預見2024：《2024年中國城市更新行業(yè)全景圖譜》(附市場規(guī)模、競爭格局和發(fā)展前景等)

行業(yè)主要上市公司：保利發(fā)展(600048.SH);佳兆業(yè)集團(01638.HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數(shù)據(jù)：中國城市更新行業(yè)市場規(guī)模;城市更新行業(yè)規(guī)模以上生產(chǎn)型企業(yè)數(shù)量;城市更新行業(yè)下游應用情況

行業(yè)概況

1、 定義

隨著中國城市化進程的不斷推進，我國也針對城市和農(nóng)村中不符合現(xiàn)代化社會和城市發(fā)展的建筑進行了重建和更新。從定義上看，城市更新是對城市中的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等已不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行更新，旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。舊城改造面向舊城鎮(zhèn)，舊廠房及舊村莊等，是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境。

關于城市更新，國家層面和各地區(qū)尚未形成統(tǒng)一的規(guī)定，北京、上海、廣州、深圳、重慶及成都等地出臺的規(guī)定中將城市更新做如下界定：

2、 當前城市更新包括舊城改造、棚戶區(qū)改造

我國相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區(qū)改造”以及“城市更新”等相關概念。舊城改造是當代城市更新的一種形式，棚改是針對城鎮(zhèn)中不符合整體居住環(huán)境的危舊住房，通過消除危舊住房來改善片區(qū)居住環(huán)境，兼具完善城市功能以及改善城市環(huán)境的作用，棚戶區(qū)改造屬于廣義的舊城改造范疇?？傮w來說，現(xiàn)在的城市更新包括舊城改造、棚戶區(qū)改造。

3、 中游包括兩級開發(fā)廠商

城市更新上游為工程技術提供方，主要包括建筑施工企業(yè)、建筑設計與規(guī)劃企業(yè);中游為城市更新開發(fā)企業(yè)，共包括兩級開發(fā)廠商，其中一級開發(fā)主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業(yè)，二級開發(fā)則更聚焦于城市更新項目的商業(yè)化發(fā)展，因此主要以地產(chǎn)公司為主;城市更新行業(yè)下游包括住宅運營、商業(yè)運營以及園區(qū)運營等，細分領域較多。

行業(yè)發(fā)展歷程：城市更新成為存量規(guī)劃時代的必然選擇

根據(jù)我國的城鎮(zhèn)化歷程及城市建設規(guī)劃變化，中國城市更新的發(fā)展歷程可以分為以下四個階段。在第1階段，城市建設秉持“變消費城市為生產(chǎn)城市”與集中力量開展“社會主義工業(yè)化建設”的基本國策;第2階段，第三次“全國城市工作會議”制定了《關于加強城市建設工作的意見》，該文件的頒布大幅度提高了城市建設工作的重要性;第3階段，以“退二進三”為標志的大范圍城市更新全面鋪開;第4階段，面對空間資源趨向匱乏、發(fā)展機制轉型倒逼的現(xiàn)實情境，城市更新成為存量規(guī)劃時代的必然選擇。

行業(yè)政策背景：堅持人民政府為主導，充分發(fā)揮市場作用

2013年，中央城鎮(zhèn)化工作會議明確提出“嚴控增量，盤活存量，優(yōu)化結構，提升效率”“由擴張性規(guī)劃逐步轉向限定城市邊界、優(yōu)化空間結構的規(guī)劃”等政策方針，從而將城市更新工作提高到了國家戰(zhàn)略高度。2015年，中央城市工作會議再次指出城市“要堅持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”。“十四五”以來，隨著實施城市更新行動提升至國家建設的關鍵地位，我國首先在城市更新試點城市進行了一定的工作部署，而隨著城市更新經(jīng)驗的進一步積累，我國當前對城市更新的工作部署總體包括堅持人民政府為主導，充分發(fā)揮市場作用，加強更新工作統(tǒng)籌與規(guī)劃等政策方針。

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、 市場參與主體多元

政府是更新項目的規(guī)劃者與主要發(fā)起者、總體推動者、政策保障者與管理監(jiān)督者。為城市更新提供主要資金投入的開發(fā)商及建筑商等是城市更新的實施主體。在大多數(shù)情況下，更新前原街區(qū)的居民、業(yè)主或商家、機構等是城市更新項目的主要受益者。更新后的運營者，如商戶、新居民、持有產(chǎn)權的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發(fā)展推動力。他們在享受城市更新成果的同時，也在不斷提升和發(fā)展著城市更新項目的效益。從根本上說，保證這個群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實現(xiàn)。

2、 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造持續(xù)推進

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。據(jù)住建部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019-2022年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個、惠及居民2900多萬戶、完成投資6600多億元。“十四五”規(guī)劃指出，“十四五”期間要完成2025年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

3、 2022年項目總投資達5.8萬億元

在“十四五”期間城市更新行動上升至國家戰(zhàn)略的背景之下，全國各地陸續(xù)出臺了城市更新政策法規(guī)，完善制度機制，探索多種實施模式。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟增長點。截止2022年底，全國571個城市共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億元。

行業(yè)競爭格局

1、 區(qū)域競爭：四川省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造數(shù)量最多

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一，2022年《政府工作報告》提出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個，2022年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.25萬個，共876萬戶，超額完成《2022年政府工作報告》中規(guī)定的任務。

2、 企業(yè)競爭：保利位列榜首

2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”在北京舉行。會議發(fā)布了《2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，同時公布包括“2023中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”在內(nèi)的系列榜單。其中，保利發(fā)展控股集團位列2023年中國城市更新優(yōu)秀企業(yè)榜首。

行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預測

1、 國家政策主導行業(yè)發(fā)展

行業(yè)發(fā)展前景及趨勢方面，在我國城鎮(zhèn)化的關鍵階段，行業(yè)下游需求規(guī)模持續(xù)擴大是發(fā)展的必然趨勢，在城市更新工作的推動過程中，國家政策將主導行業(yè)的整體發(fā)展，商業(yè)模式亦將持續(xù)創(chuàng)新。

2、2029年城市更新投資規(guī)模預計將超過9萬億元

2022年底，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到65.22%，約有9.2億人生活在城鎮(zhèn)，城市建成區(qū)面積達到6.3萬平方公里，城市的綜合承載能力穩(wěn)步提升。2022年，全國有571個城市實施城市更新項目達到6.5萬個，我國的城市更新工作勢必在國家引導以及下游需求拉動的之下蓬勃發(fā)展。值得注意的是，城市更新工作周期長，資金需求量大，近年來由于我國房地產(chǎn)市場中多家房企出現(xiàn)經(jīng)營危機，我國的城市工作一定程度上受阻。但隨著宏觀經(jīng)濟形勢邊際修復，在國家政策持續(xù)推動、市場作用充分發(fā)揮的情況下，城市更新市場未來將持續(xù)活躍，預計到2029年，城市更新工作的投資規(guī)模將超過9萬億元。

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