韓國樓市，越來越瘋狂

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

作者|馬歡 來源|時代周報(ID：timeweekly)

首爾江南區(qū)，這個著名的富人區(qū)是全韓房價最高的地方，但這里的樓市正在經(jīng)歷一場暴跌。

曾經(jīng)，江南區(qū)一套面積僅25平方米的公寓，售價高達(dá)32億韓元（約合人民幣1676萬元），現(xiàn)在，同樣的戶型售價23.5億韓元（約合人民幣1231萬元），降了8.5億韓元（約合人民幣443.6萬元）。附近其它高級住宅區(qū)，也有多個公寓在降價出售，最高降幅達(dá)到了10億韓元（約合人民幣521.9萬元）。

不止江南區(qū)，韓國整體房價已經(jīng)連續(xù)9個月下跌，在首都首爾，部分公寓急降30%-40%，公寓成交量更是暴跌超70%。

為了促銷，韓國地產(chǎn)開發(fā)商們甚至在廣告里承諾買房子，送奔馳車。

即便如此，對大部分普通人來說，這個價格仍然是高不可攀的。

很多人擔(dān)心，韓國的“房地產(chǎn)衰退”即將到來，而且大有超越2008年金融危機(jī)的態(tài)勢。國際貨幣組織（IMF）也警告稱，亞洲地產(chǎn)泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國。

一

不想買房了

“這里是空房子，這里也是空房子。”一位韓國市民指著仁川的某大型高檔公寓小區(qū)說道，小區(qū)有1100多戶，一大半全是空屋。

整個韓國，房屋空置的現(xiàn)象在增加。從2022年下半年開始，韓國全國公寓入住率已經(jīng)下降到70%以下。即便在首爾最繁華的地段，房屋也變得不緊俏了。

一邊是房屋大量空置，一邊是央行史無前例的加息政策。

從2022年4月至2023年1月，韓國央行已緊跟美聯(lián)儲的步伐，連續(xù)7次加息，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。樓市也受到影響，一路下行。

截至目前，韓國房價已經(jīng)連續(xù)9個月下跌。韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬在3月份的時候就表示，今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房價同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來最大減幅。

央行連續(xù)加息，房貸利率升高，加之出口低迷和高通脹，沒房的年輕人不想買房，背著巨額房貸的房東們，只能忍痛把自己的房屋低價拋售。

這樣的趨勢蔓延到首爾的富人區(qū)。很多手握多套房的有錢人，現(xiàn)在寧愿降價幾億韓元，也急著把房子脫手。

房產(chǎn)政策委員李恩亨表示：“由于上調(diào)基準(zhǔn)利率帶來的貸款負(fù)擔(dān)等原因，即便是在住宅需求較高的江南區(qū)，住宅價格也呈現(xiàn)下降的趨勢。”

二

奇葩的房價和政策

曾幾何時，韓國的房價一度全球排名第二。特別是自2019以來，韓國全國房價漲幅超過35%，首爾市區(qū)的累計漲幅更是高達(dá)46%。

主要原因是因為新冠疫情爆發(fā)后，韓國經(jīng)濟(jì)因為出口旺盛得到了快速發(fā)展。而韓國獨(dú)特又奇葩的租賃制度，更讓其樓市成為了炒租客的樂園。

韓國有兩種租房制度，第一種和世界其它國家和地區(qū)類似，即支付押金并按月付租金，另外一種則是韓國獨(dú)有的全租房，也叫傳貰房（jeonse）。

所謂全租房，即租客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房東全數(shù)退還押金。租約期間，房東可以利用押金經(jīng)營生意、投資，或者賺取銀行利息。

韓國的銀行也因此推出了專門針對這種全租房的貸款，年輕人拿不出買房的全款，就會選擇去銀行貸款湊齊全租房的押金。

這種租房政策在其它地區(qū)的人看來，或許是不可思議的，如果拿得出如此大比例的押金，為何不直接買房呢？

事實(shí)上，因為此前向銀行貸款的利息遠(yuǎn)低于月租房的租金，因此對于很多年輕人來說，全租房意味著，直接向銀行支付低利息就可以住上房子了。

加之經(jīng)歷過金融危機(jī)和房價暴跌，韓國人對于買房變得更為慎重，許多年輕人會先選擇全租房，等到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定后再買房。

多年來，全租房深受韓國年輕人歡迎，它可以解決租客因工作或就學(xué)而導(dǎo)致的頻繁更換住處問題，有人還將其視為一種儲蓄的方式。

但這個看起來雙方都受益的政策，背后其實(shí)有巨大的隱患：房東拿到大筆押金，若是繼續(xù)投資房地產(chǎn)，就會把房價炒起來；租客去銀行貸款雖然可以“免費(fèi)”住幾年，但隨著房價逐年高漲，仍然買不起房。

如今，在加息周期下，隨著利率走高，樓市下跌，房東投資失敗導(dǎo)致資金鏈斷裂，全租房的隱患問題也接踵而來。

光是2022年，韓國就發(fā)生了2073起全租房保證金被吞案。越來越多的房東無法返還押金，極端的情況還會攜巨款潛逃，留下欠著債務(wù)的房子，讓租客們求償無門。

而絕大部分受害者，都是20到30多歲的年輕人，損失金額動輒達(dá)到9000萬韓元(約合人民幣50萬元)。

一位年輕受害者絕望地告訴韓國媒體：“我把全部財產(chǎn)都投入其中，損失了財產(chǎn)和貸款的總額，甚至還成為信用不良者?，F(xiàn)在我已經(jīng)申請破產(chǎn)了，我不想再聽你們宣講這個政策。”

面對如此大“坑”，越來越多的租客選擇從傳貰房轉(zhuǎn)向普通的月租房。2022年的數(shù)據(jù)顯示，韓國租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過了全租房。

這也意味著，房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，只能以大幅折扣拋售房產(chǎn)，進(jìn)一步助推房價下跌。

三

下一個危機(jī)

業(yè)界認(rèn)為，今年韓國樓市將持續(xù)萎縮，房價還會進(jìn)一步下跌。

野村證券悲觀預(yù)測，未來韓國全國房價將比2009-2014年金融危機(jī)之后的房地產(chǎn)市場降溫更為猛烈，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。

如今，已經(jīng)可以看到一些跡象了：和房地產(chǎn)相關(guān)的家裝家具業(yè)，正陷入生存危機(jī)。

在韓國家具、裝修市場排名第一的漢森，2022年首次出現(xiàn)217億韓元（約合人民幣1.13億元）的虧損。

房地產(chǎn)中介行業(yè)也被波及。根據(jù)韓國房產(chǎn)中介協(xié)會透露，僅僅2022年12月，關(guān)門的中介門店就有2072家，是近5年來的最高數(shù)字。“現(xiàn)在情況確實(shí)很困難，我也只能雙手一攤，沒辦法。”韓國房產(chǎn)中介協(xié)會主席李鐘赫說。

韓國央行仍然認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整是可控的。但是，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，韓國更進(jìn)一步的房地產(chǎn)衰落就在眼前。

與此同時，房價驟降還將影響個人消費(fèi)，在全球半導(dǎo)體行業(yè)疲軟和出口不振的同時，這將導(dǎo)致韓國經(jīng)濟(jì)陷入更深的衰退。

利率上升，資金斷裂，房東們的美夢破碎。

受房貸利率持續(xù)走高和經(jīng)濟(jì)衰退的雙重隱憂影響，現(xiàn)在的韓國人也不再熱衷買房了。

而沒房的韓國年輕人們，依然沒有出路。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：時代周報(ID：timeweekly)，作者：馬歡