干貨！2021年中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)分析——碧桂園：服務(wù)營收規(guī)模突破百億

物業(yè)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)物業(yè)行業(yè)相關(guān)上市企業(yè)有招商積余(001914.SZ)、南都物業(yè)(603506.SH)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(wù)(01755.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數(shù)據(jù)：碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)布局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)收入數(shù)據(jù)等

1、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)全方位對(duì)比

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)(06098.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)，兩家企業(yè)在物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)上的業(yè)務(wù)布局及運(yùn)營情況對(duì)比如下：

2、碧桂園服務(wù)：物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的布局歷程

碧桂園集團(tuán)自1992年開始提供物業(yè)管理服務(wù)，2018年完成分拆上市。在這近30年的發(fā)展中，公司業(yè)務(wù)邊界不斷拓展，2011-2014年業(yè)務(wù)范圍逐步由物業(yè)管理拓展至社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，2015年開始涉足城市服務(wù)領(lǐng)域，2018年進(jìn)入“三供一業(yè)”(供水供電供熱及物業(yè)管理)改革領(lǐng)域。

3、碧桂園服務(wù)：物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局及運(yùn)營現(xiàn)狀

——產(chǎn)品布局：業(yè)務(wù)范圍持續(xù)擴(kuò)張

近年來，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場的不斷發(fā)展，碧桂園生活在核心物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上不斷擴(kuò)張業(yè)務(wù)領(lǐng)域。目前，碧桂園業(yè)務(wù)體系主要可劃分為物業(yè)管理、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)以及三供一業(yè)五大模塊，其中物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

——業(yè)務(wù)布局：五大城市群為主

經(jīng)過近三十年的發(fā)展，碧桂園服務(wù)從廣東開始發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)開始，目前已形成覆蓋全國的業(yè)務(wù)布局，2017年以來，公司業(yè)務(wù)覆蓋城市數(shù)量仍保持增長勢(shì)頭，截至到2021年6月底，公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局覆蓋城市達(dá)370個(gè)。與此同時(shí)，公司收費(fèi)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)提升，2019年以來，隨著公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展提速，項(xiàng)目數(shù)量呈現(xiàn)出跨越式發(fā)展，到2021年6月底，公司累計(jì)收費(fèi)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到3656個(gè)。

從布局來看，公司能級(jí)布局相對(duì)均衡，截至2020年末公司在管面積中三四線城市占比約60%，20年新增品牌拓展面積中一二線項(xiàng)目占比約20%;按區(qū)域來看，在管面積中五大城市群比重超70%，其中長三角及珠三角比重分別為27%及26%。

——物業(yè)服務(wù)運(yùn)營現(xiàn)狀：物業(yè)管理建筑面積再創(chuàng)新高

從物業(yè)服務(wù)簽約建筑面積變化來看，據(jù)公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)簽約建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)增長走勢(shì)，2017年，碧桂園服務(wù)簽約建筑面積為3.29億平方米，到2020年，碧桂園服務(wù)簽約建筑面積為8.21億平方米。

2021年，碧桂園服務(wù)擴(kuò)張進(jìn)一步提速，先后并購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、鄰里樂等物業(yè)服務(wù)企業(yè)，考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)合同管理面積約12.05億平方米，由于暫未實(shí)現(xiàn)并表，在不考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)的情況下，截至到2021年上半年，碧桂園服務(wù)簽約建筑面積分別為9.01億平方米。

從物業(yè)服務(wù)簽約建筑面積變化來看，碧桂園服務(wù)在管建筑面積持續(xù)提升，到2020年，公司在管建筑面積提升至3.77億平方米。

截至到2021年上半年，考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)在管建筑面積約6.44億平方米。由于暫未實(shí)現(xiàn)并表，在不考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)的情況下，碧桂園服務(wù)在管建筑面積分別為4.29億平方米。

4、碧桂園服務(wù)：物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)績

——物業(yè)服務(wù)營收：增長勢(shì)頭依舊

從物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品營收情況來看，2017-2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)營收呈現(xiàn)持續(xù)增長的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2017年，公司物業(yè)服務(wù)營收為31.22億元，到2020年已增長至156.00億元，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)營收再創(chuàng)新高。2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)應(yīng)營收115.6億元，同比增長84.3%。

——物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：物業(yè)管理營收占比較高

在三大類物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局中，目前來看，物業(yè)管理服務(wù)對(duì)公司收入的貢獻(xiàn)最高，2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)營收86.07億元，占公司總營收的55.2%;社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收17.31億元，占公司總營收的11.1%;非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收13.70億元，占公司總營收的9.2%。

——物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力：社區(qū)增值服務(wù)毛利率最高

從物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力來看，目前，公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力最高，2018年以來，公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率始終保持在60%以上，2021年上半年達(dá)到66.2%。物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力雖不及社區(qū)增值服務(wù)，但也保持在較高水平，2021年上半年，公司物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別為33.6%和50.4%。

5、碧桂園服務(wù)：物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃

2021年是“十四五”開局之年，是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程開啟之年。“十四五”規(guī)劃中明確提出，要以提升便利度和改善服務(wù)體驗(yàn)為導(dǎo)向，推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。加快發(fā)展物業(yè)等服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給，擴(kuò)大覆蓋全生命期的各類服務(wù)供給。

2020年，碧桂園服務(wù)提出的五年時(shí)間實(shí)現(xiàn)集團(tuán)千億營收的發(fā)展目標(biāo)，增值板塊要求實(shí)現(xiàn)五年收入不低于300億元，同時(shí)在增值服務(wù)的利潤方面，要求持續(xù)提升在整個(gè)毛利貢獻(xiàn)中的占比。

以上數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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