預(yù)見(jiàn)2024：《2024年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)全景圖譜》(附市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展前景等)

行業(yè)主要上市公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活(HK01209)、重慶百貨(600729.SH)、銀座股份(600858.SH)、新華百貨(600785.SH)、匯嘉時(shí)代(603101.SH)、武商集團(tuán)(000501.SZ)、王府井(600859.SH)、天虹股份(002419.SZ)、百聯(lián)股份(600827.SH)等

本文核心數(shù)據(jù)：市場(chǎng)規(guī)模;擬開(kāi)業(yè)數(shù)量;城市占比;競(jìng)爭(zhēng)格局;

產(chǎn)業(yè)概況

1、定義及特征

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(lèi)(GB/T18106-2021)，購(gòu)物中心為由不同類(lèi)型的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃，在一個(gè)相對(duì)固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的商業(yè)集合體。

2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析：產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)簡(jiǎn)單

購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)簡(jiǎn)單，上游是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建材裝飾、人力資源以及其他配套產(chǎn)業(yè)。中游是各類(lèi)型的購(gòu)物中心，例如都市型、區(qū)域型、社區(qū)型等;下游面對(duì)的是商鋪和消費(fèi)者，有時(shí)候購(gòu)物中心的部分空閑場(chǎng)地還可以留給臨時(shí)的節(jié)日活動(dòng)和快閃活動(dòng)來(lái)增加短期收入。

購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)鏈主體較多，上游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有例如保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等，裝飾建材有世聯(lián)行、榮安地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等;物業(yè)管理有萬(wàn)科物業(yè)、綠地物業(yè)等，通常這些物業(yè)也是本土化物業(yè)為主，部分屬于地產(chǎn)商底下的一個(gè)事業(yè)部。中游購(gòu)物中心參與者眾多，例如萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園文商旅、凱德中國(guó)、恒隆地產(chǎn)、百聯(lián)股份、新鴻基地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、亞歐百貨、王府井股份、大悅城、天虹數(shù)科、銀座股份、合肥百貨和其他購(gòu)物中心。下游是入駐的商鋪，例如超市的盒馬鮮生、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)，家居類(lèi)的索菲亞、歐派等。

行業(yè)發(fā)展歷程：目前依然處于成熟階段

國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展經(jīng)歷起步、形成、成長(zhǎng)、成熟四個(gè)階段，現(xiàn)已形成多元開(kāi)發(fā)理念、更為注重消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)。

起步階段：(1980-1992年)在改革開(kāi)放初期，東南沿海改革開(kāi)發(fā)特區(qū)逐漸出現(xiàn)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)方式以個(gè)人開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、公司成立策劃部經(jīng)營(yíng)管理兩種方式為主，但業(yè)態(tài)種類(lèi)并不統(tǒng)一固定，屬于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期。

形成階段：(1992-2002年)在北京、上海、廣州等中心城市，逐漸出現(xiàn)百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、超市等業(yè)態(tài)的商業(yè)，這類(lèi)商業(yè)出現(xiàn)方式以城市老商業(yè)區(qū)改造、新興業(yè)態(tài)出現(xiàn)(超市)、委托專(zhuān)業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)等三種方式為主。

成長(zhǎng)階段：(2002-2012年)在全國(guó)大中城市、區(qū)域中心城市和重視構(gòu)建城市商品市場(chǎng)體系的市、縣開(kāi)始逐漸發(fā)展業(yè)態(tài)更加豐富的商業(yè)地產(chǎn)，如商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、CBD、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這些業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)主要以新城區(qū)建設(shè)、拆違、舊城改造進(jìn)入。

成熟階段：(2012年至今)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向有序和成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念呈現(xiàn)出多元化態(tài)勢(shì)，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、時(shí)尚生活中心、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式接連出現(xiàn)，并在各自領(lǐng)域取得市場(chǎng)實(shí)績(jī)。

行業(yè)政策背景：政策鼓勵(lì)購(gòu)物中心逐步擴(kuò)大地區(qū)輻射范圍

2021年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，塑造消費(fèi)新場(chǎng)景。促進(jìn)購(gòu)物中心、百貨店、家居市場(chǎng)等流通企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，為形成更龐大的綜合商業(yè)體奠定了政策基礎(chǔ)。緊接著政策鼓勵(lì)民間投資例如REITs產(chǎn)品對(duì)購(gòu)物中心的投資，有利于進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)投資活力，2022年的相關(guān)投資數(shù)量也在增長(zhǎng)。到了2023年開(kāi)始，政策鼓勵(lì)購(gòu)物中心滲透縣域地區(qū)，鼓勵(lì)購(gòu)物中心作為消費(fèi)集合體拉動(dòng)廣闊市場(chǎng)的消費(fèi)潛力。我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)主要發(fā)展政策如下：

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、2023年實(shí)際開(kāi)業(yè)率回升

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017-2023年，全國(guó)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心從970家下降至488家，2023年創(chuàng)下2017年以來(lái)擬開(kāi)業(yè)量新低，僅最高峰的2021年擬開(kāi)業(yè)的一半。實(shí)際開(kāi)業(yè)呈波動(dòng)趨勢(shì)，2023年實(shí)際開(kāi)業(yè)數(shù)量317家。擬開(kāi)業(yè)率從2017年62.5%波動(dòng)下降至2022年最低值41%，再回升至2023年的54%，體現(xiàn)出購(gòu)物中心主體對(duì)項(xiàng)目更加慎重的落地步伐，同時(shí)輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式縮短了商業(yè)運(yùn)作周期，提高了實(shí)際開(kāi)業(yè)率。

2、2023年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目面積和城市級(jí)別分布

2023年新開(kāi)項(xiàng)目3-5萬(wàn)平方米體量區(qū)間占比超20%，數(shù)量為96個(gè)，5~10萬(wàn)平方米區(qū)間數(shù)量在143個(gè)，占比最高，達(dá)36%，但同比2022年有所下滑;10~15萬(wàn)平方米區(qū)間的項(xiàng)目數(shù)量為113個(gè)，占比近3年連續(xù)上升，從2021年、2022年、2023年分別為7%、16%、29%。

從實(shí)際開(kāi)業(yè)而言，一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市依舊是中心的首選。在開(kāi)業(yè)量占比中，一線(xiàn)城市依然占比最高，達(dá)21%，比擬開(kāi)業(yè)情況樂(lè)觀;新一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市新開(kāi)業(yè)數(shù)量均占比16%。低線(xiàn)級(jí)城市開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占比也在不斷提升，三線(xiàn)城市實(shí)際開(kāi)業(yè)占比高達(dá)19%，五線(xiàn)城市占比15%，四線(xiàn)城市占比13%。

3、購(gòu)物中心存量改造占新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目比重

近年來(lái)，為了適應(yīng)新的零售業(yè)態(tài)以及提升老舊中小百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，購(gòu)物中心存量改造也成為了目前發(fā)展的重要特征。2019-2023年購(gòu)物中心存量改造數(shù)量占比波動(dòng)上升，從5.7%上升至17.6%，面積趨勢(shì)幾乎相同。改造項(xiàng)目涉及老舊商場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨、老舊廠房、園區(qū)等閑置物業(yè)，改造后大多變身全新零售商業(yè)打卡地。隨著購(gòu)物中心存量趨勢(shì)加深，存量改造勢(shì)頭有望持續(xù)增強(qiáng)。

4、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入超過(guò)2500億元

根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活招股說(shuō)明書(shū)顯示，2014-2023年中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模從887億元增長(zhǎng)至2574億元，年復(fù)合增速11%，增速跟運(yùn)營(yíng)管理總面積基本相同。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：廣州數(shù)量領(lǐng)先，北京體量領(lǐng)先

從城市看，開(kāi)業(yè)量密集的主要以商業(yè)高線(xiàn)級(jí)城市為主，開(kāi)業(yè)量大于5個(gè)項(xiàng)目的城市共22座，前十的城市有五座是位于華東地區(qū)。開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量上廣州以19個(gè)位居第一，而北京卻以199.23萬(wàn)平方米的體量位居第一，高出廣州70余萬(wàn)平方米;上海、深圳、重慶、成都開(kāi)業(yè)數(shù)量均位列前十;蘇州、杭州新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目保持活躍，分別為12個(gè)、10個(gè)。

2、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：頭部購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量遍布全國(guó)

從購(gòu)物中心全國(guó)數(shù)量布局、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、本土化&國(guó)際化戰(zhàn)略、資產(chǎn)運(yùn)作情況來(lái)看，頭部購(gòu)物中心是萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園文商旅以及華潤(rùn)萬(wàn)象，這四大購(gòu)物中心盤(pán)踞全國(guó)各大城市，業(yè)態(tài)完善。第一梯隊(duì)是國(guó)際化戰(zhàn)略經(jīng)驗(yàn)豐富的凱德中國(guó)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)以及本土化經(jīng)驗(yàn)突出的重慶百貨。第二梯隊(duì)是亞歐百貨、百聯(lián)股份、王府井股份，其他購(gòu)物中心全國(guó)拓展速度放慢，新購(gòu)物中心業(yè)態(tài)更新放緩的蘇寧置業(yè)、大悅城等。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)：未來(lái)5年復(fù)合增速為10%

受益于國(guó)家構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)外雙循環(huán)格局，以及隨之出臺(tái)的消費(fèi)促進(jìn)政策，預(yù)計(jì)2024-2029年期間購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)將以10%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，2029年將超過(guò)4500億元。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析：多樣化場(chǎng)景提升購(gòu)物中心消費(fèi)潛力

在過(guò)去的幾十年里，購(gòu)物中心發(fā)展歷史經(jīng)歷了探索、嘗試、發(fā)展和繁榮的四個(gè)階段，其商業(yè)邏輯已悄然發(fā)生改變，未來(lái)購(gòu)物中心將呈現(xiàn)以下六大趨勢(shì)：一、老舊購(gòu)物中心特色改造將成為主流;二、打造沉浸式室內(nèi)商業(yè)街場(chǎng)景;三、寵物友好購(gòu)物中心玩法不斷升級(jí);四、兒童場(chǎng)景消費(fèi)滿(mǎn)足更多家庭需求;五、數(shù)字經(jīng)濟(jì)持續(xù)賦能購(gòu)物中心;六、小眾運(yùn)動(dòng)拉動(dòng)購(gòu)物中心網(wǎng)紅業(yè)態(tài)。

更多本行業(yè)研究分析詳見(jiàn)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢(xún)/募投可研、專(zhuān)精特新小巨人申報(bào)、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請(qǐng)注明資料來(lái)源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

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