【收藏】一文帶你洞悉中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司：萬(wàn)科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)

1956年，隨著三大改造向社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的縱深方向推進(jìn)，城市私有房產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)主義改造全面展開(kāi)，逐步奠定了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由國(guó)家統(tǒng)一分配使用并維護(hù)開(kāi)發(fā)城市住房的制度安排基礎(chǔ);經(jīng)過(guò)60年代和70年代的發(fā)展，政府將事業(yè)單位和公有部門等的房屋組織起來(lái)實(shí)行統(tǒng)一管理，并成立了房管局等專門住房管理機(jī)構(gòu)，最終以企事業(yè)單位自建房屋并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會(huì)住房的主要供給形式，以福利分房為特點(diǎn)的住房供給制由此形成，中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有踏上征程。

2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)已提出，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。2016年，全國(guó)商品房銷售面積與銷售金額同比增長(zhǎng)率分別為22.46%與34.77%，達(dá)到了近年增速峰值。

2021年，隨著國(guó)家政策調(diào)控的深入，資金鏈的斷裂，恒大的暴雷拉開(kāi)了房企集體暴雷的序幕，加上疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，哀鴻遍野，風(fēng)光不再。

房地產(chǎn)業(yè)的潮起潮落，蘊(yùn)含了無(wú)數(shù)的故事與美夢(mèng)。接下來(lái)，讓我們沿著時(shí)間脈絡(luò)，通過(guò)探究房地產(chǎn)業(yè)【產(chǎn)業(yè)政策簡(jiǎn)史】、【房地產(chǎn)金融簡(jiǎn)史】、【房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史】、【業(yè)態(tài)發(fā)展簡(jiǎn)史】、【資本布局簡(jiǎn)史】、【產(chǎn)業(yè)出海簡(jiǎn)史】，統(tǒng)覽我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)60余年發(fā)展史。

產(chǎn)業(yè)政策簡(jiǎn)史

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展受益于國(guó)家政策的支持引導(dǎo)，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展上起到了重要的作用。而為了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的需要，改變那種依靠大拆大建、依靠高投入來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的粗放方式，加大政策性住房的建設(shè)，同時(shí)為了保障民生、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控也愈發(fā)深入，房地產(chǎn)業(yè)的興衰與政策變化息息相關(guān)。

——政策引導(dǎo)階段：1978-1998年

在改革開(kāi)放前二十年的時(shí)間里，雖然此階段內(nèi)經(jīng)濟(jì)制度和意識(shí)形態(tài)已經(jīng)有了很大的改變，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)也逐步在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡，但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中也出現(xiàn)許多更為復(fù)雜的問(wèn)題，例如對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)疑之聲和守舊倒退思想仍然廣泛存在，在這個(gè)階段，政府做出了許多有力的嘗試，我國(guó)房地產(chǎn)政策也在摸索中前行。

1958年至1977年，在新中國(guó)成立以后的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。1978年，鄧小平提出房改問(wèn)題，拉開(kāi)住宅商品化的序幕。其重要講話內(nèi)容于同年9月在中央召開(kāi)的城市住宅建設(shè)會(huì)議上進(jìn)行了傳達(dá)，并在相對(duì)發(fā)達(dá)的城市得以實(shí)施。此后，社會(huì)上的一些報(bào)刊開(kāi)展了住宅問(wèn)題的討論。1980年3月，國(guó)家城建總局召開(kāi)了全國(guó)城市房產(chǎn)住宅工作會(huì)議。5月，同家建委以219號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)住宅建設(shè)工作的意見(jiàn)。提出加強(qiáng)住宅建設(shè)的意見(jiàn)，要廣開(kāi)門路，加快住宅建設(shè)，組織私人建房，試行住宅出售。1982年，《房產(chǎn)通訊》(現(xiàn)《中國(guó)房地產(chǎn)》)雜志發(fā)表文章《城市住宅的幾個(gè)理論問(wèn)題》提出住宅是商品，住房不能作為福利事業(yè)，要多種途徑解決住宅問(wèn)題，要發(fā)揮四個(gè)積極性。

1984年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布123號(hào)文件《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問(wèn)題的暫行規(guī)定》，第4條規(guī)定建立城市綜合開(kāi)發(fā)公司;第14條規(guī)定推進(jìn)住宅商品化，采取全價(jià)出售、補(bǔ)貼出售或議價(jià)出租的辦法。1988年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，對(duì)全國(guó)房改工作作了部署，要求用三年時(shí)間全面鋪開(kāi)。在全國(guó)會(huì)議后，各地都在貫徹會(huì)議精神，建立機(jī)構(gòu)、調(diào)查測(cè)量，制定方案等進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。1990年3月20日，李鵬總理在七屆三次人代會(huì)報(bào)告中講，積極穩(wěn)妥地推行住房制度改革。1994年7月18日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目的，將房改的基本內(nèi)容概括為“三改四建”。

——政策扶持階段：1998-2009年

1998年7月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。同時(shí)決定，從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。至此，我國(guó)已實(shí)行了近四十年的住房實(shí)物分配制度從政策上退出歷史舞臺(tái)。這一通知被人們稱為中國(guó)住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結(jié)和新的住房制度的開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展起來(lái)。

2002年，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。從此土地市場(chǎng)開(kāi)始從劃撥、協(xié)議“暗箱操作”走向拍賣“陽(yáng)光操作”。

2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，增加普通商品住房供應(yīng)，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。這一文件的出臺(tái)，將大多數(shù)家庭的住房推向了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)住房市場(chǎng)化的根本轉(zhuǎn)變。在此文件中，房地產(chǎn)業(yè)被列為我國(guó)經(jīng)濟(jì)性支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資大幅增加。同時(shí)也指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快;房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。在這個(gè)階段，我國(guó)也出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步完善。

2005年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出了八條穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策，又稱老國(guó)八條，以抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;同年，出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，又稱新國(guó)八條，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

2006年，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》提出了六條意見(jiàn)以進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控。把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，該政策又稱為國(guó)六條。

——政策調(diào)控階段：2009-2016年

在該階段，針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家頻繁出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，進(jìn)一步強(qiáng)化差異化住房信貸政策，嚴(yán)格控制對(duì)非首套房的信貸政策，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。國(guó)八條和新國(guó)五條出臺(tái)，各大城市相繼頒布限購(gòu)限貸政策，企圖控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

2010年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)十一條)提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等十一條措施。正式確定了2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

2011年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(新國(guó)八條)要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

在2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，該措施又被叫做新國(guó)五條。

——政策規(guī)范階段：2016年至今

2016年，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大熱局勢(shì)，政府再次對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了新的“官方定位”：2016年12月19日，經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是12月14日公告在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落。在該階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已見(jiàn)成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多項(xiàng)政策的調(diào)控下向著平穩(wěn)、健康的定位發(fā)展。

2017年，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)當(dāng)前租賃和銷售市場(chǎng)不規(guī)范行為提出了明確要求及懲處辦法。是國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的管理首次上升到國(guó)務(wù)院條例高度，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。同年，十九大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

2019年，《加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控》要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求;提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配。

2021年，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房企提出三道紅線政策，三道紅線即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

——最新政策指引方向

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來(lái)，國(guó)家層面及各省市陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。同時(shí)，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)。

房地產(chǎn)金融簡(jiǎn)史

在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)都需要金融信貸資金的支持?，F(xiàn)代金融在為房地產(chǎn)市場(chǎng)賦能并促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)也加強(qiáng)了自身與房地產(chǎn)的聯(lián)系甚至將自身的金融業(yè)務(wù)深深地嵌入并捆綁在房地產(chǎn)上，使得二者的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)成倍放大，互相影響，相輔相成。

——計(jì)劃性福利分配階段：1949-1978年

新中國(guó)成立以后，中國(guó)建立了新民主主義經(jīng)濟(jì)制度，在該經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，社會(huì)主義國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，同時(shí)又存在著多種經(jīng)濟(jì)成分，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于恢復(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展中。在取得一定的經(jīng)濟(jì)建設(shè)基礎(chǔ)之后，社會(huì)主義三大改造順利完成，我國(guó)正式建立了社會(huì)主義公有制經(jīng)濟(jì)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，直到改革開(kāi)放之前，中國(guó)實(shí)行完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度。在這高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度安排下，住房沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商品化，也就不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不會(huì)有房地產(chǎn)金融的出現(xiàn)。但是，住房制度安排是關(guān)系民生福祉和社會(huì)穩(wěn)定的重要問(wèn)題，我國(guó)的住房政策也不是從建國(guó)開(kāi)始就直接實(shí)行計(jì)劃分配制，而是隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的建立和國(guó)情的變化調(diào)整而逐步形成的，即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制內(nèi)也需要妥善處理好人民的住房問(wèn)題。

黨從維護(hù)人民的利益出發(fā)，在這一時(shí)期的不同階段針對(duì)不同的社會(huì)形勢(shì)制定了一系列的住房制度安排。

建國(guó)初期，針對(duì)戰(zhàn)后城市住房分配不均的結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題，政府實(shí)行“以租養(yǎng)房”政策來(lái)作為解決城市居民住房問(wèn)題的一個(gè)重要手段，并于1950年著手打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，同時(shí)承認(rèn)并保護(hù)居民的私有房屋產(chǎn)權(quán)。

1956年，隨著三大改造向社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的縱深方向推進(jìn)，城市私有房產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)主義改造全面展開(kāi)，逐步奠定了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由國(guó)家統(tǒng)一分配使用并維護(hù)開(kāi)發(fā)城市住房的制度安排基礎(chǔ)。

經(jīng)過(guò)60年代和70年代的發(fā)展，政府將事業(yè)單位和公有部門等的房屋組織起來(lái)實(shí)行統(tǒng)一管理，并成立了房管局等專門住房管理機(jī)構(gòu)，最終以企事業(yè)單位自建房屋并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會(huì)住房的主要供給形式，以福利分房為特點(diǎn)的住房供給制由此形成。

總的來(lái)看，從新中國(guó)成立到改革開(kāi)放以前的這段時(shí)期，我國(guó)基本不存在真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融，但是鑒于住房問(wèn)題對(duì)人民生活水平的重要影響，黨和政府站在維護(hù)人民利益的立場(chǎng)上制定了符合當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)金融體制和社會(huì)生產(chǎn)狀況的住房制度安排，雖然這些制度安排受制于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境的影響，沒(méi)有很好地解決在人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的社會(huì)主要矛盾下與住房相關(guān)的問(wèn)題，也缺乏一定的市場(chǎng)化基因和金融性邏輯，但是其所蘊(yùn)含的從人民的利益出發(fā)來(lái)解決住房問(wèn)題的政策機(jī)理對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)政策決策機(jī)制具有重要的借鑒意義。

——市場(chǎng)化改革探索階段：1978-1998年

1978-1998年期間，在經(jīng)濟(jì)體制改革的激烈變動(dòng)中，同時(shí)伴隨著金融體制市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)在該時(shí)期獲得了巨大的發(fā)展，開(kāi)啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的新時(shí)期;同時(shí)，受市場(chǎng)化改革進(jìn)程曲折波動(dòng)的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在跌宕中前行，政策束縛和市場(chǎng)化配套改革的匹配程度是制約該時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展路徑的主要因素。

在1997年之前，中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顟B(tài)一直處于萌芽階段，從1979年開(kāi)始，基建投資的資金來(lái)源逐漸由財(cái)政撥款改為銀行貸款，這在廣義上標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)金融建設(shè)歷程的開(kāi)端，這也僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的金融市場(chǎng)化支持，而銀行面向個(gè)人的貸款則發(fā)展緩慢，以至于房地產(chǎn)消費(fèi)端的金融信貸在1997年之前一直未能得到充分的發(fā)展。僅從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面來(lái)看，該時(shí)期房地產(chǎn)金融的發(fā)展為住房制度改革提供了一個(gè)較好的金融支持條件。

1984年開(kāi)始，我國(guó)企業(yè)的融資方式也由財(cái)政撥款改為銀行信貸，隨后為了進(jìn)行城市住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，相繼成立了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，并由建設(shè)銀行提供信貸資金支持以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

1985年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)正式形成，并逐漸發(fā)展為銀行專設(shè)的房地產(chǎn)信貸部門，后來(lái)于1987年又成立了專業(yè)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

1991年，上海開(kāi)始試點(diǎn)住房公積金制度，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)也得到了一定的啟蒙并孕育著轉(zhuǎn)向全面的市場(chǎng)化消費(fèi)金融，我國(guó)的房地產(chǎn)金融開(kāi)始逐步建立市場(chǎng)化基礎(chǔ)。

由于該時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革進(jìn)度較慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融的發(fā)展受制于相關(guān)政策的規(guī)定，整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的改革還處于探索階段，住房安排在很大程度上還沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的制度，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融未實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)化，但是局部性漸進(jìn)式的市場(chǎng)化政策措施也在有條不紊的推進(jìn)，這就使得該時(shí)期的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融的發(fā)展軌跡滲透著計(jì)劃和市場(chǎng)兩種因素的交叉影響，其發(fā)展路徑伴隨著政策周期的變動(dòng)而跌宕起伏。

——蓬勃發(fā)展階段：1998-2017年

隨著1998年住房制度改革的全面推進(jìn)，住房實(shí)物分配制度被住房分配貨幣化全面替代，個(gè)人住房貸款管理辦法開(kāi)始實(shí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的貸款限制也逐漸放開(kāi)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得以積極開(kāi)展，中國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)入茁壯成長(zhǎng)的黃金期。2003年貸款規(guī)模的同比增長(zhǎng)率達(dá)到41.34%的高峰，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱行情，房地產(chǎn)金融在其中起到了巨大的推動(dòng)作用;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，國(guó)家實(shí)施了調(diào)控政策，2004年其貸款規(guī)模同比增速急劇下降到0.64%，國(guó)家從房地產(chǎn)金融端開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控;但是，從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模又開(kāi)始高速增長(zhǎng)。

從2007年底黨的十七大召開(kāi)到2012年黨的十八大再到2017年黨的十九大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在深化經(jīng)濟(jì)體制改革思想的指導(dǎo)下不斷開(kāi)辟新的航程，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷得到完善，市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的地位得以確立，中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。

2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的出口面臨巨大滑坡，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)實(shí)施了“四萬(wàn)億”的財(cái)政刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策由控制房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向刺激住房消費(fèi)需求。

2009年，經(jīng)過(guò)密集的政策刺激和寬松的金融信貸支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)反彈并出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工建設(shè)的速度迅速提升。

2010年，新開(kāi)工房屋面積的同比增長(zhǎng)率達(dá)到了40.56%的高峰。

2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增長(zhǎng)率達(dá)到了34.63%的高峰。

進(jìn)入2015年，隨著“去杠桿”和“去庫(kù)存”工作的同步推進(jìn)，宏觀層面去杠桿導(dǎo)致金融業(yè)的發(fā)展收縮，而房地產(chǎn)去庫(kù)存則推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度提升。在去庫(kù)存的刺激下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資需求激增，銀行信貸渠道的受阻使得房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇大量轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)，信托貸款融資規(guī)模在2016年急劇攀升。

——規(guī)范長(zhǎng)效階段：2017年至今

2017年10月18日，黨的十九大勝利召開(kāi)，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，開(kāi)啟了決勝全面建成小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國(guó)夢(mèng)的新征程。完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，建立現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，實(shí)現(xiàn)國(guó)家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化，全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)成為新的改革奮斗目標(biāo)。進(jìn)入新時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融經(jīng)過(guò)上一時(shí)期的周期性整合調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入新的成熟發(fā)展階段，中國(guó)房地產(chǎn)面臨著新的環(huán)境變化和結(jié)構(gòu)調(diào)整需求。

2018年以來(lái)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的階段性成效顯著，去產(chǎn)能和去庫(kù)存工作基本完成，去杠桿也取得重要進(jìn)展并進(jìn)入穩(wěn)杠桿階段。

2019年2月，中央政治局召開(kāi)第十三次集體學(xué)習(xí)會(huì)議，金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革全面開(kāi)啟，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步入深水區(qū)。

2020年年初疫情擴(kuò)散時(shí)中央多部門表態(tài)，表明房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不會(huì)因疫情短期沖擊而發(fā)生改變。地方支持政策中，多個(gè)地方政策中有針對(duì)限購(gòu)、限貸政策放松的內(nèi)容被撤回，側(cè)面印證了中央的政策態(tài)度非常堅(jiān)決。除此之外，中央全年嚴(yán)厲打擊個(gè)人消費(fèi)類貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例(房地產(chǎn)貸款占比)和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例(個(gè)人住房貸款占比)應(yīng)不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。

十九大召開(kāi)以來(lái)，黨和政府從建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制出發(fā)著手解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的不充分不平衡發(fā)展問(wèn)題，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)相關(guān)政策制度安排的核心邏輯遵循，中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融進(jìn)入規(guī)范化長(zhǎng)效發(fā)展的新階段。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，出現(xiàn)了眾多傳奇人物，他們與他們的企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沉浮的一個(gè)個(gè)縮影。從荒蕪的市場(chǎng)出發(fā)，篳路藍(lán)縷，從扎根區(qū)域市場(chǎng)到布局全國(guó)，在房地產(chǎn)歷史的舞臺(tái)上有眾多企業(yè)留下了濃墨重彩的一筆。

——零星探索階段：20世紀(jì)90年代之前

上世紀(jì)80年代，理論界在社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下，率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點(diǎn)，從而破除了長(zhǎng)期以來(lái)一直束縛人們的思想，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)。隨后，在前期住房制度改革試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院于1986年成立了住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步指導(dǎo)推進(jìn)住房制度改革試點(diǎn)工作。

與此同時(shí)，土地使用制度改革的試點(diǎn)工作也在緊鑼密鼓的進(jìn)行。1987年，國(guó)家首先批準(zhǔn)上海、天津、深圳、廣州和海南正式進(jìn)行土地使用權(quán)有償出讓試點(diǎn)。同年，深圳特區(qū)率先進(jìn)行了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。深圳市的工作大大推動(dòng)了全國(guó)城市土地使用制度的改革。

住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來(lái)，各地都陸續(xù)成立了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，到1990年底，我國(guó)專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單位達(dá)到一萬(wàn)多家，整個(gè)“七五”計(jì)劃期間，全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1027億元。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)A股與H股的上市公司統(tǒng)計(jì)得到，在1991年之前成立的企業(yè)共有43家，如萬(wàn)科、越秀、建發(fā)等具有影響的全國(guó)性房地產(chǎn)公司，在這個(gè)階段開(kāi)始了他們的成長(zhǎng)探索之路。1983年越秀地產(chǎn)深度參與廣州城市改造，江南新村建設(shè)一炮而紅，締造了中國(guó)第一代商品房;1985-1987年，越秀地產(chǎn)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)廣州天河新區(qū)的任務(wù)，成為城市東拓的拓荒者。1980年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，一家名為“廈門建設(shè)發(fā)展公司”的國(guó)有企業(yè)成立，“海濱大廈特價(jià)每方呎458港元起，一次付款八五折優(yōu)待”，這是1985年3月海濱大廈的售樓廣告，1988年，廈門首個(gè)地標(biāo)級(jí)建筑——建發(fā)·海濱大廈竣工，海濱大廈也成了廈門地標(biāo)，當(dāng)了十余年的廈門第一高樓。深深房A(深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司)成立于1980年1月8日，是深圳市最早成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，曾在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上創(chuàng)造多個(gè)第一，包括第一個(gè)有償使用國(guó)有土地、第一個(gè)引入外資合作，第一個(gè)采用樓宇預(yù)售手段籌集開(kāi)發(fā)資金等。深深房的投資范圍也一度從深圳延伸到北京、上海、哈爾濱、沈陽(yáng)、武漢等城市，此外，在香港、美國(guó)、加拿大、澳洲等海外市場(chǎng)也有投資。

——騰飛階段：1991-1994年

在上個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)賣方市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商不需要去研究市場(chǎng)，關(guān)心消費(fèi)者的需求，只需要把房子造出來(lái)就可以了，但房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊不溫不火。而到了91年之后，尤其是92年春季，鄧小平的南巡講話，似在中國(guó)大地上刮起了一股強(qiáng)臺(tái)風(fēng)，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐向前推進(jìn)了一大步，從而也迎來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮。1992年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)117.52%，開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)175%。1993年，房地產(chǎn)發(fā)展更是進(jìn)入高峰期，全年全國(guó)完成投資增長(zhǎng)165.0%，新增開(kāi)發(fā)企業(yè)6000多家。

如今國(guó)內(nèi)最具影響力的房企大多涌現(xiàn)于這個(gè)階段，例如保利、龍湖、世貿(mào)、碧桂園等。保利地產(chǎn)成立于1992年，在公司成立的首個(gè)五年，保利地產(chǎn)制定了“以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，開(kāi)發(fā)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目”的五年規(guī)劃，先后開(kāi)發(fā)了南航新村、保利紅棉花園等代表樓盤(pán)，完成了公司進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本和經(jīng)驗(yàn)積累，培養(yǎng)了一批專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍。碧桂園成立于1992年, 在同年開(kāi)發(fā)了首個(gè)樓盤(pán)——順德碧桂園，順德碧桂園率先構(gòu)建“五星級(jí)會(huì)所+社區(qū)學(xué)校+五星級(jí)社區(qū)生活+住宅”=“五星級(jí)的家”的家園生活模式，并在社區(qū)內(nèi)引入了高檔會(huì)所和雙語(yǔ)學(xué)校等配套設(shè)施，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最早的兩家馳名商標(biāo)之一。

——全國(guó)化布局階段：1994-2010年

隨著1998年中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化政策效應(yīng)的逐步釋放，城市改造與城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市經(jīng)營(yíng)性用地的出讓方式由協(xié)議改為拍賣、掛牌和招標(biāo)，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又迎來(lái)了新的一輪高潮，1994-2010年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1994年2331.38億元上升至2010年48267.07億元。

在上個(gè)階段剛成立的諸多具有影響力的房企開(kāi)始了業(yè)務(wù)爆發(fā)與全國(guó)布局。萬(wàn)科于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向，先后在上海、北京、天津、沈陽(yáng)、深圳、成都等地推出大規(guī)模的居民住宅小區(qū)，形成了“萬(wàn)科城市花園”系列品牌。萬(wàn)科在主要投資開(kāi)發(fā)的城市均具有較高的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，下屬深圳地產(chǎn)公司連續(xù)五年榮獲深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)第一名。2003年，萬(wàn)科開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)開(kāi)始覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。2004年春，郁亮根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和萬(wàn)科的發(fā)展速度，提出了10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1000億的目標(biāo)。最終萬(wàn)科2010年提前實(shí)現(xiàn)了1000億的銷售目標(biāo)。

1989年，世貿(mào)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，于1922年打造振獅大酒店，成為石獅市首家中外合資三星級(jí)酒店。1994年，進(jìn)入北京，開(kāi)辟出“外銷+高檔”發(fā)展模式，5年內(nèi)占據(jù)北京外銷房市場(chǎng)1/3份額。1999年，進(jìn)軍上海市場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)“世茂”品牌，以世茂濱江花園首創(chuàng)“濱江模式”，榮膺基尼斯“中國(guó)住宅第一高樓”。2003年開(kāi)始，世貿(mào)快速布局全國(guó)。2003年，世茂進(jìn)入福州，開(kāi)啟福建及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕。2004年，世茂進(jìn)入南京，開(kāi)啟長(zhǎng)三角戰(zhàn)略，后相繼進(jìn)入杭州、蘇州等城市。2004年，響應(yīng)國(guó)家“振興東北老工業(yè)基地”號(hào)召，世茂進(jìn)軍東北市場(chǎng)。2005年，世茂積極響應(yīng)國(guó)家中西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，落子武漢，后陸續(xù)進(jìn)入成都、西安、銀川、長(zhǎng)沙、重慶等城市，開(kāi)啟中西部發(fā)展之路。2006年，世茂進(jìn)入煙臺(tái)，打造坐落于百米高空中的的希爾頓酒店。后陸續(xù)進(jìn)入天津、大連、濟(jì)南、青島等城市，開(kāi)啟環(huán)渤海發(fā)展戰(zhàn)略。2010年，世茂進(jìn)入廣州，開(kāi)始布局粵港澳大灣區(qū)。

——布局收獲階段：2010-2020年

2010-2020年期間，我國(guó)商品房銷售面積與銷售金額總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，2016年全國(guó)商品房銷售面積與銷售金額同比增長(zhǎng)率分別為22.46%與34.77%，達(dá)到了峰值。

根據(jù)萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展三家TOP房企的營(yíng)業(yè)收入可以看出，從2010-2019年間總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從2016年開(kāi)始，營(yíng)業(yè)收入開(kāi)始快速上升，2020年受疫情影響，營(yíng)業(yè)收入有所下降，但依舊保持在較高位置。

進(jìn)入21世紀(jì)第二個(gè)十年，經(jīng)歷了前兩個(gè)階段的房企開(kāi)始步入收獲的階段。2009年11月5日，恒大于香港聯(lián)交所成功上市。上市當(dāng)日，公司股票收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)溢價(jià)34.28%，創(chuàng)下705億港元總市值的紀(jì)錄，成為起于內(nèi)地、在港市值最大的海外企業(yè)。2010年，公司先后成功發(fā)債13.5億美元，創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全球發(fā)債的年度最大規(guī)模記錄，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積334萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第一;實(shí)現(xiàn)銷售金額210億元，位列全國(guó)第二。恒大全年銷售金額突破500億大關(guān)，穩(wěn)居中國(guó)房企第一軍團(tuán)，并以超過(guò)80億元的品牌價(jià)值位列第一。在2010-2020年期間，恒大已戰(zhàn)略性進(jìn)入廣州、上海、深圳、天津、重慶、沈陽(yáng)、武漢、成都、南京、西安、長(zhǎng)沙、太原、昆明、合肥、貴陽(yáng)、南寧、南昌、濟(jì)南、鄭州、蘭州、長(zhǎng)春、銀川、海口、石家莊、呼和浩特、哈爾濱、烏魯木齊等全國(guó)80多個(gè)主要城市，擁有項(xiàng)目150多個(gè)，規(guī)模與品牌進(jìn)一步取得實(shí)質(zhì)性的跨躍。

2010年，碧桂園確立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”三級(jí)管控模式，開(kāi)啟二次創(chuàng)業(yè)。2011年，句容碧桂園、十里銀灘開(kāi)盤(pán)。在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)首個(gè)海外項(xiàng)目金海灣。2012年，碧桂園實(shí)行“百花齊放”，加快全國(guó)拓展。在業(yè)內(nèi)首個(gè)推出“成就共享”合伙人制度。2013年，全年合同銷售額首次突破1000億元。2016年，碧桂園銷售金額首次突破3000億元。2017年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)5508億元，躍升至行業(yè)首位，并首次登上《財(cái)富》世界500強(qiáng)，排名第467位。2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額5706.6億元，繼續(xù)在行業(yè)保持領(lǐng)先。碧桂園《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名升至第147位。

——業(yè)務(wù)收縮階段：2020年至今

2020年初，央行會(huì)同財(cái)政部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。加上廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧多地發(fā)布的寬松政策迅速被撤回，房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)已然清晰：不要刺激購(gòu)房需求端，不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)幻想。隨著政策的調(diào)控、融資的收緊，以往風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始了業(yè)務(wù)收縮之路。2022年開(kāi)始，我國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率開(kāi)始為負(fù)，并持續(xù)走低，2022年8月商品房銷售面積累計(jì)8.8億平方米，同比增長(zhǎng)-23.03%。

2021年12月，碧桂園區(qū)域架構(gòu)再度調(diào)整，106個(gè)區(qū)域縮減至65個(gè)。新城控股對(duì)架構(gòu)進(jìn)行了大調(diào)整，住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部依舊并行發(fā)展;區(qū)域?qū)用妫≌_(kāi)發(fā)事業(yè)部的14區(qū)和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部的4區(qū)被最終合并為10大區(qū)。2022年1月，世貿(mào)啟動(dòng)了新一輪組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，地區(qū)公司職能部門整合后由11個(gè)調(diào)整為7個(gè)。同一時(shí)間，陽(yáng)光城津冀區(qū)域、山西區(qū)域、北京區(qū)域正式合并，將會(huì)取消天津平臺(tái)、河北平臺(tái)、山西平臺(tái)人員，后臺(tái)人員在北京辦公管理。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)將原來(lái)的東南西北四大區(qū)域整合為南區(qū)和北區(qū)，人員進(jìn)行了優(yōu)化。中梁控股超300名員工被裁撤或轉(zhuǎn)崗。2月，祥生控股開(kāi)始“去中心化”，將原有的7大中心、3大直管部門及多個(gè)二級(jí)部門調(diào)整為董事辦、營(yíng)銷管理、金融管理等9大部門。

此外，部門房地產(chǎn)公司還陷入了資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。其中，2021年9月恒大出現(xiàn)危機(jī)拉開(kāi)了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。

房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展簡(jiǎn)史

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)的參與者主要有三大派系，分別是住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)以及工業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)是指用以居住的地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式;商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式;產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的新型房地產(chǎn)形式。由于房地產(chǎn)業(yè)狹義上指的是住宅房地產(chǎn)業(yè)，因此這里主要介紹商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程。

——商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

萌芽初成：1980-1995年

80年代以前，商業(yè)房地產(chǎn)還未在中國(guó)出現(xiàn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，產(chǎn)權(quán)都?xì)w國(guó)家或集體所有，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。1984年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)商業(yè)部《關(guān)于當(dāng)前商業(yè)體制改革的若干問(wèn)題的報(bào)告》，同意報(bào)告中提出的“小型國(guó)營(yíng)零售商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)準(zhǔn)為集體經(jīng)營(yíng)或租賃給經(jīng)營(yíng)者個(gè)人經(jīng)營(yíng)”，至此才開(kāi)始商鋪的交易。港澳地產(chǎn)商投資建設(shè)大陸五星級(jí)酒店和高檔寫(xiě)字樓，掀起了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的第一波浪潮，同時(shí)擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)桎梏的傳統(tǒng)商業(yè)獲得快速發(fā)展，百貨大樓于全國(guó)各城市獲利豐厚。

1985年，由我國(guó)各部、省、市集資，深圳市物業(yè)發(fā)展公司(現(xiàn)物業(yè)集團(tuán)前身)組織籌建的集商業(yè)、貿(mào)易、辦公、飲食于一體的多功能超高層現(xiàn)代建筑——深圳國(guó)貿(mào)大廈建成，是我國(guó)建成最早的綜合性超高層樓宇。

同年，淄博百貨大樓建成開(kāi)業(yè)，建筑面積1.28萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)百貨、煙酒糖茶、服裝、五金交電、家具、文體，金銀飾品等，是當(dāng)時(shí)全市規(guī)模最大的綜合性零售企業(yè)。

快速發(fā)展：1995-2006年

住房制度改革和舊城商業(yè)區(qū)改造帶來(lái)了這個(gè)階段的發(fā)展契機(jī)。

1996年王府井商業(yè)區(qū)改造，營(yíng)業(yè)面積由500平方米擴(kuò)大到2700平方米，完全仿照明清的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)裝潢。這一時(shí)期商業(yè)區(qū)改造主要以傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)加入現(xiàn)代化照明系統(tǒng)與改變管理模式為主，改變老舊的面貌和落后的管理模式，商業(yè)區(qū)老商鋪“脫胎換骨”并得以繼續(xù)發(fā)展。

銅鑼灣集團(tuán)作為中圍MALL業(yè)態(tài)的奠基人，率先在國(guó)內(nèi)提出“MALL”名詞，并選定了“CMALL”作為品牌，于1998年將歐美SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)引入中國(guó)，創(chuàng)辦了CMALL銅鑼灣廣場(chǎng)。2001年，銅鑼灣廣場(chǎng)以美式Shopping Mall形態(tài)現(xiàn)身華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體，已初具購(gòu)物中心雛形。

發(fā)展到2001年，在這個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了第二代商業(yè)組合店。該類組合店由幾個(gè)單體樓組成成一個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬(wàn)平方米左右，例如天津萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。

多元組合與文化創(chuàng)新：2006年至今

城市綜合體開(kāi)始在該階段出現(xiàn)，將戶外、室內(nèi)、步行街與商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，建筑面積于50萬(wàn)平方米到100萬(wàn)平方米之間。該類綜合體通過(guò)住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，例如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)城、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

在城市綜合體生態(tài)剛興起的年份，坐落的城市主要以直轄市、省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)中心城市為主，城市選址通常在城市的副中心或者新區(qū)。從建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)，綜合體的建筑更加現(xiàn)代化，更具地標(biāo)性。在業(yè)態(tài)類型上，涵蓋大型集中商業(yè)及底商等類型，購(gòu)物中心以持有為主，大多數(shù)只租不售。

2008年開(kāi)業(yè)的全國(guó)首座大悅城——西單大悅城，商業(yè)面積10.5萬(wàn)平方米，為北京消費(fèi)者不間斷的引入諸多了優(yōu)秀品牌，有ZARA、H&M、GUESS、Folli Follie和MUJI等。西單大悅城在開(kāi)業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利，直接跳過(guò)了養(yǎng)商期的“早熟”曾被業(yè)界視作奇跡。同年開(kāi)業(yè)的藍(lán)色港灣國(guó)際商務(wù)區(qū)，位于朝陽(yáng)公園西北湖畔的歐式商業(yè)小鎮(zhèn)，這座是中國(guó)首創(chuàng)的Lifestyle Shopping Park，在國(guó)內(nèi)對(duì)Lifestyle Shopping Park 商業(yè)概念并不是特別了解的情況下，定位年輕時(shí)尚一族的藍(lán)色港灣走在了前沿，藍(lán)色港灣由19棟2到3層的歐式建筑組成，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平方米，在露天開(kāi)放的消費(fèi)環(huán)境中集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體。

在城市綜合體之后，商業(yè)地產(chǎn)朝著“文化旅游商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展，在綜合體的基礎(chǔ)上加大投資，依托城市自然景觀，增加旅游文化主題，總建面在300萬(wàn)平方米以上，例如天目湖景區(qū)、杭州良渚文化村、萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)。通常該類生態(tài)受益于政府政策支持，匯聚了城市資源，能夠節(jié)約項(xiàng)目的發(fā)展時(shí)間，然而也面臨著資金投入大，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力要求高等問(wèn)題。

——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

從出口特區(qū)到工業(yè)園區(qū)：1979-1984年

此階段以我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形——1979年蛇口工業(yè)區(qū)的建立為始。在1979年蛇口工業(yè)區(qū)建立后，蛇口依托特殊政策和香港出口加工基地轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)發(fā)展成以外資(港資)企業(yè)為主的低端制造業(yè)加工基地，業(yè)務(wù)涉及航運(yùn)、交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)設(shè)施、金融服務(wù)等16個(gè)行業(yè)。90 年代初,蛇口已擁有總資產(chǎn)35億元、凈資產(chǎn)10 多億元、一級(jí)直屬企業(yè)25 家、三資企業(yè)百余家,其房地產(chǎn)業(yè)、港航運(yùn)輸業(yè)、投資服務(wù)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)四大主營(yíng)業(yè)務(wù)在深圳同行業(yè)中實(shí)力名列前茅。這一階段為蛇口的“一次創(chuàng)業(yè)”期。

進(jìn)入九十年代，當(dāng)全國(guó)全方位的改革開(kāi)放局面形成之后,優(yōu)惠的政策和靈活的機(jī)制就不再為蛇口工業(yè)區(qū)等特區(qū)專屬,相對(duì)的政策和機(jī)制優(yōu)勢(shì)也隨之弱化。而區(qū)域優(yōu)勢(shì)也不復(fù)存在，這導(dǎo)致園內(nèi)外資企業(yè)大量外遷，園區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)空心化的威脅。在市場(chǎng)、環(huán)境雙重壓力下,蛇口調(diào)整投資策略，提出“二次創(chuàng)業(yè)”：以原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)重點(diǎn)發(fā)展四大業(yè)務(wù)，同時(shí)提出口號(hào)進(jìn)入高科技產(chǎn)業(yè)。蛇口開(kāi)始成為集商務(wù)、生活、生產(chǎn)功能于一體的綜合性園區(qū)。

這一階段，我國(guó)處于改革開(kāi)放初期，百?gòu)U待興，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)力落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，貿(mào)易基礎(chǔ)差，落后的現(xiàn)狀也形成巨大的優(yōu)勢(shì)：極其低廉的生產(chǎn)資料價(jià)格、人力成本和土地成本，與巨大的進(jìn)出口貿(mào)易需求一起構(gòu)成園區(qū)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，此時(shí)還沒(méi)有明確的“園區(qū)”概念出現(xiàn)。

初創(chuàng)探索與經(jīng)驗(yàn)推廣：1984-2003年

1984年大連經(jīng)開(kāi)區(qū)的掛牌拉開(kāi)了此階段的序幕，從此中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入了開(kāi)發(fā)區(qū)與高新區(qū)模式的初創(chuàng)探索期及經(jīng)驗(yàn)推廣期。之后的20年內(nèi)，經(jīng)開(kāi)區(qū)和高新區(qū)的發(fā)展節(jié)奏進(jìn)一步加快，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛而發(fā)展壯大。但在后期，各地盲目開(kāi)發(fā)園區(qū)，爆發(fā)期到來(lái)，導(dǎo)致財(cái)政稅收的極大損失和資源浪費(fèi)，在2003年引發(fā)國(guó)家清理整治行動(dòng)。

在該階段的前十年，以大連經(jīng)開(kāi)區(qū)、東湖高新區(qū)等“一代園區(qū)”的成立為標(biāo)志。此階段，國(guó)家開(kāi)始在擴(kuò)大外貿(mào)、吸引外資、引進(jìn)技術(shù)等方面下大力氣。1984年1月，鄧小平視察深圳、珠海、廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)后提出：“除現(xiàn)在的特區(qū)之外，可以再開(kāi)放幾個(gè)點(diǎn)，增加幾個(gè)港口城市，這些地方不叫特區(qū)，但可以實(shí)行特區(qū)的某些政策。”根據(jù)這一指示，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立14個(gè)沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)特區(qū)的某些政策。這些經(jīng)開(kāi)區(qū)就不再帶有行政概念了。

其中，大連經(jīng)開(kāi)區(qū)是第一個(gè)掛牌成立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是我國(guó)經(jīng)開(kāi)區(qū)的前身。經(jīng)開(kāi)區(qū)以發(fā)展新型工業(yè)為目標(biāo)，而高新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化為目標(biāo)。

1992年，鄧小平南巡講話，掀起了產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)外開(kāi)放和招商引資新一輪高潮。1994年，蘇州工業(yè)園區(qū)成立;2003年上海臨港啟動(dòng)建設(shè)。這一時(shí)期的另一樁重要事件，是2001年，我國(guó)加入WTO，隨后貿(mào)易迎來(lái)十年黃金發(fā)展期，二代園區(qū)靠此發(fā)展。前有南巡講話，后有加入WTO，刺激了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在這樣一個(gè)大背景下，國(guó)務(wù)院提出了“三為主，一致力”，強(qiáng)調(diào)“資金結(jié)構(gòu)以外商投資為主”，1994年，張江高科(1992)、蘇州工業(yè)園區(qū)(1994)、上海臨港(2003)隨之誕生。

此階段園區(qū)的一些管理職能開(kāi)始下放給管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行“小政府、大社會(huì)”的管理體制，園區(qū)人員精簡(jiǎn)、辦事高效的特征凸顯。

整頓與規(guī)范：2003-2006年

1984年到2003年，我國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量從14個(gè)(首批14個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū))暴漲到6866個(gè)，園區(qū)的爆發(fā)導(dǎo)致地方政府間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價(jià)格、水電等資源費(fèi)用和其他稅收標(biāo)準(zhǔn)，造成了土地開(kāi)發(fā)效率低下和資源浪費(fèi)。同時(shí)，一些企業(yè)為追尋最優(yōu)惠政策而在相鄰園區(qū)間遷移，導(dǎo)致財(cái)政稅收的極大損失。

另外，中國(guó)加入WTO后，產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)酷的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，以上因素共同引發(fā)國(guó)家清理整治行動(dòng)，2003年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》發(fā)布，宣告產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邁入規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段。

這一階段，隨著國(guó)家對(duì)園區(qū)優(yōu)惠政策和管理權(quán)限的調(diào)整，行政權(quán)力逐漸集中到上級(jí)主管部門，園區(qū)的管理權(quán)限縮小。園區(qū)逐步形成三種管理模式：政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型、政企結(jié)合型。

市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型與升級(jí)創(chuàng)新：2006-2017年

2006年，工業(yè)用地全面實(shí)行招拍掛的公開(kāi)出讓方式，市場(chǎng)力量在產(chǎn)業(yè)用地配置上起到更加重要的作用，工業(yè)用地市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。

在此階段之前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有極為強(qiáng)烈的地域?qū)傩?但在民營(yíng)資本進(jìn)入之后，我國(guó)的園區(qū)發(fā)展的企業(yè)屬性開(kāi)始初露鋒芒。民營(yíng)資本的大舉進(jìn)入，助力我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)完成了從姓“地”到姓“企”的轉(zhuǎn)變。以土地財(cái)政為基礎(chǔ)的政府投融資平臺(tái)模式和市場(chǎng)力量在園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中交叉并行，注重工業(yè)用地的有序集約式開(kāi)發(fā)。

這一階段,隨著招商引資和優(yōu)惠政策效應(yīng)的逐漸減弱,高新區(qū)發(fā)展遇到了瓶頸,發(fā)展速度有所減緩,因此加快“二次創(chuàng)業(yè)”、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為重要戰(zhàn)略選擇。針對(duì)我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的問(wèn)題，“產(chǎn)城融合”概念在此時(shí)提出：2013年中囯共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)茲的決定》強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路”明確提出要“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”，推動(dòng)“產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展”。2015年，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于開(kāi)展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，為我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)城融合發(fā)展提供了指導(dǎo)性方針。

東湖高新便是在這個(gè)階段引來(lái)的第二次發(fā)展。2011年6月，湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司控股東湖高新集團(tuán),作為湖北聯(lián)投旗下的上市公司，東湖高新集團(tuán)借勢(shì)發(fā)展，快速轉(zhuǎn)型，逐漸發(fā)展成為一家以園區(qū)運(yùn)營(yíng)、環(huán)?？萍肌⒐こ探ㄔO(shè)為三大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資控股公司。園區(qū)運(yùn)營(yíng)板塊起步于東湖高新集團(tuán)誕生之初，是集團(tuán)經(jīng)營(yíng)最久的業(yè)務(wù)板塊。歷經(jīng)近30年的發(fā)展，東湖高新集團(tuán)逐步形成了“以產(chǎn)業(yè)鏈為核心,向前挖掘科研鏈,向后延伸資本鏈”的運(yùn)營(yíng)模式，重點(diǎn)聚焦智能制造和生命科技兩大國(guó)家重點(diǎn)支持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。東湖高新集團(tuán)目前正在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主題型園區(qū)33個(gè)，積累服務(wù)企業(yè)12000余家，園區(qū)企業(yè)年均產(chǎn)值超1500億

新形勢(shì)：2017年至今

現(xiàn)階段，在供給側(cè)改革、脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，政府鼓?lì)向制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加之一輪輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策襲來(lái)，融資成本的提高也讓地產(chǎn)在風(fēng)口浪尖徘徊;更重要的是，地方政府要求企業(yè)帶著產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商必須尋找更多資源背書(shū);同時(shí)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模觸頂，急需尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和業(yè)務(wù)亮點(diǎn)。

在這種情況下，傳統(tǒng)房企紛紛開(kāi)始尋求轉(zhuǎn)型，而避開(kāi)了國(guó)家的調(diào)控政策，又為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱門首選，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重回各方玩家的視野。2017年2月出臺(tái)的我國(guó)首個(gè)關(guān)于各類開(kāi)發(fā)區(qū)的總體文件印證了國(guó)家層面對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)引擎的重視，文件名為《關(guān)于促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)新形勢(shì)下做好開(kāi)發(fā)區(qū)工作作出全面部署，提出“開(kāi)發(fā)區(qū)是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)的重要載體”。

業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀

住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不是簡(jiǎn)單的割裂關(guān)系，目前，有眾多房地產(chǎn)公司都在謀求多元化布局，并在多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中取得了不錯(cuò)的成績(jī)。以龍湖為例，在住宅地產(chǎn)占據(jù)一定市場(chǎng)份額的同時(shí)，其商業(yè)布局也是可圈可點(diǎn)。2021年龍湖新開(kāi)業(yè)12座商場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)到61座，年接待客流量約6.8億人次，覆蓋13個(gè)高能級(jí)城市，開(kāi)業(yè)總面積達(dá)到594萬(wàn)平方米，整體出租率為97.2%，總租金收入達(dá)到467億元，同比增長(zhǎng)53%。龍湖通過(guò)精準(zhǔn)的客研分析、出色的運(yùn)營(yíng)能力，獲得了“一座天街，煥新一座城”的褒贊。從2021年房地產(chǎn)業(yè)不同業(yè)態(tài)的龍頭公司營(yíng)業(yè)收入可以看出，住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)大于商業(yè)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。

資本運(yùn)作簡(jiǎn)史

房企的資本運(yùn)作與房企的成長(zhǎng)發(fā)展緊密相關(guān)，在過(guò)去三十多年的資本窗口，A股上市、港股上市、境內(nèi)發(fā)債、境外發(fā)債、分拆上市種種機(jī)會(huì)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

——A股上市窗口打開(kāi)：1990-2003年

中國(guó)住房商品化改革在上世紀(jì)90年代提速。1994年國(guó)務(wù)院43號(hào)文、1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文指出停止住房實(shí)物分配;同時(shí)1999年房貸改革、稅費(fèi)減免，2002年土地招拍掛，中國(guó)的商品房市場(chǎng)正式啟動(dòng)。目前在資本市場(chǎng)上較為活躍的主流房企幾乎都成立于這一時(shí)期，如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖等。同時(shí)，1990年11月、12月，上海證券交易所、深圳證券交易所成立，成為中國(guó)資本市場(chǎng)建立運(yùn)行的起點(diǎn)。

1990-2003年間房企A股上市較為順暢。1991年萬(wàn)科在深交所上市，為第一家上市的房地產(chǎn)企業(yè);1993年、1997年招商地產(chǎn)、華僑城在深交所上市;2001年，金地集團(tuán)、首開(kāi)股份在上交所上市。同時(shí)也有房企選擇在香港上市。1992年中海和越秀在聯(lián)交所上市;1996年華潤(rùn)上市，1998年合生創(chuàng)展上市。

——港股上市小高峰：2003-2007年

2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，中國(guó)首輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)啟。2003年6月央行發(fā)布121號(hào)文收緊開(kāi)發(fā)貸;2005年房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼，七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》;2006年國(guó)六條、國(guó)十五條發(fā)布;2007年9月，央行收緊房貸。

地產(chǎn)調(diào)控收緊的同時(shí)，A股IPO因制度改革暫停。2004年8月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于首次公開(kāi)發(fā)行股票試行詢價(jià)制度若干問(wèn)題的通知》，對(duì)新股發(fā)行定價(jià)方式進(jìn)行改革，新股發(fā)行暫緩;2005年4月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，股權(quán)分置改革試點(diǎn)啟動(dòng)，期間新股發(fā)行再度暫緩。

房地產(chǎn)調(diào)控疊加A股制度改革，2003-2007年間上市的A股房企較少。2004年2月，華發(fā)股份上市;2006年5月，保利地產(chǎn)上市;2007年7月，榮盛發(fā)展上市。期間更多房企選擇在香港上市，出現(xiàn)內(nèi)地房企上市高峰。2005年，雅居樂(lè)和富力在香港上市;2006年世貿(mào)和綠城上市;2007年碧桂園、遠(yuǎn)洋、合景泰富、奧園、金茂等均在香港完成上市。

——調(diào)控減弱，定增和IPO增加：2008-2009年

2008年金融危機(jī)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，2008年11月至2009年11月期間房地產(chǎn)政策較為寬松。2008年,地產(chǎn)調(diào)控放松期間，房企 A 股上市的窗口短暫開(kāi)啟。2008年5月，濱江集團(tuán)上市。但2008年股市大跌后,證監(jiān)會(huì)暫緩 A 股發(fā)行。

2008-2009年,房企增發(fā)融資較多，如首開(kāi)、保利、金地2009年通過(guò)定向增發(fā)融資47.5億元、80.0億元、42.4億元。

同時(shí)，2009年國(guó)際資本市場(chǎng)從金融危機(jī)中恢復(fù)，房企出現(xiàn)第二個(gè)港股上市小高峰。恒大、寶龍、龍湖、禹洲、佳兆業(yè)等均在2009年上市。

——借殼上市收緊：2009-2014年

2009年12月“國(guó)四條”開(kāi)啟新一輪地產(chǎn)調(diào)控，“限購(gòu)”政策也首次登上歷史舞臺(tái)。2010年10月，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)表文章，明確表示證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的房地產(chǎn)重組類申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn);2011年8月，證監(jiān)會(huì)提出借殼上市與首次公開(kāi)發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)趨同;2013年11月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于在借売上市審核中嚴(yán)格執(zhí)行首次公開(kāi)發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)的通知》，正式提出借殼上市條件與 IPO 標(biāo)準(zhǔn)等同。2014年，證監(jiān)會(huì)修訂《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，對(duì)借殼上市監(jiān)管繼續(xù)收緊。

2009-2014年期間房企境內(nèi) IPO 較為困難，部分房企在借殼監(jiān)管全面收緊前完成重組上市，但均經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的審批時(shí)間。2010年9月，泰禾借殼福建三農(nóng)上市，該重組事項(xiàng)早在2007年4月已開(kāi)始;2011年8月，金科借殼重慶東源上市，早在2009年11月該交易即獲證監(jiān)會(huì)有條件審核通過(guò)，2011年5月才獲正式批文;2011年11月，華夏幸福借殼浙江國(guó)祥上市，重組預(yù)案早在2009年7月就已提出。此后，房企借殼上市僅有藍(lán)光和綠地在2015年成功。期間部分房企繼續(xù)尋求港股上市，本輪港股上市以中小房企為主角。2010年中駿、融創(chuàng)在香港上市;2012年旭輝上市。

——債券融資和定增上升：2014-2016年

2014年房地產(chǎn)政策調(diào)控轉(zhuǎn)松，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，標(biāo)志新一輪寬松周期到來(lái)。2015年證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，發(fā)債主體從上市公司擴(kuò)大到非上市公司，同時(shí)推出私募債等備案發(fā)行品種，房企發(fā)債門檻大幅降低。

2015年起地產(chǎn)債發(fā)行量陡升，新發(fā)債房企顯著擴(kuò)容。期間 A 股上市房企多通過(guò)自身發(fā)債，港股上市房企多通過(guò)境內(nèi)子公司發(fā)債，如碧桂園通過(guò)碧桂園控股、碧桂園地產(chǎn)、閩碧桂園、增城碧桂園、騰越建筑5個(gè)主體發(fā)債;世茂通過(guò)世茂集團(tuán)、世茂股份、世茂建設(shè)3個(gè)主體發(fā)債;恒大和融創(chuàng)主要通過(guò)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)債。

——調(diào)控收緊：2016年至今

2016年提出“房住不炒”的理念，房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，融資渠道層層收緊。2016年10月前后地產(chǎn)公司債、企業(yè)債發(fā)行收緊;2017-2018年銀行貸款、非標(biāo)融資收緊;2019年信托融資、美元債等渠道收緊;2021年“三條紅線、房貨集中度新規(guī)到來(lái)，境內(nèi)債券、銀行貸款、非標(biāo)融資等再度收緊。

與此同時(shí)，2017年起美元債發(fā)行大幅放量，房企通過(guò)境外上市平臺(tái)或新注冊(cè)的SPV發(fā)債。如恒大通過(guò)中國(guó)恒大和子公司景程有限公司發(fā)行美元債，富力通過(guò)境外子公司怡略有限公司發(fā)債，保利通過(guò)保利發(fā)展和境外子公司保利金融發(fā)債。

2019年以來(lái)房企分拆上市加速，主要分為兩類。一類是物業(yè)上市，是最為常見(jiàn)的途徑。物業(yè)上市始于2014年，花樣年物業(yè)子公司彩生活首家港股上市，在首個(gè)上市日市值即超過(guò)母公司;2018年碧桂園服務(wù)上市。2019年起分拆物業(yè)上市明顯加速，2019年共有18家物業(yè)公司上市，2020年達(dá)到20家。另一類是部分房企分拆商業(yè)、代建業(yè)務(wù)等上市。2020年綠城管理上市，為首家上市的房地產(chǎn)代建公司;2020年6月，雅居樂(lè)公告將分拆國(guó)林景觀公司雅城集團(tuán)上市;2021年建業(yè)分拆代建業(yè)務(wù)平臺(tái)中原建業(yè)上市。

產(chǎn)業(yè)出海簡(jiǎn)史

經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的摸爬滾打，較多的房企已不滿足于在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)始把眼光投向大洋彼岸，浩浩蕩蕩的開(kāi)啟了新的海外征程。區(qū)別于中國(guó)的人文、社會(huì)、政策等因素，在海外市場(chǎng)面臨的是未知的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，中國(guó)房企追求國(guó)際化的道路并不是一帆風(fēng)順。

——海外布局萌芽階段：2004-2012年

2004-2012年期間，得益于政策的扶持與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)正處于熱火朝天的擴(kuò)張之中，此時(shí)房企在國(guó)外的布局?jǐn)?shù)量與規(guī)模都較小。

作為海外發(fā)展的先行者，中坤集團(tuán)在2004年便開(kāi)始在美國(guó)投資商業(yè)物業(yè);同時(shí)，2004年，由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，注冊(cè)資本7.5億元人民幣，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項(xiàng)目;2011年，碧桂園首開(kāi)出海之路，成為首個(gè)走進(jìn)馬來(lái)西亞的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

——房企大規(guī)模海外布局：2012-2014年

2012年起，開(kāi)始有不少品牌房企開(kāi)始布局海外市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中國(guó)建筑、萬(wàn)通、中坤、中國(guó)鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定計(jì)劃，規(guī)模已達(dá)幾百億美元。品牌房企“出海”特征與趨勢(shì)在2013年尤為明顯，大宗的計(jì)劃幾乎都是在這一年當(dāng)中發(fā)生的，比如綠地以40億美元收購(gòu)紐約布魯克西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)等，從品牌房企“出海”動(dòng)作表現(xiàn)來(lái)看，2013年已成中國(guó)品牌房企的“出海元年”。

2012年7月，萬(wàn)科完成收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司75%股權(quán)，并在同年內(nèi)將其更名為萬(wàn)科置業(yè)(海外)有限公司。自此，萬(wàn)科旗下?lián)碛辛艘患蚁愀凵鲜泄?，成為其拓展香港及海外業(yè)務(wù)的重要平臺(tái)。

2013年，碧桂園在臨近新加坡的新山市的金海灣項(xiàng)目成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商真正意義上在海外獨(dú)資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

2013年12月，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。

2013年6月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布投資7億美元，在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)的萬(wàn)達(dá)酒店，2014年起正式在世界各地落子。芝加哥項(xiàng)目、美國(guó)洛杉磯酒店項(xiàng)目、澳大利亞珠寶三塔項(xiàng)目都在這一年相繼敲定。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最耀眼的一筆投資，還是2014年6月對(duì)馬德里地標(biāo)建筑西班牙大廈的收購(gòu)。

這個(gè)階段部分大型房企的國(guó)內(nèi)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。當(dāng)前無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接開(kāi)發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)模化之后，迅速在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2014年中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元。第二年，各路房企繼續(xù)發(fā)力，戴德梁行《中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告──2015年回顧》顯示，2015年中國(guó)海外商用房地產(chǎn)投資總額達(dá)213.7億美元，同比增長(zhǎng)41.5%，是2010年全年投資額的6倍。

——海外布局進(jìn)入收獲期：2014-2017年

經(jīng)歷了2012-2014年的海外擴(kuò)張布局階段，2014-2017年間，海外布局房企開(kāi)始迎來(lái)了業(yè)務(wù)收獲期。

2016年，碧桂園斥資20億重金以“新加坡旁，永久產(chǎn)權(quán)”作為宣傳賣點(diǎn)，在央視春晚、奧運(yùn)會(huì)賽場(chǎng)進(jìn)行廣告宣傳，當(dāng)年碧桂園宣布項(xiàng)目合同銷售業(yè)績(jī)?nèi)〉?80億元的良好成績(jī)，位居中國(guó)典型房企單項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)的第一名，并且超過(guò)八成以上的買家來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。

自2016年起，綠地酒店板塊加快輕資產(chǎn)輸出步伐，僅2年時(shí)間就快速實(shí)現(xiàn)了在“一帶一路”沿線布局。目前綠地酒店旅游集團(tuán)輸出管理項(xiàng)目總量已達(dá)60家，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)250多億元，遍布在全球三大洲十個(gè)國(guó)家，到2021年將實(shí)現(xiàn)全球布局酒店400家。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，酒店旅游產(chǎn)業(yè)是綠地大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是綠地在新形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐之一。

2016年6月，華夏幸福“一帶一路”業(yè)務(wù)總部在新加坡落地。僅用了一年的時(shí)間，華夏幸福就與印尼、印度、越南、埃及、文萊等5國(guó)簽訂6個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，形成以新加坡總部為核心、以東南亞為起點(diǎn)、面向全球的業(yè)務(wù)格局。除了輸出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)技術(shù)外，華夏幸福還著力于打造可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城。

2016年10月，富力地產(chǎn)股份有限公司公布公告表示，前9月協(xié)議銷售收入約人民幣485.1億元，累計(jì)銷售面積約369.41萬(wàn)平方米，較去年同期分別上升43%和31%。其中海外(馬來(lái)西亞及澳大利亞)項(xiàng)目銷售額約人民幣9.8億元，銷售面積約3.95萬(wàn)平方米。隨著海外項(xiàng)目相繼入市，富力海外市場(chǎng)已經(jīng)步入收獲期。

——幾家歡喜幾家愁：2017年至今

中國(guó)房企能夠在海外意氣風(fēng)發(fā)地進(jìn)擊，不僅依托于房企自身實(shí)力雄厚，利好的政策，相對(duì)寬松的融資渠道都是中國(guó)房企在海外能夠茁壯成長(zhǎng)的陽(yáng)光雨露。但是，實(shí)踐證明，海外市場(chǎng)畢竟不同于中國(guó)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)制度、文化、政治、民意都在影響著中國(guó)資本的盈利水平。與此同時(shí)，房企帶著大量外匯海外布局，資金回流卻不盡人意，引起了監(jiān)管的關(guān)注。2017年6月，銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)各家大型銀行，排查包括萬(wàn)達(dá)、安邦、海航集團(tuán)、復(fù)星在內(nèi)數(shù)家企業(yè)的境外授信及風(fēng)險(xiǎn)分析，重點(diǎn)關(guān)注并購(gòu)貸款及內(nèi)保外貸的情況，消息一出，被排查企業(yè)的相關(guān)股票均應(yīng)聲下跌。

政策與海外資本環(huán)境的影響下，曾經(jīng)的海外布局巨頭也開(kāi)始走向了資產(chǎn)出售的道路，在眾多出售理由中，回籠資金，增強(qiáng)資金流動(dòng)性成為企業(yè)最為迫切的需求。2019年10月，碧桂園“森林城市”內(nèi)部開(kāi)會(huì)通知，將裁員60%。2020年受疫情影響，房企境外項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)呈顯著下滑，中海地產(chǎn)境外項(xiàng)目銷售金額2020年同比下降59.5%;萬(wàn)科境外項(xiàng)目銷售金額同比下降29.2%，綠地2020年海外項(xiàng)目因疫情影響，共計(jì)提跌價(jià)減值損失9.91億元。2022年1月，萬(wàn)科海外將持有位于英國(guó)倫敦的Ryder Court投資物業(yè)出售;中國(guó)奧園以2.15億加元出售位于加拿大英屬哥倫比亞本拿比的物業(yè);2022年5月，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目中的兩棟公租公寓樓，以合同總金額3.15億美元出售。

在部分房企收縮海外項(xiàng)目的同時(shí)，也有房企正在穩(wěn)扎穩(wěn)打的推進(jìn)海外業(yè)務(wù)發(fā)展。保利發(fā)展是較早出海的中資房企之一，于2014年成立了海外總公司，以在澳大利亞悉尼拓展的首個(gè)大型住宅開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目起步，已進(jìn)入美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞3個(gè)國(guó)家的6個(gè)城市開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，布局業(yè)態(tài)類型豐富，包括寫(xiě)字樓、公寓開(kāi)發(fā)以及固定收益項(xiàng)目等。此外，澳大利亞作為保利發(fā)展海外公司的總部，由于本地化進(jìn)駐時(shí)間最早、海外運(yùn)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)、管理職能相對(duì)健全，又因地制宜的制定本土化戰(zhàn)術(shù)、且找準(zhǔn)本地市場(chǎng)特點(diǎn)，所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均獲得較好收益。

透過(guò)中國(guó)房企海外布局的經(jīng)歷可知，粗放型擴(kuò)張，投機(jī)性和沖動(dòng)型的收購(gòu)，并不能夠在海外立足;聚焦集約型發(fā)展，實(shí)施“戰(zhàn)略性+理智型”適當(dāng)投資，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差異，監(jiān)管更標(biāo)準(zhǔn)化，避免產(chǎn)生法律稅務(wù)合規(guī)等問(wèn)題才能在海外市場(chǎng)上越走越遠(yuǎn)。

——產(chǎn)業(yè)出海成果

自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐已經(jīng)放緩。因此，海外國(guó)家紛紛采取措施幫助其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，包括開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)以吸引外資促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而發(fā)達(dá)國(guó)家較為規(guī)范的房地產(chǎn)環(huán)境和法律保護(hù)也為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)向海外擴(kuò)張創(chuàng)造了有利的經(jīng)濟(jì)條件。美國(guó)、歐洲、澳大利亞和亞洲是尋求走出去的中國(guó)房地產(chǎn)公司最適合的市場(chǎng)，從投資區(qū)域來(lái)看，偏好集中在北美、歐洲、澳洲和東南亞等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)以及中國(guó)人聚居的城市和區(qū)域。從城市來(lái)看，倫敦、悉尼、紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡等城市獲得了大量的投資額。

新篇章·新征程

2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行。在市場(chǎng)景氣度加速下行背景下，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。

另外一方面，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟(jì)將成為各行各業(yè)未來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機(jī)遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型，無(wú)疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口，是實(shí)現(xiàn)告別“高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的“舊三高”模式，邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。

展望未來(lái)，從增量看，我們還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬(wàn)人口，對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施仍將帶來(lái)大量的需求;從存量看，我國(guó)已進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、更新改造等方面的任務(wù)量也很大。城市住房以及基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的增量和存量加在一起，再加上鄉(xiāng)村建設(shè)，仍將保持相當(dāng)大的規(guī)模。

從計(jì)劃性福利分配住房到住房貨幣化，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)到推進(jìn)樓市長(zhǎng)效機(jī)制，從房企如雨后春筍一樣出現(xiàn)到知名房企退出市場(chǎng)舞臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)雨六十載，見(jiàn)證了落寞與繁華，也擁有了沉淀與底氣。在實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的偉大道路上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依舊奉獻(xiàn)著他的光與熱，潮起潮落，砥礪前行。

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