WeWork向“死”，WeWork中國求“生”

作者|郭美婷 來源|時(shí)代周報(bào)(ID：timeweekly)

盡管在前幾日，WeWork已向新澤西州美國聯(lián)邦破產(chǎn)法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

但在廣州越秀金融大廈的WeWork辦公區(qū)域內(nèi)似乎未受其影響。

近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪WeWork位于廣州珠江新城這一共享辦公區(qū)域，發(fā)現(xiàn)這里仍然有許多人在一起辦公。來自不同企業(yè)的職工在同一層辦公樓中工作，辦公區(qū)域被分割為面積不一的方塊，供貼有不同logo的企業(yè)使用，公共區(qū)域則提供了飲料吧臺(tái)、沙發(fā)等。

在WeWork發(fā)布破產(chǎn)消息的第二天，WeWork中國官方回應(yīng)稱，WeWork在美國與加拿大的破產(chǎn)重組與WeWork中國沒有任何關(guān)聯(lián)。聲明稱，WeWork中國早在2020年末與WeWork分離，WeWork中國是一個(gè)獨(dú)立品牌。

時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，11月13日，WeWork中國還宣布在北京新開業(yè)的一處辦公場景WeWork中國·好世界商業(yè)廣場社區(qū)。

WeWork的崛起正趕上了共享經(jīng)濟(jì)興起，吸引了多家資本追捧，一度估值高達(dá)470億美元，但由于商業(yè)模式單一、經(jīng)營不善等多方因素，WeWork快速走向下坡路，最后，疫情成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。

如今，WeWork雖已倒下，但WeWork中國、優(yōu)客工場、創(chuàng)富港等還在賽道之中。疫情過去，行業(yè)洗牌，共享辦公是否走出了陰霾？

一

“下一個(gè)阿里巴巴”

一切要從亞當(dāng)·諾依曼（Adam Neumann）說起。盡管他在幾年前已離開了WeWork，但在世人眼中，這家公司的興衰始終與這位來自以色列的創(chuàng)始人掛鉤。他既是WeWork平地崛起的助推劑，也是壓塌大廈最重的一根橫梁。

2010年，諾伊曼和朋友米格爾·麥凱威（Miguel McKelvey）一起創(chuàng)立了WeWork。在此之前，他賣過嬰兒服裝，也曾和朋友聯(lián)合房東一起創(chuàng)立名為Green Desk的公司，做起了出租辦公室的生意，這也成為WeWork的前身。

彼時(shí)，正值全球金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩也導(dǎo)致了大量房產(chǎn)空置。而企業(yè)，尤其是中小微或初創(chuàng)型企業(yè)亟需控制成本。

于是WeWork抓住了商機(jī)。以相對(duì)低廉的價(jià)格租用寫字樓，將辦公場地分割為多個(gè)空間，以短期合約轉(zhuǎn)租給不同的企業(yè)，并配套茶水、娛樂、健身等增值服務(wù)。這種“共享辦公”的模式流動(dòng)性強(qiáng)、靈活度高。

2011年，第一家WeWork聯(lián)合辦公場所開辦在紐約市格蘭街154號(hào)。

WeWork的成立正好迎上了共享經(jīng)濟(jì)興起的窗口，Uber、Airbnb等一系列實(shí)物共享平臺(tái)的走紅，讓市場看到了共享經(jīng)濟(jì)的巨大潛力。WeWork也趁機(jī)通過融資發(fā)展和擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

成立僅兩年，WeWork就已引起標(biāo)桿資本（Benchmark Capital ）的關(guān)注，這家曾壓中Twitter和UBER的風(fēng)投機(jī)構(gòu)領(lǐng)投了WeWork的A輪融資，當(dāng)時(shí)WeWork估值約1億美元。

2013年，DAG風(fēng)投（DAG Ventures）、富瑞集團(tuán)（Jefferies）、紐約大型不動(dòng)產(chǎn)公司魯丁管理等再次向WeWork伸出橄欖枝， WeWork的估值超過了4.5億美元。2014年， WeWork再次融資1.5億美元，估值飆升至15億美元，躋身“獨(dú)角獸”之列。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，WeWork成立后9年內(nèi)共募集了超過100億美元的資金，是美國創(chuàng)業(yè)公司有史以來取得的最大的投資之一。這其中，軟銀集團(tuán)的投資占了大頭。

軟銀集團(tuán)創(chuàng)始人孫正義和諾伊曼在2016年正式會(huì)面。據(jù)說，由于行程緊迫，孫正義僅參觀了WeWork12分鐘，隨后就在諾伊曼陪同乘車的過程中，草擬了對(duì)WeWork超過40億美元的投資。

這筆投資在2017年兌現(xiàn)。隨后在2018年、2019年，軟銀又分別追加了30億美元投資。在軟銀的鼎力支持下，WeWork估值被一路推高到470億美元。

孫正義對(duì)投資者說：“WeWork就是下一個(gè)阿里巴巴。”

二

邊擴(kuò)張，邊虧損

得到資金支持后，WeWork的商業(yè)版圖向全球市場快速鋪開。

2016年，WeWork進(jìn)入亞洲市場，第一站選擇了中國上海。這一年，恰逢共享單車橫空出世，中國共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代開啟。同時(shí)，“大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)”之風(fēng)正盛，以“眾創(chuàng)空間”“聯(lián)合辦公”為賣點(diǎn)的共享辦公室受到了極大追捧。

WeWork前期在中國的發(fā)展風(fēng)生水起。2018年，諾伊曼到訪中國。“他（諾伊曼）帶來了決心、承諾和期許”，WeWork在官方公眾號(hào)文章標(biāo)題里這樣寫道。

短短兩年時(shí)間，WeWork已經(jīng)在中國包括北京、上海、香港、深圳、成都、杭州等6個(gè)城市設(shè)立了59家辦公地點(diǎn)，并打算進(jìn)入廣州、武漢等地，當(dāng)時(shí)的總會(huì)員數(shù)超3萬。

2019年，WeWork首次沖刺IPO。然而上市并沒有讓這家公司更進(jìn)一步，反而將危機(jī)暴露于陽光之下。

招股書顯示，從2016年到2018年，WeWork的收入分別為4.36億美元、8.86億美元、18.21億美元，凈虧損分別為4.3億美元、9.3億美元、19.3億美元。營收增長與虧損擴(kuò)大的幅度幾乎一致，相當(dāng)于每年都燒掉當(dāng)年?duì)I收近兩倍的資金。2019上半年，WeWork營收15.4億美元，凈虧損9.04億美元。

WeWork在前期投入了大量資金進(jìn)行市場拓展。據(jù)WeWork官方數(shù)據(jù)，截至2018年底，WeWork 已在全球100個(gè)城市、27個(gè)國家開設(shè)了門店，擁有425個(gè)聯(lián)合辦公空間。2018年公司會(huì)員超過40萬名，其中32%為大企業(yè)會(huì)員。

持續(xù)燒錢擴(kuò)張之下，WeWork的商業(yè)模式卻經(jīng)不起考驗(yàn)。WeWork主要收入來自于租金價(jià)差，業(yè)務(wù)單一，一旦競爭激烈或外部環(huán)境變差，將很難維持盈利。其招股書在風(fēng)險(xiǎn)提示中也提到，由于其會(huì)員基礎(chǔ)的很大一部分由中小型企業(yè)和自由職業(yè)者組成，可能更易受到不利經(jīng)濟(jì)條件的沖擊，在美國和英國特定城市的業(yè)務(wù)集中度也放大了局部經(jīng)濟(jì)狀況帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，招股書還暴露了諾伊曼在2016至2018年期間通過出租自有或主要控股的房產(chǎn)，賺取了公司近1700萬美元租金。本次IPO的承銷商也已向他提供5億美元的個(gè)人信貸額度，其中3.8億美元尚未償還，銀行還額外授信了9750萬美元用于諾伊曼投資房地產(chǎn)和購買個(gè)人房產(chǎn)，其中不乏未來繼續(xù)向WeWork反向租賃的資產(chǎn)。

這份招股書給投資者們潑下一盆冷水。最終，鬧劇以諾伊曼辭職、WeWork撤回IPO告終。

WeWork上市折戟，中國區(qū)的經(jīng)營也受到了不小影響，裁員、關(guān)店、暫停在華擴(kuò)張等負(fù)面消息頻傳。

2020年9月，WeWork宣布，其中國子公司W(wǎng)eWork中國的現(xiàn)有投資者摯信資本已追加投資2億美元，姜躍平作為摯信資本的運(yùn)營合伙人將出任WeWork中國代理CEO，新投資標(biāo)志著WeWork中國實(shí)現(xiàn)全面本土化運(yùn)營。

目前WeWork中國的運(yùn)營公司為洋槐商務(wù)信息咨詢（上海）有限公司，該公司成立于2015年，注冊資本1500萬美元。其股東為WeWork APAC Holdings Limited，是一家香港企業(yè)。

三

走向破產(chǎn)

WeWork在第一次上市失敗后，曾積極地進(jìn)行過一系列改革。

作為WeWork最大的股東，軟銀宣布95億美元救助方案以挽回?cái)【?。?jù)悉，軟銀宣布向WeWork提供50億美元的新債務(wù)融資，還向股東發(fā)出30億美元封頂?shù)氖召徱s。此外，軟銀還承諾幫助這家公司加快完成一筆價(jià)值15億美元的外部融資進(jìn)程。上述融資完成后，軟銀在WeWork的持股比例將升至大約80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于IPO中止之前29%的持股比例。

作為軟銀集團(tuán)援助投資協(xié)議的一部分，諾依曼必須放棄自己在WeWork董事會(huì)的席位和投票權(quán)，變?yōu)楣径聲?huì)觀察員。軟銀首席運(yùn)營官馬塞洛·克勞雷(Marcelo Claure)則成為執(zhí)行董事長。

裁員，暫緩擴(kuò)張，關(guān)閉、出售業(yè)務(wù)……新管理層緊鑼密鼓地推出削減成本的配套舉措。

但2020年，突如其來的疫情再次給了WeWork重?fù)簟?/p>

據(jù)第一財(cái)經(jīng)援引外媒報(bào)道，疫情迫使WeWork在全球各地關(guān)閉聯(lián)合辦公空間，導(dǎo)致其2020年虧損32億美元。這個(gè)數(shù)字較2019年的35億美元有所收窄，但原因僅是他們將資本支出從2019年的22億美元削減至4900萬美元。截至2020年底，WeWork全球整體出租率從疫情之前的72％下降至2020年底的47%。

疫情不僅打擊了線下的共享辦公室，還催生了一種新競品——在線辦公。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2021年6月，中國在線辦公用戶規(guī)模達(dá)3.81億，較2020年12月增長3506萬，占網(wǎng)民整體的37.7%。到2022年12月，線上辦公用戶規(guī)模已經(jīng)達(dá)5.40億人，占網(wǎng)民整體的50.6%。

流血上市似乎成為了WeWork最后一根救命稻草。2021年，借力軟銀，WeWork通過SPAC特殊目的并購的方式成功在紐約上市。

但虧損并沒有停止。上市后，資產(chǎn)負(fù)債表繼續(xù)惡化。2021年和2022年，WeWork分別凈虧損約46.32億美元、22.9億美元。

WeWork終究沒有撐過2023年。今年上半年，WeWork凈虧損近7億美元。今年8月，WeWork就開始調(diào)整董事會(huì)，為破產(chǎn)做準(zhǔn)備。

△WeWork上半年凈虧損近7億美元，圖源：節(jié)選自WeWork2023年第二季度報(bào)

WeWork在8月初提交給美國證券交易委員會(huì)(Securities and Exchange Commission)的一份文件中稱，“我們的虧損和經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的負(fù)現(xiàn)金流，讓人對(duì)我們繼續(xù)經(jīng)營下去的能力產(chǎn)生了嚴(yán)重懷疑。”如果情況沒有改善，WeWork將不得不考慮出售資產(chǎn)、減少業(yè)務(wù)活動(dòng)和“根據(jù)美國破產(chǎn)法獲得救濟(jì)”等選擇。

后來WeWork又陸續(xù)傳出退租表現(xiàn)不佳的租賃辦公地、債券違約等消息。

11月6日，靴子落地，WeWork申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

對(duì)此，WeWork解釋稱：“商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)過剩、靈活辦公空間市場競爭激烈，再加上不確定的經(jīng)濟(jì)狀況，這些因素都對(duì)公司的績效造成了損害。”

四

WeWork中國新故事？

WeWork坍塌，余震不斷。

首當(dāng)其沖的是軟銀。11月9日，軟銀集團(tuán)公布了2023年第三季度報(bào)。軟銀集團(tuán)旗下主要投資機(jī)構(gòu)愿景基金在上個(gè)季度剛剛扭虧為盈，但在截至9月當(dāng)季虧損2589億日元（約17億美元）。

軟銀稱，上半財(cái)年因投資和財(cái)務(wù)支持WeWork總損失2344億日元（約15.5億美元/112.73億元人民幣）。據(jù)財(cái)聯(lián)社引用外媒消息，軟銀CFO在財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，WeWork給軟銀造成了143億美元的股權(quán)和債務(wù)成本。

△因投資和財(cái)務(wù)支持WeWork總損失2344億日元，圖源：節(jié)選自2023年第三季度報(bào)

同樣被推上風(fēng)口浪尖的還有WeWork中國，其第二天就在在公眾號(hào)發(fā)文回應(yīng)稱：WeWork在美國與加拿大做出的重大戰(zhàn)略重組決定，與WeWork中國沒有任何關(guān)聯(lián)。WeWork中國早在2020年末與WeWork分離，WeWork中國是一個(gè)獨(dú)立品牌。

該文章寫道，“我們擁有獨(dú)立經(jīng)營和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司，更不會(huì)參與此次美國和加拿大正在發(fā)生的戰(zhàn)略重組過程。因此，WeWork全球其他區(qū)域的任何經(jīng)營情況對(duì)WeWork中國都不將產(chǎn)生任何影響。”

經(jīng)過三年的獨(dú)立經(jīng)營和管理，目前WeWork中國在全國12座城市開展業(yè)務(wù)，擁有6000多家企業(yè)和70000多名會(huì)員。在2023年過去的幾個(gè)月中，WeWork中國陸續(xù)推出3個(gè)新社區(qū)，分別是武漢的企業(yè)天地1號(hào)社區(qū)、上海的國際傳媒港社區(qū)、北京的好世界商業(yè)廣場社區(qū)（二期）。

WeWork中國表示， “未來，WeWork中國將進(jìn)一步加速本土化。”

11月8日，時(shí)代周報(bào)記者探訪了位于廣州市越秀金融大廈的WeWork辦公地點(diǎn)。目前來看，辦公區(qū)內(nèi)已有多家企業(yè)入駐，仍在正常辦公。

銷售人員表示，公司并未受WeWork申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)一事影響，公司一切運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

據(jù)介紹，WeWork在越秀金融大廈共有三層辦公區(qū)，一層主要供大型企業(yè)入駐，如日本電通集團(tuán)有超過200人在此辦公；剩下兩層則大多是中小企業(yè)或辦公需求不大的企業(yè)，以科技、廣告公司居多，如恒美廣告、宏盟媒體集團(tuán)（OMG），羅技（Logitech）等。目前這兩層只剩下一間20余人和一間10人左右的辦公室可供出租。

△WeWork位于廣州珠江新城這一共享辦公區(qū)域，時(shí)代周報(bào)記者攝

整體來看，WeWork在越秀金融大廈的辦公區(qū)大概入駐了五六十家企業(yè)，入駐率達(dá)88%。

不過，共享辦公室的模式仍具有一定不確定性。

今年7月，國內(nèi)“共享辦公室第一股”的優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司成為失信被執(zhí)行人，涉案金額544余萬元，創(chuàng)始人毛大慶也因此被限制高消費(fèi)。此外，優(yōu)客工場還傳出部分辦公點(diǎn)“跑路”“經(jīng)營不善”等消息。

財(cái)報(bào)顯示，截至2023年6月30日，優(yōu)客工場的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為5827萬元，營運(yùn)資金赤字（總流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債總額）為27376萬元。

另一家已上市的共享辦公企業(yè)創(chuàng)富港，今年以來的財(cái)報(bào)表現(xiàn)也平平。最新發(fā)布的三季報(bào)顯示，創(chuàng)富港前三季度營收實(shí)現(xiàn)5.52億元，同比增長6.58%；歸母凈利潤為2643.02萬元，同比降低6.38%。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：時(shí)代周報(bào)(ID：timeweekly)，作者：郭美婷