北上廣深的富豪們，還在瘋狂買豪宅

（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

作者|劉新歌 來(lái)源|時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在緩慢修復(fù)，成交持續(xù)低迷。不過(guò)，豪宅市場(chǎng)卻是另一番風(fēng)景。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，重點(diǎn)64城總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅共成交4.2萬(wàn)套，同比增加9.03%；其中，有15個(gè)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)超2022年全年。此外，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

拍賣市場(chǎng)的豪宅同樣很搶手。10月18日- 19日，杭州中海錢江灣一套179.89 平方米的江景豪宅在阿里資產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行商業(yè)拍賣，共有33人報(bào)名參拍。拍賣進(jìn)行了近27個(gè)小時(shí)，競(jìng)價(jià)227輪，最終以2100萬(wàn)元拍出，折合單價(jià)11.67萬(wàn)元/平方米，較起拍價(jià)“溢價(jià)”320%。

豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，豪宅客戶為高凈值人群，這類人用于消費(fèi)的資金占其總資金的比例不太大。豪宅也不會(huì)進(jìn)入大眾市場(chǎng)，市場(chǎng)圈子基本就是財(cái)富人群，因此受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小。

一

拍賣也瘋狂，杭州江景豪宅四年漲千萬(wàn)

中海錢江灣位于杭州市上城區(qū)，是錢江新城金融城核心一線江景大盤，舉步可至錢塘江堤岸。它是中海地產(chǎn)在杭州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)高端純改善精裝項(xiàng)目，2018年首次開(kāi)盤。上述被拍賣房源位于5幢1單元28樓（總層高30層），建筑面積179.89平方米，含四房二廳三衛(wèi)，南北朝向。

這套豪宅吸引了33名參拍者，超6.2萬(wàn)人次圍觀，2231人設(shè)置了提醒，網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)227輪，其競(jìng)拍之激烈在近期杭州房產(chǎn)拍賣中并不多見(jiàn)。

受托進(jìn)行此次拍賣的杭州至厚科技信息公司（下稱“至厚科技”）的應(yīng)先生對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，拍賣火爆亦超出其預(yù)期，主要是房子具有稀缺性，屬于正宗一線江景房，“其次是拍賣平臺(tái)的強(qiáng)大流量，僅掛牌一個(gè)月就有6萬(wàn)多人次關(guān)注。報(bào)名參拍的人來(lái)自全國(guó)多地，甚至還有一個(gè)在意大利工作的杭州人。”

圖源：Pixabay

500萬(wàn)元超低起拍價(jià)也是吸引多人關(guān)注的重要原因。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，該豪宅曾于2022年11月在阿里資產(chǎn)網(wǎng)首次上架，彼時(shí)起拍價(jià)高達(dá)2249萬(wàn)元，折合單價(jià)約12.5萬(wàn)元/平方米，但無(wú)人報(bào)名，圍觀量也僅4153人次，最終被業(yè)主撤回。

此次拍賣雖起價(jià)低，但在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，價(jià)格最終回歸市場(chǎng)正常水平。在錢江新城從事房產(chǎn)中介10余年的汪霖（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，中海錢江灣開(kāi)盤時(shí)房源全部不對(duì)外，茶水費(fèi)高達(dá)60萬(wàn)元-120萬(wàn)元不等，目前該樓盤成交均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。“業(yè)主誠(chéng)心賣，也曾在我們店掛牌，掛牌價(jià)2380萬(wàn)元，拍賣成交價(jià)與其保留價(jià)也差不多。”

盡管最終成交價(jià)不及上次起拍價(jià)，這套2019年9月取得房產(chǎn)證的房子還是顯示出豪宅在保值、增值方面的優(yōu)越性。杭州看房網(wǎng)“一房一價(jià)”信息顯示，該套房購(gòu)入總價(jià)為1032.39萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.74萬(wàn)元/平方米。如果不算稅費(fèi)和利息等成本，單從賬面算，業(yè)主持有四年賺了近1068萬(wàn)元。

至厚科技主要承接1500萬(wàn)元以上房子的拍賣業(yè)務(wù)。對(duì)于豪宅在當(dāng)下房地產(chǎn)行情中的獨(dú)立表現(xiàn)，應(yīng)先生稱：“這是‘二八定律’，無(wú)論什么經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，總有20%的群體不受大環(huán)境的影響。”

值得一提的是，杭州近期對(duì)住房限購(gòu)政策的優(yōu)化對(duì)市場(chǎng)亦起到一定作用。10月16日，杭州發(fā)布樓市新政，將限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。杭州市戶籍家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房，非杭州市戶籍家庭在杭州有社?；騻€(gè)稅繳納記錄的，可在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)1套住房。此外，新落戶群體不需落戶5年也可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買2套住房。無(wú)疑，新政在短期內(nèi)增加了一定數(shù)量的房票。

二

樓市低迷，豪宅成交一騎絕塵

因產(chǎn)品高端且極具稀缺性，豪宅一直是財(cái)富和社會(huì)地位的象征，因此備受高凈值人群追捧，即便存在復(fù)雜債務(wù)關(guān)系而被司法拍賣的豪宅也常常很搶手。

今年8月28日，有“滬上第一豪宅”之稱的上海華洲君庭一套法式風(fēng)格獨(dú)棟花園別墅以總價(jià)2.85億元在阿里資產(chǎn)網(wǎng)拍出。該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)3.16億、起拍價(jià)2.21億，在5人參拍、30輪競(jìng)價(jià)后，以約2.85億元成交，成為上海法拍第三高價(jià)住宅，競(jìng)得人為知名量化私募明汯投資的創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)裘慧明。2021年9月，該小區(qū)一住宅以約3.15億元成交，創(chuàng)中國(guó)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣單套住宅成交價(jià)之最。

放眼全國(guó)，豪宅行情也遠(yuǎn)優(yōu)于樓市整體表現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，在樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情時(shí)，高端市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，核心區(qū)豪宅項(xiàng)目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。今年前三季度，重點(diǎn)64城總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交4.2萬(wàn)套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交占比接近七成，二線及三、四線城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)也較去年同期分別增長(zhǎng)21.26%和22.58%。

上海豪宅的成交一騎絕塵，各總價(jià)段的成交量均為全國(guó)首位。具體來(lái)看，總價(jià)1000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元的豪宅成交11415套，3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元豪宅成交582套，5000萬(wàn)元以上豪宅成交140套。

廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅的成交則創(chuàng)下歷史新高，前三季度共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。從日均成交規(guī)模來(lái)看，2022年日均成交套數(shù)為8套，今年前9月日均成交14套，每日較去年增加6套。

中小城市豪宅市場(chǎng)也好于去年。今年前9月，有15個(gè)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)已超2022年全年，其中三四線城市金華、菏澤、江陰和呼和浩特前9月總價(jià)1000萬(wàn)元豪宅已較2022年全年翻倍，增幅排名第一的金華成交了30套，較去年全年增加900%。

上述64城單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅共成交1157套，較去年同期大增193%，超去年全年成交量2倍多。四個(gè)一線城市是該類產(chǎn)品的主要市場(chǎng)。北京成交821套，遠(yuǎn)高于去年同期的7套成交量，也帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)上行；上海成交303套，同比基本持平。廣州、深圳則分別成交了19套、11套。

朱曉紅認(rèn)為，豪宅具有較強(qiáng)的保值、增值性，關(guān)鍵時(shí)刻還能抵御風(fēng)險(xiǎn)，因此富豪人群熱衷購(gòu)置豪宅。雖然目前樓市前景不太明朗，但總體來(lái)說(shuō)有回暖跡象。一線城市仍是人口集聚，尤其是財(cái)富人群集聚的地方，因此也是豪宅最有市場(chǎng)的地方。

不過(guò)，克而瑞認(rèn)為，此前部分豪宅項(xiàng)目一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，存在一定的套利空間，隨著豪宅套利空間持續(xù)收窄，投資投機(jī)的需求會(huì)逐步退潮，高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)，作者：劉新歌