預(yù)見2024：《2024年中國城市更新行業(yè)全景圖譜》(附市場規(guī)模、競爭格局和發(fā)展前景等)

行業(yè)主要上市公司：保利發(fā)展(600048.SH);佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數(shù)據(jù)：中國城市更新行業(yè)市場規(guī)模;城市更新行業(yè)規(guī)模以上生產(chǎn)型企業(yè)數(shù)量;城市更新行業(yè)下游應(yīng)用情況

行業(yè)概況

1、 定義

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國也針對(duì)城市和農(nóng)村中不符合現(xiàn)代化社會(huì)和城市發(fā)展的建筑進(jìn)行了重建和更新。從定義上看，城市更新是對(duì)城市中的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)進(jìn)行更新，旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。舊城改造面向舊城鎮(zhèn)，舊廠房及舊村莊等，是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境。

關(guān)于城市更新，國家層面和各地區(qū)尚未形成統(tǒng)一的規(guī)定，北京、上海、廣州、深圳、重慶及成都等地出臺(tái)的規(guī)定中將城市更新做如下界定：

2、 當(dāng)前城市更新包括舊城改造、棚戶區(qū)改造

我國相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區(qū)改造”以及“城市更新”等相關(guān)概念。舊城改造是當(dāng)代城市更新的一種形式，棚改是針對(duì)城鎮(zhèn)中不符合整體居住環(huán)境的危舊住房，通過消除危舊住房來改善片區(qū)居住環(huán)境，兼具完善城市功能以及改善城市環(huán)境的作用，棚戶區(qū)改造屬于廣義的舊城改造范疇。總體來說，現(xiàn)在的城市更新包括舊城改造、棚戶區(qū)改造。

3、 中游包括兩級(jí)開發(fā)廠商

城市更新上游為工程技術(shù)提供方，主要包括建筑施工企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃企業(yè);中游為城市更新開發(fā)企業(yè)，共包括兩級(jí)開發(fā)廠商，其中一級(jí)開發(fā)主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業(yè)，二級(jí)開發(fā)則更聚焦于城市更新項(xiàng)目的商業(yè)化發(fā)展，因此主要以地產(chǎn)公司為主;城市更新行業(yè)下游包括住宅運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營以及園區(qū)運(yùn)營等，細(xì)分領(lǐng)域較多。

行業(yè)發(fā)展歷程：城市更新成為存量規(guī)劃時(shí)代的必然選擇

根據(jù)我國的城鎮(zhèn)化歷程及城市建設(shè)規(guī)劃變化，中國城市更新的發(fā)展歷程可以分為以下四個(gè)階段。在第1階段，城市建設(shè)秉持“變消費(fèi)城市為生產(chǎn)城市”與集中力量開展“社會(huì)主義工業(yè)化建設(shè)”的基本國策;第2階段，第三次“全國城市工作會(huì)議”制定了《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的意見》，該文件的頒布大幅度提高了城市建設(shè)工作的重要性;第3階段，以“退二進(jìn)三”為標(biāo)志的大范圍城市更新全面鋪開;第4階段，面對(duì)空間資源趨向匱乏、發(fā)展機(jī)制轉(zhuǎn)型倒逼的現(xiàn)實(shí)情境，城市更新成為存量規(guī)劃時(shí)代的必然選擇。

行業(yè)政策背景：堅(jiān)持人民政府為主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場作用

2013年，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確提出“嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率”“由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃”等政策方針，從而將城市更新工作提高到了國家戰(zhàn)略高度。2015年，中央城市工作會(huì)議再次指出城市“要堅(jiān)持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”。“十四五”以來，隨著實(shí)施城市更新行動(dòng)提升至國家建設(shè)的關(guān)鍵地位，我國首先在城市更新試點(diǎn)城市進(jìn)行了一定的工作部署，而隨著城市更新經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)一步積累，我國當(dāng)前對(duì)城市更新的工作部署總體包括堅(jiān)持人民政府為主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場作用，加強(qiáng)更新工作統(tǒng)籌與規(guī)劃等政策方針。

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、 市場參與主體多元

政府是更新項(xiàng)目的規(guī)劃者與主要發(fā)起者、總體推動(dòng)者、政策保障者與管理監(jiān)督者。為城市更新提供主要資金投入的開發(fā)商及建筑商等是城市更新的實(shí)施主體。在大多數(shù)情況下，更新前原街區(qū)的居民、業(yè)主或商家、機(jī)構(gòu)等是城市更新項(xiàng)目的主要受益者。更新后的運(yùn)營者，如商戶、新居民、持有產(chǎn)權(quán)的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發(fā)展推動(dòng)力。他們?cè)谙硎艹鞘懈鲁晒耐瑫r(shí)，也在不斷提升和發(fā)展著城市更新項(xiàng)目的效益。從根本上說，保證這個(gè)群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實(shí)現(xiàn)。

2、 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對(duì)推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019-2022年，全國累計(jì)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個(gè)、惠及居民2900多萬戶、完成投資6600多億元。“十四五”規(guī)劃指出，“十四五”期間要完成2025年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

3、 2022年項(xiàng)目總投資達(dá)5.8萬億元

在“十四五”期間城市更新行動(dòng)上升至國家戰(zhàn)略的背景之下，全國各地陸續(xù)出臺(tái)了城市更新政策法規(guī)，完善制度機(jī)制，探索多種實(shí)施模式。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2021年底，全國411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。截止2022年底，全國571個(gè)城市共實(shí)施6.5萬個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.8萬億元。

行業(yè)競爭格局

1、 區(qū)域競爭：四川省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造數(shù)量最多

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一，2022年《政府工作報(bào)告》提出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個(gè)，2022年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.25萬個(gè)，共876萬戶，超額完成《2022年政府工作報(bào)告》中規(guī)定的任務(wù)。

2、 企業(yè)競爭：保利位列榜首

2023年3月16日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京舉行。會(huì)議發(fā)布了《2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，同時(shí)公布包括“2023中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”在內(nèi)的系列榜單。其中，保利發(fā)展控股集團(tuán)位列2023年中國城市更新優(yōu)秀企業(yè)榜首。

行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預(yù)測

1、 國家政策主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展

行業(yè)發(fā)展前景及趨勢方面，在我國城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵階段，行業(yè)下游需求規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大是發(fā)展的必然趨勢，在城市更新工作的推動(dòng)過程中，國家政策將主導(dǎo)行業(yè)的整體發(fā)展，商業(yè)模式亦將持續(xù)創(chuàng)新。

2、2029年城市更新投資規(guī)模預(yù)計(jì)將超過9萬億元

2022年底，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.22%，約有9.2億人生活在城鎮(zhèn)，城市建成區(qū)面積達(dá)到6.3萬平方公里，城市的綜合承載能力穩(wěn)步提升。2022年，全國有571個(gè)城市實(shí)施城市更新項(xiàng)目達(dá)到6.5萬個(gè)，我國的城市更新工作勢必在國家引導(dǎo)以及下游需求拉動(dòng)的之下蓬勃發(fā)展。值得注意的是，城市更新工作周期長，資金需求量大，近年來由于我國房地產(chǎn)市場中多家房企出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，我國的城市工作一定程度上受阻。但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢邊際修復(fù)，在國家政策持續(xù)推動(dòng)、市場作用充分發(fā)揮的情況下，城市更新市場未來將持續(xù)活躍，預(yù)計(jì)到2029年，城市更新工作的投資規(guī)模將超過9萬億元。

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國城市更新行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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