2024年中國城市更新市場主體分析 多元主體架構(gòu)參與行業(yè)發(fā)展【組圖】

行業(yè)主要上市公司：保利發(fā)展(600048.SH);佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數(shù)據(jù)：中國城市更新市場主體數(shù)量規(guī)模;中國城市更新行業(yè)競爭梯隊(duì)

——中國城市更新多元主體架構(gòu)

政府是更新項(xiàng)目的規(guī)劃者與主要發(fā)起者、總體推動(dòng)者、政策保障者與管理監(jiān)督者。為城市更新提供主要資金投入的開發(fā)商及建筑商等是城市更新的實(shí)施主體。在大多數(shù)情況下，更新前原街區(qū)的居民、業(yè)主或商家、機(jī)構(gòu)等是城市更新項(xiàng)目的主要受益者。更新后的運(yùn)營者，如商戶、新居民、持有產(chǎn)權(quán)的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發(fā)展推動(dòng)力。他們?cè)谙硎艹鞘懈鲁晒耐瑫r(shí)，也在不斷提升和發(fā)展著城市更新項(xiàng)目的效益。從根本上說，保證這個(gè)群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實(shí)現(xiàn)。

——中國城市更新市場主體數(shù)量規(guī)模

工程實(shí)施主體方面，截至2022年底，全國共有建筑業(yè)企業(yè)14.36萬家，比上年增加1.49萬家，增速為11.55%。其中包括國有及國有控股建筑業(yè)企業(yè)8914家，比上年增加1088家，占建筑業(yè)企業(yè)總數(shù)的6.21%，比上年增加0.13個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)主體方面，2022年，將銷售額百億以上房地產(chǎn)企業(yè)分為五個(gè)陣營，其中3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對(duì)應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為5家、15家、23家、28家、59家。其中，除100-300億陣容略有增長外其他陣容均有所下降，2022年銷售額在3000億以上企業(yè)減少4家，超千億房企較上年同期減少21家;超百億房企130家同期減少28家。房企面對(duì)行業(yè)融資緊張以及下游需求不振的形勢，普遍出現(xiàn)了現(xiàn)金流問題，因而更加聚焦開發(fā)主業(yè)和財(cái)務(wù)安全，不再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而尋求高質(zhì)量增長。同時(shí)城市更新相關(guān)房企包括佳兆業(yè)、時(shí)代中國控股、富力地產(chǎn)、中國恒大、中國奧園及龍光地產(chǎn)等。

——中國城市更新開發(fā)參與主體類型

城市更新作為在技術(shù)、資質(zhì)、資金上均存在一定壁壘的行業(yè)，其中游項(xiàng)目開發(fā)的參與者入場的方式往往通過建立自身業(yè)務(wù)與城市更新領(lǐng)域的關(guān)聯(lián)性進(jìn)入市場。結(jié)合市場主體類型的分布情況，可以總結(jié)得到城市更新行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)主體的具體入場方式主要包括基于自身業(yè)務(wù)向下游延伸，進(jìn)行股權(quán)投資以及兼并重組。

——中國城市更新行業(yè)競爭梯隊(duì)

具體到中游開發(fā)的相關(guān)競爭主體，根據(jù)企業(yè)城市更新面積和儲(chǔ)備貨值，綜合企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況，目前第一梯隊(duì)為保利發(fā)展、華潤置地以及招商蛇口，具有較為可觀的土儲(chǔ)面積、項(xiàng)目儲(chǔ)備，企業(yè)經(jīng)營情況較好。第二梯隊(duì)為萬科、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)及綠城中國，該部分廠商主要分為兩種情況，一部分在城市更新領(lǐng)域具有較強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目儲(chǔ)備，但由于企業(yè)經(jīng)營情況有待企穩(wěn)，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)出現(xiàn)階段性困難，另一部分廠商則具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，但在城市更新領(lǐng)域的項(xiàng)目儲(chǔ)備有待進(jìn)一步積累;第三梯隊(duì)為越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國等廠商，涉及城市更新項(xiàng)目數(shù)相對(duì)較少，但有望在城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)進(jìn)一步拓展。

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國城市更新行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報(bào)、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請(qǐng)注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

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