預(yù)見2024：《2024年中國購物中心行業(yè)全景圖譜》(附市場規(guī)模、競爭格局和發(fā)展前景等)

行業(yè)主要上市公司：華潤萬象生活(HK01209)、重慶百貨(600729.SH)、銀座股份(600858.SH)、新華百貨(600785.SH)、匯嘉時代(603101.SH)、武商集團(000501.SZ)、王府井(600859.SH)、天虹股份(002419.SZ)、百聯(lián)股份(600827.SH)等

本文核心數(shù)據(jù)：市場規(guī)模;擬開業(yè)數(shù)量;城市占比;競爭格局;

產(chǎn)業(yè)概況

1、定義及特征

根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(GB/T18106-2021)，購物中心為由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃，在一個相對固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)，統(tǒng)一運營的商業(yè)集合體。

2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析：產(chǎn)業(yè)鏈相對簡單

購物中心產(chǎn)業(yè)鏈相對簡單，上游是地產(chǎn)開發(fā)、建材裝飾、人力資源以及其他配套產(chǎn)業(yè)。中游是各類型的購物中心，例如都市型、區(qū)域型、社區(qū)型等;下游面對的是商鋪和消費者，有時候購物中心的部分空閑場地還可以留給臨時的節(jié)日活動和快閃活動來增加短期收入。

購物中心產(chǎn)業(yè)鏈主體較多，上游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有例如保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、綠地集團等，裝飾建材有世聯(lián)行、榮安地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等;物業(yè)管理有萬科物業(yè)、綠地物業(yè)等，通常這些物業(yè)也是本土化物業(yè)為主，部分屬于地產(chǎn)商底下的一個事業(yè)部。中游購物中心參與者眾多，例如萬達商業(yè)、萬科集團、碧桂園文商旅、凱德中國、恒隆地產(chǎn)、百聯(lián)股份、新鴻基地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)、華潤萬象、亞歐百貨、王府井股份、大悅城、天虹數(shù)科、銀座股份、合肥百貨和其他購物中心。下游是入駐的商鋪，例如超市的盒馬鮮生、沃爾瑪、大潤發(fā)，家居類的索菲亞、歐派等。

行業(yè)發(fā)展歷程：目前依然處于成熟階段

國內(nèi)購物中心發(fā)展經(jīng)歷起步、形成、成長、成熟四個階段，現(xiàn)已形成多元開發(fā)理念、更為注重消費者購物體驗。

起步階段：(1980-1992年)在改革開放初期，東南沿海改革開發(fā)特區(qū)逐漸出現(xiàn)商業(yè)，經(jīng)營方式以個人開發(fā)經(jīng)營、公司成立策劃部經(jīng)營管理兩種方式為主，但業(yè)態(tài)種類并不統(tǒng)一固定，屬于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期。

形成階段：(1992-2002年)在北京、上海、廣州等中心城市，逐漸出現(xiàn)百貨店、大賣場、超市等業(yè)態(tài)的商業(yè)，這類商業(yè)出現(xiàn)方式以城市老商業(yè)區(qū)改造、新興業(yè)態(tài)出現(xiàn)(超市)、委托專業(yè)管理公司經(jīng)營等三種方式為主。

成長階段：(2002-2012年)在全國大中城市、區(qū)域中心城市和重視構(gòu)建城市商品市場體系的市、縣開始逐漸發(fā)展業(yè)態(tài)更加豐富的商業(yè)地產(chǎn)，如商業(yè)步行街、購物中心、CBD、專業(yè)市場，這些業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)主要以新城區(qū)建設(shè)、拆違、舊城改造進入。

成熟階段：(2012年至今)商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸走向有序和成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念呈現(xiàn)出多元化態(tài)勢，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、時尚生活中心、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式接連出現(xiàn)，并在各自領(lǐng)域取得市場實績。

行業(yè)政策背景：政策鼓勵購物中心逐步擴大地區(qū)輻射范圍

2021年，國務(wù)院頒布《關(guān)于培育建設(shè)國際消費中心城市的指導(dǎo)意見》提出，塑造消費新場景。促進購物中心、百貨店、家居市場等流通企業(yè)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，為形成更龐大的綜合商業(yè)體奠定了政策基礎(chǔ)。緊接著政策鼓勵民間投資例如REITs產(chǎn)品對購物中心的投資，有利于進一步激發(fā)市場投資活力，2022年的相關(guān)投資數(shù)量也在增長。到了2023年開始，政策鼓勵購物中心滲透縣域地區(qū)，鼓勵購物中心作為消費集合體拉動廣闊市場的消費潛力。我國購物中心行業(yè)主要發(fā)展政策如下：

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、2023年實際開業(yè)率回升

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017-2023年，全國擬開業(yè)購物中心從970家下降至488家，2023年創(chuàng)下2017年以來擬開業(yè)量新低，僅最高峰的2021年擬開業(yè)的一半。實際開業(yè)呈波動趨勢，2023年實際開業(yè)數(shù)量317家。擬開業(yè)率從2017年62.5%波動下降至2022年最低值41%，再回升至2023年的54%，體現(xiàn)出購物中心主體對項目更加慎重的落地步伐，同時輕資產(chǎn)的運作模式縮短了商業(yè)運作周期，提高了實際開業(yè)率。

2、2023年新開業(yè)項目面積和城市級別分布

2023年新開項目3-5萬平方米體量區(qū)間占比超20%，數(shù)量為96個，5~10萬平方米區(qū)間數(shù)量在143個，占比最高，達36%，但同比2022年有所下滑;10~15萬平方米區(qū)間的項目數(shù)量為113個，占比近3年連續(xù)上升，從2021年、2022年、2023年分別為7%、16%、29%。

從實際開業(yè)而言，一線城市和新一線城市依舊是中心的首選。在開業(yè)量占比中，一線城市依然占比最高，達21%，比擬開業(yè)情況樂觀;新一線城市、二線城市新開業(yè)數(shù)量均占比16%。低線級城市開業(yè)項目占比也在不斷提升，三線城市實際開業(yè)占比高達19%，五線城市占比15%，四線城市占比13%。

3、購物中心存量改造占新開業(yè)項目比重

近年來，為了適應(yīng)新的零售業(yè)態(tài)以及提升老舊中小百貨向購物中心轉(zhuǎn)型的趨勢，購物中心存量改造也成為了目前發(fā)展的重要特征。2019-2023年購物中心存量改造數(shù)量占比波動上升，從5.7%上升至17.6%，面積趨勢幾乎相同。改造項目涉及老舊商場、傳統(tǒng)百貨、老舊廠房、園區(qū)等閑置物業(yè)，改造后大多變身全新零售商業(yè)打卡地。隨著購物中心存量趨勢加深，存量改造勢頭有望持續(xù)增強。

4、購物中心運營服務(wù)收入超過2500億元

根據(jù)華潤萬象生活招股說明書顯示，2014-2023年中國購物中心運營服務(wù)市場規(guī)模從887億元增長至2574億元，年復(fù)合增速11%，增速跟運營管理總面積基本相同。

行業(yè)競爭格局

1、區(qū)域競爭：廣州數(shù)量領(lǐng)先，北京體量領(lǐng)先

從城市看，開業(yè)量密集的主要以商業(yè)高線級城市為主，開業(yè)量大于5個項目的城市共22座，前十的城市有五座是位于華東地區(qū)。開業(yè)購物中心數(shù)量上廣州以19個位居第一，而北京卻以199.23萬平方米的體量位居第一，高出廣州70余萬平方米;上海、深圳、重慶、成都開業(yè)數(shù)量均位列前十;蘇州、杭州新開業(yè)項目保持活躍，分別為12個、10個。

2、企業(yè)競爭：頭部購物中心項目數(shù)量遍布全國

從購物中心全國數(shù)量布局、經(jīng)營規(guī)模、本土化&國際化戰(zhàn)略、資產(chǎn)運作情況來看，頭部購物中心是萬達商業(yè)、萬科集團、碧桂園文商旅以及華潤萬象，這四大購物中心盤踞全國各大城市，業(yè)態(tài)完善。第一梯隊是國際化戰(zhàn)略經(jīng)驗豐富的凱德中國、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)以及本土化經(jīng)驗突出的重慶百貨。第二梯隊是亞歐百貨、百聯(lián)股份、王府井股份，其他購物中心全國拓展速度放慢，新購物中心業(yè)態(tài)更新放緩的蘇寧置業(yè)、大悅城等。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測：未來5年復(fù)合增速為10%

受益于國家構(gòu)建國內(nèi)國外雙循環(huán)格局，以及隨之出臺的消費促進政策，預(yù)計2024-2029年期間購物中心運營服務(wù)市場將以10%的復(fù)合年增長率增長，2029年將超過4500億元。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析：多樣化場景提升購物中心消費潛力

在過去的幾十年里，購物中心發(fā)展歷史經(jīng)歷了探索、嘗試、發(fā)展和繁榮的四個階段，其商業(yè)邏輯已悄然發(fā)生改變，未來購物中心將呈現(xiàn)以下六大趨勢：一、老舊購物中心特色改造將成為主流;二、打造沉浸式室內(nèi)商業(yè)街場景;三、寵物友好購物中心玩法不斷升級;四、兒童場景消費滿足更多家庭需求;五、數(shù)字經(jīng)濟持續(xù)賦能購物中心;六、小眾運動拉動購物中心網(wǎng)紅業(yè)態(tài)。

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國購物中心行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

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