等。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、行業(yè)整體情況：管理規(guī)模及效益齊創(chuàng)新高

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。

2015年以來，我國物業(yè)管理行業(yè)在管建筑面積持續(xù)提升，截至到2020年末，我國物業(yè)管理在管建筑面積增長至259億立方米，較上年同期增長約20億平方米。

從行業(yè)收入情況來看，2015年以來，我國物業(yè)管理行業(yè)總收入持續(xù)提升，截至到2020年末，我國物業(yè)管理總收入增長至6232億元，較上年同期增長9.6%。

2、細(xì)分業(yè)務(wù)發(fā)展：多種經(jīng)營占比持續(xù)提升

按照業(yè)務(wù)類型的不同，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營收構(gòu)成可劃分為基礎(chǔ)服務(wù)收入和多種經(jīng)營收入，其中基礎(chǔ)服務(wù)收入仍是物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要營業(yè)收入來源，但是近年來隨著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)多元化發(fā)展的推進(jìn)，以社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)所構(gòu)成的多種經(jīng)營收入占比持續(xù)提升，2017年以來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占比已由2017年的18.2%提升至2020年的22.07%。

具體到多種經(jīng)營領(lǐng)域，物業(yè)企業(yè)基本遵循先發(fā)展盈利模式清晰、收入來源穩(wěn)定的非業(yè)主增值服務(wù)，在逐步拓展業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富的社區(qū)增值服務(wù)。2020年，百強(qiáng)企業(yè)非業(yè)務(wù)增值服務(wù)營收占多種經(jīng)營總收入的54.91%，其中案場服務(wù)占33.17%;前介服務(wù)占10.81%。

3、成本構(gòu)成：人力成本獨(dú)占半壁

綜合分析物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營成本，人力、物料、能源、管理成本是四個(gè)重要因素，也是維持物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營必不可少的剛性成本，其中以人力成本所占比例最大。因此，要想打造物業(yè)管理企業(yè)的低成本運(yùn)營能力，就必須保持服務(wù)品質(zhì)和業(yè)主滿意度的前提下，在強(qiáng)化內(nèi)部管理、提升組織效率、運(yùn)用科技提升勞動(dòng)生產(chǎn)率、采取有效措施節(jié)能降耗等方面著手，形成有效的機(jī)制和體系，形成組織成本運(yùn)用的綜合能力。

2020年，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為8.86億元，同比增長12.07%，其中，人力成本占比達(dá)58.32%，雖較上年同期有所下降，但總來看，人力成本占比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他成本費(fèi)用占比，優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理的降低人工成本仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的主要問題。

產(chǎn)業(yè)競爭格局

1、區(qū)域競爭格局：一線城市發(fā)展最為成熟

從地區(qū)布局來看，目前，我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展仍主要聚焦一線城市以及重點(diǎn)城市群，2020年，我國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管建筑面積有近一半位于粵港澳、長江中游、成渝以及京津冀四大地區(qū)，其中長三角地區(qū)占19.35%，暫時(shí)領(lǐng)先其他地區(qū)。

2、企業(yè)競爭格局：頭部企業(yè)逐步顯現(xiàn)

2021年4月，中指研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布了“2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單”，其中前十企業(yè)具體排名如下圖所示：

具體到在管建筑面積來看，2020年，我國物業(yè)管理在管建筑面積超過3億平方米的有五家，其中碧桂園生活以4.63億平方米的在管建筑面積排名第一;恒大物業(yè)和綠城物業(yè)緊隨其后，在管建筑面積分別為3.80億平方米和3.74億平方米。

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。

根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展情況來看，2015年以來，我國物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)在管建筑面積增長迅速，2020年，我國百強(qiáng)業(yè)務(wù)管理企業(yè)在管建筑面積已較2015年翻倍，增長至129億平方米。與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)在管建筑占全國物業(yè)在管建筑面積的比重持續(xù)提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%。

百強(qiáng)企業(yè)方面，2015年以來，我國物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)收入快速增長，2020年，我國百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入較2015年增長近2倍，增長至3098億元。與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)收入占全國物業(yè)服務(wù)總收入的比重持續(xù)提升，由2015年的28.5%提升至2020年49.7%。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢

1、市場規(guī)模低速增長

從短期來看，未來兩年竣工加速帶來增量市場紅利。自2016年下半年開始，新開工向竣工的傳導(dǎo)時(shí)間出現(xiàn)拉長跡象。在竣工面積增速連續(xù)下滑兩年后，2019年9月開始出現(xiàn)回升，所以過去2-3年積累的待竣工面積有望在未來兩年釋放，物管行業(yè)合約面積短期內(nèi)會(huì)迎來一輪快速上漲，物業(yè)企業(yè)仍可以享受短期的增量市場紅利。

從長期來看，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展多年漸趨成熟，物管行業(yè)將進(jìn)入黃金時(shí)期。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場環(huán)境波動(dòng)下極具投資價(jià)值的防御性板塊，其迅猛發(fā)展不是投資行為，而是服務(wù)行業(yè)相較地產(chǎn)業(yè)的抗周期能力更強(qiáng)，更具發(fā)展前景。

結(jié)合我國物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展前景來看，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍將保持低速增長態(tài)勢，到2026年，全國物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將接近萬億元。

2、互聯(lián)網(wǎng)+為行業(yè)發(fā)展注入新活力

在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式中，人力資源投入較大，設(shè)施設(shè)備維護(hù)的成本不斷加大，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入與支出出現(xiàn)了不平衡的現(xiàn)象，從而嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。

從目前發(fā)展趨勢來看，將“互聯(lián)網(wǎng)+”融入物業(yè)管理中，對服務(wù)管理模式進(jìn)行優(yōu)化和完善，對人力資源進(jìn)行壓縮，提高管理效果。在對住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，要對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行充分利用，優(yōu)化和完善管理服務(wù)模式，提高管理效率，嚴(yán)格掌控成本，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的快速發(fā)展。

傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營性產(chǎn)品比較單一，只能滿足很少一部分業(yè)主的需求，對于大部分業(yè)主來說，還是不夠全面。因此，融入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)比較大的數(shù)據(jù)平臺(tái)，根據(jù)業(yè)主的需求對經(jīng)營性產(chǎn)品進(jìn)行拓展。在對經(jīng)營性產(chǎn)品進(jìn)行拓展的過程中，應(yīng)該切合業(yè)主或者是使用人的衣食住行等多方面，保證推出的產(chǎn)品能夠得到業(yè)主的歡迎。同時(shí)企業(yè)工作人員還應(yīng)該對客戶的需求進(jìn)行引導(dǎo)，從而將其逐漸轉(zhuǎn)化為業(yè)主需求，然后將其拓展成為業(yè)務(wù)產(chǎn)品。建立一個(gè)大的數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)，不但能夠?yàn)闃I(yè)主提供更加便捷和舒適的服務(wù)，同時(shí)還能夠?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供更大的利潤。

以上數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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