存量房貸利率降了，有買房人月省500

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

作者|張昕迎 來源|時代財經(jīng)APP(ID：tf-app)

存量房貸利率下調了！

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局的政策部署，以及各銀行出臺的調整細則，9月25日起，存量房貸利率調整正式落地實施。

“房貸利率從今年調整前的5.43%降到4.2%了，一個月省了500多塊，貸款總額是108萬。”9月25日上午，安徽的林女士告訴時代財經(jīng)，今天凌晨兩點，她就打開農行手機APP查詢房貸調整情況。“和彩票兌獎一樣，很激動。”林女士說。

同日，廣州的李先生告訴時代財經(jīng)，“我的貸款是70萬左右，按照新的LPR調整，房貸利率從5.2%變成4.3%，大概每月省了300塊錢。”李先生還稱，暫時不考慮提前還貸。

當天，已有建設銀行、農業(yè)銀行等多家國有大行開始下調存量首套住房、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款利率水平。工商銀行、中國銀行等均已在手機銀行APP中上線“存量房貸利率調整”服務，方便房貸業(yè)務客戶進行信息查詢。

以建設銀行為例，9月24日，其官方微信公眾號“今日建行”發(fā)文稱，9月25日8:00起，用戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道“存量房貸利率調整”功能查詢利率調整結果，其他入口查詢將于9月26日更新利率信息。

一

國有行、股份行影響較大

本次存量房貸利率調整政策于9月初發(fā)布。根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局8月31日通知，自9月25日起，允許商業(yè)銀行開始下調存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。

此后，四大行進一步明確存量首套住房貸款利率調整事項。9月7日，工、農、中、建四家國有大行發(fā)布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

另一方面，對于二套轉首套利率調整，則需要借款人在9月25日起，向銀行提出申請并提供首套房貸款相關證明資料，銀行將在10月25日對審核通過的業(yè)務，進行統(tǒng)一批量調整。

從各家銀行公告來看，存量房貸利率的調整幅度與貸款發(fā)放時間、所在城市首套房貸利率政策下限情況相關。據(jù)央視財經(jīng)報道，全國范圍調整的平均幅度大約為80個基點。

對于存量房貸利率調整的影響，9月22日，普華永道相關負責人在接受時代財經(jīng)等媒體采訪時表示，隨著房地產政策及存量房貸利率調整等措施密集落地，按揭貸款需求有望回升。

不過由于不同銀行對于房貸的布局情況不同，受影響程度可能不一。“對房貸利率盤子比較大的銀行，短期內可能會有一定的影響，如果是房貸比較少的銀行，可能會利用眼下的機會，更多地去做一些房貸業(yè)務，以此提升利潤。”上述負責人表示。

此前，開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時代財經(jīng)采訪時也指出，存量房貸利率下調預計對銀行盈利能力的影響有限。“本次調整對該類城市按揭貸款占比高的銀行，負面影響或有限；對按揭貸款占比高的銀行，如國有大行和股份行影響較大。”

圖源：圖蟲

二

凈息差和利潤仍將面臨下行壓力

本次存量房貸利率下調之前，年內LPR已經(jīng)歷過兩輪調降，貸款利率呈明顯下行趨勢。

根據(jù)普華永道9月22日發(fā)布《2023年半年度中國銀行業(yè)回顧與展望》報告顯示，2023年上半年，1年期和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）均下降10個基點。據(jù)央行統(tǒng)計，上半年新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期降低107個基點。

政策驅動下，銀行業(yè)正在加大力度服務實體經(jīng)濟，不過盈利能力也受到一定影響。普華永道報告稱，2023年上半年，各家商業(yè)銀行積極響應國家金融支持實體經(jīng)濟政策，繼續(xù)擴大貸款投放以暢通經(jīng)濟金融良性循環(huán)，銀行業(yè)利潤增速放緩。

據(jù)普華永道統(tǒng)計，2023年上半年，58家A股/H股上市銀行整體營業(yè)收入同比增長0.50%，較上年同期增速回落明顯；整體凈利潤同比增長3.49%，增速同比放緩，撥備前利潤同比下降1.78%。上市銀行平均總資產收益率（ROA）和加權平均凈資產收益率（ROE）均有下降。

普華永道分析稱，在讓利實體經(jīng)濟、市場利率整體下行等因素影響下，加之下半年商業(yè)銀行存量房貸利率具體調整細則落地，銀行凈息差和利潤仍將面臨下行壓力。

“由于銀行業(yè)績與整體宏觀經(jīng)濟周期相比具有滯后性特征，預計下半年銀行業(yè)面臨的壓力與挑戰(zhàn)仍將持續(xù)。商業(yè)銀行一方面將持續(xù)提升服務實體經(jīng)濟的能力，支持實體經(jīng)濟轉型升級和科技創(chuàng)新發(fā)展，全面深化數(shù)字化轉型，提升金融服務的覆蓋面和可得性；另一方面應考慮降低金融服務成本，提升資產質量，加強風險防控能力，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。”普華永道中國北方區(qū)金融業(yè)主管合伙人朱宇表示。

普華永道報告顯示，2023年上半年，上市銀行客戶貸款持續(xù)增加，貸款余額158.83萬億元，較2022年增長11.58萬億元，增幅7.86%，相比2022年下半年增速顯著回升4.47個百分點，高于上年同期增速0.15個百分點。

其中，大型商業(yè)銀行增速最快，其次是城農商行和股份制商業(yè)銀行。上市銀行對公貸款同比增長13.52%，加大了對基建、綠色、科技創(chuàng)新的信貸支持。零售貸款增長乏力，消費、按揭貸款增長需求不足。2023年上半年，上市銀行零售貸款總額56.65億元，較年初僅增長2.21%，增幅趨緩。

2023年6月末，58家上市銀行整體關注率、逾期率、不良率分別較年初高點回落0.07個、0.04個和0.02個百分點，且同期不良核銷及轉讓規(guī)模亦下降，各項風險指標及風險抵補能力保持穩(wěn)健。

2023年6月末，上市銀行整體撥貸比為3.15%，與上年末基本持平；撥備覆蓋率為241.64%，較上年末增加4.14個百分點。商業(yè)銀行應關注《商業(yè)銀行金融資產風險分類辦法》對不良貸款規(guī)模和比率的影響。上半年上市銀行不良資產核銷及轉出金額4133億元，較2022年同期減少1.55%。

2023年6月末，上市銀行負債總額為263.88萬億元，較2022年末增加21.01億元，增幅8.65%。負債結構方面，客戶存款仍是上市銀行主要的資金來源，大型商業(yè)銀行和城農商行的存款占比均有所提升，同業(yè)負債占比均有所下降。

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代財經(jīng)APP(ID：tf-app)，作者：張昕迎