房地產(chǎn)進入白銀時代

房地產(chǎn)市場不會崩盤，黃金時代已經(jīng)過去，進入白銀時代。

黃金時代伴隨著廣義貨幣發(fā)行量的大幅上升，十年內貨幣發(fā)行量擴大5倍，房地產(chǎn)均價大致上漲5倍。未來房地產(chǎn)市場進入白銀時代，貨幣大規(guī)模發(fā)行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產(chǎn)的底盤，隨著預期的模糊，以及房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等利空消息的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性與結構性分化。

區(qū)域性分化已經(jīng)十分明顯，不同城市的房地產(chǎn)預期有天壤之別，鄂爾多斯、溫州等地承受房價下降的痛苦，鄭東新區(qū)、保定等城市開發(fā)商則數(shù)錢到手軟。

資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，因此一線城市與區(qū)域性核心城市，仍然是房地產(chǎn)安全墊最厚的地方。另一些城市則受益于高鐵時代，導致城市地位急劇提升，如鄭州與武漢，因地利之便高鐵時代的地理中心，航空時的樞紐，成為國內重要經(jīng)濟引擎。大城市周邊的一些小城鎮(zhèn)則受益于城市群概念，與大城市軌交半小時，迅速融入大城市經(jīng)濟圈，房價大幅提升。保定3月、5月房價環(huán)比漲速位居全國第一，就是拜京津冀一體化、北京資源外溢所賜。根據(jù)保定市住建局的數(shù)據(jù)，去年，當?shù)毓厕k理商品房預售合同登記備案14786套，今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個月的備案數(shù)量相當于去年的近四分之一。另一個小鎮(zhèn)昆山，無論是產(chǎn)業(yè)還是文化，已經(jīng)與上海越來越緊密。

從英國的工業(yè)化進程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。

人口與資金逃離的城市，單純靠能源或者中低端制造業(yè)，實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，如果此前房地產(chǎn)發(fā)展過于激進、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場不是已經(jīng)崩潰，就是處于崩潰的邊緣。

以鄂爾多斯為例?！吨袊?jīng)濟周刊》2012年9月報道，據(jù)鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項目，共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經(jīng)高達2萬/平，鄂爾多斯成交量大幅下挫七成。鄂爾多斯房價，只有跌到民間的真金白銀浮出水面，投資者破產(chǎn)的破產(chǎn)，清算的清算，而當?shù)厝藫碛袩o貸款房屋、價格低到再也不愿意出手售房時，才算進入真正的底部。

中國各個城市情況大不相同，沒有適用于全國的統(tǒng)一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降，不會引發(fā)交易量上升，但資源、人才、權力集中的大城市剛好相反，房地產(chǎn)價格下跌將引發(fā)交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一，再放開戶籍與入學限制，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交量一定會像火箭般竄升。

房地產(chǎn)結構性分化暗流涌動，一些開發(fā)商早已開始轉型，而另一些開發(fā)商在住宅與商業(yè)物業(yè)中苦苦掙扎，最后不得不出售公司資產(chǎn)保衛(wèi)家庭財富。

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板。高凈值的富裕投資者減少對房地產(chǎn)的投資，大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程，才能形成新的購買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區(qū)、企業(yè)動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套絞索。

房地產(chǎn)的新引擎就是將房地產(chǎn)與稀缺資源結合，以房地產(chǎn)之殼裝載其他稀缺資源。華夏幸福以房地產(chǎn)裝完整的產(chǎn)業(yè)鏈，而萬達正在進行基因改良，越來越多地注重與旅游與文化，注重城市中居民的完美休閑與體驗。

所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風景。無論是現(xiàn)在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務業(yè)，房地產(chǎn)與這些稀缺服務業(yè)的結合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時，城市學區(qū)房與高檔養(yǎng)老院逆勢堅挺。房地產(chǎn)開發(fā)商轉型，他們不僅要建房、建城，甚至提供完備的服務職能，設置學校、醫(yī)院、環(huán)境等，轉型為特色服務商，跨過這一步，房地產(chǎn)開發(fā)商將能立于不敗之地。

未來，影響中國房地產(chǎn)市場最大的因素是貨幣、稅收，而目前房地產(chǎn)正在轉型、分化，在艱難中找準白銀時代的方向。