三足鼎立！長租公寓市場(chǎng)格局已定

圖源：攝圖網(wǎng)

作者|深鯉數(shù)據(jù) 來源|深鯉數(shù)據(jù)(ID：Shenli-data)

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，TOP50集中式長租公寓累計(jì)管理規(guī)模158.01萬間，環(huán)比上漲6%。其中TOP30品牌累計(jì)管理規(guī)模146.30萬間，環(huán)比上漲3.88%；TOP10品牌貢獻(xiàn)了93.66萬間的管理規(guī)模，環(huán)比上升4.55%，占比總管理規(guī)模的59%，其中泊寓以21.7萬間的管理規(guī)模再次位居第一。

表 1：2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP10

資料來源：邁點(diǎn)研究院、深鯉數(shù)據(jù)整理

按照企業(yè)背景可將其分為三類：以萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢為代表的房企系，以魔方、百瑞紀(jì)為代表的運(yùn)營商系，以珠江租賃為代表的國企城投系。

01

房企系：萬科泊寓為T0P1

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP100房企中，有超過30家已不同程度地涉足和開展長租公寓業(yè)務(wù)。而行業(yè)規(guī)模排名前十的房企，全部已布局該領(lǐng)域。

表 2：房企系長租公寓品牌

資料來源：深鯉數(shù)據(jù)整理

隨著行業(yè)逐漸成熟，長租公寓企業(yè)在激烈角逐后形成了較為穩(wěn)定的格局，其中萬科泊寓、龍湖冠寓和華潤有巢是房企系的頭部企業(yè)代表。

表 3：房企系頭部企業(yè)對(duì)比

資料來源：企業(yè)、邁點(diǎn)研究院，深鯉數(shù)據(jù)整理

從布局時(shí)間看，萬科泊寓早于龍湖冠寓和華潤有巢2～3年；從產(chǎn)品線來看，華潤有巢比萬科泊寓和龍湖冠寓多的原因在于其劃分標(biāo)準(zhǔn)更為細(xì)化；從在管規(guī)?？?，截至2023年上半年，萬科泊寓以217000間位列全國第一，遠(yuǎn)高于第二名的龍湖和56000間的華潤有巢。

布局城市方面，萬科泊寓和華潤有巢主要布局于北上廣深等一線城市，而龍湖冠寓對(duì)龍湖地產(chǎn)的依賴化程度較高，且分布較為分散，多個(gè)城市僅有一兩個(gè)項(xiàng)目。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)城市的開業(yè)房源規(guī)模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開業(yè)規(guī)模位居TOP1。

在發(fā)展模式上，三家公寓雖然都堅(jiān)持輕重并舉模式，但具體側(cè)重不同。

在經(jīng)歷多年的探索和驗(yàn)證后，萬科泊寓的拓展模式有了明顯的變化，一是不再提及“城中村”模式，以及傳統(tǒng)“二房東式”的輕資產(chǎn)模式；二是更強(qiáng)調(diào)合作經(jīng)營，如與資產(chǎn)方成立合資公司經(jīng)營，與政府合作進(jìn)行人才房定制，及老舊城區(qū)微改造；三是推出純輕資產(chǎn)模式，即全流程管理輸出服務(wù)，提供設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營、IT 和品牌等一攬子服務(wù)方案；四是強(qiáng)調(diào)拓展集體土地、商辦類資產(chǎn)等具有低土地成本優(yōu)勢(shì)的重資產(chǎn)項(xiàng)目。

龍湖方面表示，截至2022年12月31日，龍湖冠寓已開業(yè)房源中重資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量占比20%左右，中、輕資產(chǎn)占比80%左右。但龍湖冠寓當(dāng)前并未對(duì)輕、中、重資產(chǎn)各類業(yè)務(wù)有嚴(yán)格的刻度比例，按照聚焦高量級(jí)城市和高量級(jí)城市板塊對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資甄別篩選。

2022年6月，華潤有巢代表重資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)與代表輕資產(chǎn)項(xiàng)目（二房東模式）的使用權(quán)資產(chǎn)的賬面值比值約為1.83:1，即重資產(chǎn)項(xiàng)目賬面值占比約為65%。

02

運(yùn)營商系：輕資產(chǎn)運(yùn)營與二房東模式

運(yùn)營商主要包括酒店系、創(chuàng)業(yè)系與房產(chǎn)中介。前兩者擁有標(biāo)準(zhǔn)化管理、運(yùn)營系統(tǒng)、完善的加盟體系、品牌溢價(jià)能力等天然優(yōu)勢(shì)，有助于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。房地產(chǎn)服務(wù)中介較早開始布局長租公寓，因其租賃業(yè)務(wù)中承上啟下的作用，以最直接的行業(yè)視角與敏捷的姿態(tài)搶先布局長租公寓，并通過在房源以及客源中的優(yōu)勢(shì)，以較低成本收集房源，迅速規(guī)?；?/p>

表 4：運(yùn)營商系長租公寓品牌

資料來源：深鯉數(shù)據(jù)整理

表 5：酒店系長租公寓企業(yè)對(duì)比

資料來源：企業(yè)、深鯉數(shù)據(jù)整理

其中，百瑞紀(jì)集團(tuán)位居所有長租公寓企業(yè)管理規(guī)模TOP4，僅次于萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓。同時(shí)，百瑞紀(jì)在酒店系長租公寓中位列第一，魔方排名第二，而城家則與前兩者相差甚遠(yuǎn)。

截至2022年底，百瑞紀(jì)在深圳、廣州、北京、上海、東莞、杭州、中山等38個(gè)一二線城市運(yùn)營超過200個(gè)項(xiàng)目，管理房間81256間。城家旗下包含九大居住品牌，覆蓋長租公寓與服務(wù)式公寓市場(chǎng)，目前已在北上廣深杭等30城開業(yè)140多家門店，管理房間42307間。截至2022年6月30日，魔方生活共擁有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個(gè)地點(diǎn)。其中，一線城市在營公寓48,607套，占比63.80%。雖然城市布局?jǐn)?shù)量稍有差別，但都集中分布于北上廣深等一線城市。

由于城家的酒店背景，城家直營店扮演的是“二房東”角色，而對(duì)于加盟店，采用委托管理的方式。從拿房模式來看，城家不做開發(fā)商新建，不購買物業(yè)，獲取房源主要依靠巨大的社會(huì)組織關(guān)系，做舊樓改造，包含商業(yè)、辦公舊樓改造，有一部分改造的物業(yè)來自于原來的經(jīng)濟(jì)型酒店。誕生于鉑濤集團(tuán)的百瑞紀(jì)與城家類似，其自進(jìn)場(chǎng)之時(shí)就選擇了偏重運(yùn)營思維的“輕資產(chǎn)模式”。

雖然魔方在創(chuàng)始之初沒有酒店背景，但隨著多輪融資進(jìn)行的同時(shí)，魔方生活股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，新管理團(tuán)隊(duì)主要來自于酒店或投資機(jī)構(gòu)。其中，董事長鄭南雁，曾創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店7天酒店和連鎖酒店運(yùn)營商鉑濤集團(tuán)。首席執(zhí)行官柳佳，曾參與創(chuàng)立經(jīng)濟(jì)型酒店品牌如家酒店，參與創(chuàng)立漢庭酒店（華住于2008年推出的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌）。由此來看，魔方的管理層兼具了來自鉑濤、如家和華住等多個(gè)酒店集團(tuán)的基因。故而魔方也選擇了同樣“二房東”模式以及“純輕資產(chǎn)”模式。

03

國有城投系：保障性住房為主

城投系長租公寓企業(yè)不但擁有土地、存量優(yōu)勢(shì)，營建經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，還有政策的傾斜支持，以及更強(qiáng)的融資能力。在租售比仍然較低的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，能夠融到成本更低的資金，對(duì)于企業(yè)發(fā)展長租公寓項(xiàng)目而言，也是重要因素之一。

表 6：城投系長租公寓企業(yè)

資料來源：網(wǎng)絡(luò)、深鯉數(shù)據(jù)整理

其中，深圳人才安居集團(tuán)和廈門人才安居集團(tuán)最具有代表性，且已完成保租房REITs上市。

表 7：城投系長租公寓企業(yè)對(duì)比

資料來源：網(wǎng)絡(luò)、深鯉數(shù)據(jù)整理

由于地方城投集團(tuán)帶有濃厚的地域?qū)傩裕?/strong>作為本市專營保障性住房及公共租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)的公益性企業(yè)，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設(shè)和運(yùn)營管理工作，在發(fā)展模式中以重資產(chǎn)模式為主。