多地房貸利率下調(diào)，專家：降首付或更有效

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

作者|王瑩嶺 來源|時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)

6月20日，LPR下調(diào)，其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前，多地銀行已經(jīng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，其中，南寧首套房貸利率降至最低3.6%。

同時(shí)，也有部分地區(qū)發(fā)布了直接或間接降低首付的政策。6月2日，青島發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中對(duì)于非限購(gòu)區(qū)域的首付比例，首套和二套的比例分別為20%和30%。6月1日，蘇州公積金中心消息顯示，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，“降低房貸利率類似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的疊加來提升市場(chǎng)的信心。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，隨著LPR利率的下調(diào)，最近兩周各大銀行會(huì)紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍下降10個(gè)基點(diǎn)，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開啟，“同時(shí)，降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這對(duì)于購(gòu)房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。”

此外，嚴(yán)躍進(jìn)指出，除了降低房貸利率外，購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大，“在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿偏弱的情況下，降低購(gòu)房首付比例或降低購(gòu)房首付壓力更是非常重要的內(nèi)容。”

一

多地銀行跟進(jìn)下調(diào)房貸利率

6月25日，建設(shè)銀行廣州某支行工作人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，利率在本月跟進(jìn)LPR進(jìn)行了下調(diào)，“現(xiàn)在首套房利率是4.2%，二套是4.8%，降低了0.1%。”

農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行的個(gè)貸經(jīng)理也表示，下調(diào)后該行在深圳的首套房房貸利率為4.5%，二套房為4.8%，“利率下調(diào)后對(duì)市場(chǎng)肯定是有積極影響的。”

在福建廈門，交通銀行一支行工作人員表示，該行在廈門的首套房房貸利率為4.7%，二套為5%，“都是這周跟進(jìn)LPR作出的調(diào)整，降低了10個(gè)基點(diǎn)。”

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)，廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。

根據(jù)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，允許城市政府雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率政策，符合條件的城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

從目前來看，當(dāng)前下調(diào)首套房貸利率的城市較LPR減去60個(gè)基點(diǎn)為最低利率水平，也有韶關(guān)、肇慶、湛江、云浮、惠州等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。

不過，據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位，如北京、上海、深圳一線城市二套房貸款利率為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍，二套房首付比為7成。

黃韜指出，此次LPR下降是預(yù)期之中的，通過政策的配合和優(yōu)惠措施的出臺(tái)來提振市場(chǎng)是情理之中，也是市場(chǎng)的呼吁。不過此次LPR的降幅相對(duì)較小，類似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的疊加來提升市場(chǎng)的信心，目前網(wǎng)絡(luò)上有一些聲音，希望“放大招”“一招見效”，其實(shí)也是不現(xiàn)實(shí)的。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，“LPR報(bào)價(jià)下調(diào)有助于加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)增長(zhǎng)、降成本和提信心。在全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)之際，后續(xù)或有更多“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策推出，以促進(jìn)需求進(jìn)一步修復(fù)。”

二

“降首付或比降房貸更有效”

除了降低房貸利率外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大。

“至少?gòu)囊恍┵?gòu)房者的反饋情況或呼聲看，首付比例下調(diào)或壓力下降，那么購(gòu)房意愿就會(huì)明顯增強(qiáng)，進(jìn)而也利好市場(chǎng)交易行情的提振。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋道。

“的確是這樣。”黃韜也給時(shí)代財(cái)經(jīng)算了一筆賬，“以300萬到600萬一套的房子為例，如果首付比例下降10%，就相當(dāng)于購(gòu)房者可以減輕30萬到60萬的首付壓力，他的購(gòu)房負(fù)擔(dān)會(huì)輕很多，會(huì)比降低房貸利率后一個(gè)月省下幾十元更直接。”

不過，對(duì)于降首付比例、降房貸利率二者哪個(gè)更有吸引力，不同購(gòu)房者有不同的看法。

25歲的張雪今年或明年有在廣州購(gòu)房的打算，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她更希望能夠降低房貸利率，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還是想要降利率，這樣總體來看需要付出的成本才是真的減少了，若是降低了首付比例但是不降房貸利率，貸款變多了，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看反而會(huì)加重還貸負(fù)擔(dān)。”

已在長(zhǎng)沙購(gòu)置了一套房的陳悅則認(rèn)為，若打算購(gòu)置第二套房，降低首付比例會(huì)對(duì)她更有吸引力，“這樣的話當(dāng)下購(gòu)入的門檻就變低了。”

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《購(gòu)房首付比例政策研究》（下稱“報(bào)告”）顯示，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體來看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w來看，城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。

報(bào)告顯示，北京和上海的首套房首付比例最高，為35%；包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。比如，哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購(gòu)房成本等有關(guān)聯(lián)。

此外，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。具體來看，二套房首付比例有四檔標(biāo)準(zhǔn)，即80%、70%、40%和30%。其中，北京、上海首付比例高達(dá)80%、70%，包括哈爾濱、長(zhǎng)春、太原等二線城市的二套房首付比例則比較低，即均為30%的水平。

“現(xiàn)在降低房貸利率的政策空間越來越小了，但降低首付比例在一些城市還是存在空間的，廣州也曾經(jīng)出現(xiàn)過10%的首套房首付比例。”不過，黃韜也指出，首付比例也不宜放得太寬，“首付比例降得過低容易導(dǎo)致過于寬松的購(gòu)房，或容易誤導(dǎo)一些購(gòu)房者錯(cuò)誤評(píng)估自己的購(gòu)房能力，因此具體的首付比例還是需要審慎研究決定。”

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，為了降低首付成本或壓力，部分城市也出現(xiàn)了各類新操作，但部分操作已被明確界定為違規(guī)操作，如首付分期、低首付、零首付、負(fù)首付、返首付等，打著“首付友好”的旗號(hào)，“此類金融產(chǎn)品缺乏對(duì)償貸能力的審慎評(píng)估，夸大了購(gòu)房者的還貸能力，很容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)。”

有購(gòu)房者擔(dān)心，若首付比例降低，是否會(huì)加大后續(xù)還貸壓力，對(duì)此，黃韜認(rèn)為無需擔(dān)心。“降低首付比例只是一條底線，在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可以根據(jù)實(shí)際情況如積蓄情況或后續(xù)的還貸能力來選擇自己的交付首付的比例。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鑒于近兩年居民家庭收入狀況出現(xiàn)的很多新情況，首付比例政策確實(shí)需要納入到調(diào)整的思考之中。比如，一些地方是否可以對(duì)特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創(chuàng)新試點(diǎn)，以更好探索新模式的首付政策。

（文中張雪、陳悅為化名）

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)，作者：王瑩嶺