焦慮的自如，出海一搏

作者|曉風(fēng) 來源|價值星球Planet(ID：ValuePlanet)

自如，坐不住了。

中國內(nèi)地這端，批量強制解約的風(fēng)波還鬧得沸沸揚揚，但中國香港、英國等地，已經(jīng)上線了自如新推出的國際租房平臺。

據(jù)悉，5月20日，長租公寓運營商自如宣布“出海”，開啟國際化租房業(yè)務(wù)，其已在自如APP、微信小程序等平臺上線“自如比鄰ZABIT”（以下簡稱ZABIT），主要為中國香港、英國等地的中國留學(xué)生提供租房服務(wù)。

聽起來，這又是一套熟悉的敘事——企業(yè)想加速擴張，于是將觸角布局全球化。但自如出海的步伐似乎顯得更為焦慮，頗有“奮力一搏”之態(tài)。

自如這些年的日子并不好過。盡管坐擁自如友家、自如整租等多個租住產(chǎn)品，并提供一站式租住服務(wù)，但據(jù)公開披露信息，自如在2015-2017年，累計虧損近13億元，2019-2021年里，只有2019年收入超過3億元，2020年與2021年營收分別才1.28億元和1.58億元。

或因營收原因，其頻頻傳出的港股IPO消息，也久未落實。

“蛋殼公寓”爆雷的慘狀還歷歷在目，長租公寓盈利之痛，是否能通過出海緩解？

一

自如，開始賺留學(xué)生的錢

ZABIT首頁，已經(jīng)開放了香港、英國、美國、新加坡等多地房源，但房源的主要集中城市為香港和倫敦，美國洛杉磯的城市服務(wù)雖已開放，但房源寥寥。

香港是ZABIT目前的主打市場。將位置切換至香港后，用戶可以看到香港大學(xué)、香港理工大學(xué)等高校附近的多類型房源，包括單人臥室、多人臥室、Studio、整租等。其次則是倫敦。

ZABIT界面均為中文，且大部分房源都標注了距離最近的高校名稱，明擺著“要掙留學(xué)生的錢”。

留學(xué)服務(wù)市場的確大有前景。全球化智庫（CCG）《中國留學(xué)發(fā)展報告》顯示，與中國參與全球化的趨勢一致，中國留學(xué)生數(shù)量在2008年后快速增長，當前，中國仍是全球出國留學(xué)人數(shù)最多的國家。2021年，中國在海外高等教育機構(gòu)留學(xué)的學(xué)生共計102.1萬人，位居全球首位，留學(xué)服務(wù)市場規(guī)模已超百億。此外，英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國留學(xué)生的主要目的地。

當然，境外針對中國留學(xué)生的租房市場早已度過最初發(fā)展期，那么ZABIT在其主打市場中國香港與倫敦的競爭力如何？

曾在香港留學(xué)的Ella表示，“港漂家”是此前留學(xué)生常用的租房平臺，其簽約方式類似于“二房東”模式，“可能比較像中國內(nèi)地的‘自如’。”此外，還有“花生香港生活平臺”“港校租房”等，是在港留學(xué)生使用較多的租房平臺。

但經(jīng)調(diào)研，“港漂家”已于2022年“爆雷”。某社交平臺上，已有多名網(wǎng)友表示其強制退租并不退押金，其負責(zé)人也被警方以涉嫌詐騙立案調(diào)查。而“花生香港生活平臺”“港校租房”則更像是僅提供租房信息集成平臺，房源下方會附有聯(lián)系人的聯(lián)絡(luò)方式，平臺本身不負責(zé)出租業(yè)務(wù)，不屬于中介、二房東或托管模式。

也就是說，除了專業(yè)的租房中介及品牌公寓外，香港本地能為留學(xué)生提供平臺擔(dān)保的長租公寓品牌并不多，這或許是ZABIT主做香港市場的原因。

曾在倫敦留學(xué)的Ruby表示，“在倫敦留學(xué)常用的平臺是‘異鄉(xiāng)好居’，也是主為中國留學(xué)生提供服務(wù)，我覺得ZABIT是參考異鄉(xiāng)好居去做的。”據(jù)調(diào)研，“異鄉(xiāng)好居”由前新東方高管于2015年創(chuàng)立，主做英國、澳大利亞、美國等市場，其租房業(yè)務(wù)主要通過收取傭金盈利。

Ruby分析稱，“ZABIT上的房源有幾家我之前都在倫敦看到過，基本是品牌公寓為主，大概率也是通過公寓方提供的Bonus賺錢。”Ruby還表示，英國也有許多本土租房網(wǎng)站，如Rightmove、Zoopla等，其受眾會更廣，不僅限于留學(xué)生。

ZABIT的好處在于可以為留學(xué)生提供全中文服務(wù)以及可靠的房源信息，但Ruby認為，“現(xiàn)在（ZABIT）倫敦的房源還太少，我不會用它，我可能更傾向于自己去品牌公寓官網(wǎng)訂房。”

整體來看，英國留學(xué)生租房市場發(fā)展趨于成熟，已有發(fā)展多年的出海競品及本地老牌房產(chǎn)品牌，而香港租房市場體系較為不健全，專為留學(xué)生提供租住服務(wù)的平臺較少，且負面新聞較多，ZABIT在香港的競爭力或許更強。

二

內(nèi)憂之下，自如必須出海

自如這套出海的組合拳，更像是面對中國內(nèi)地租金水平下滑、空置率上升的無奈之舉。

從2023年4月起，就有業(yè)主在社交平臺發(fā)文，表示接到了自如的“協(xié)商”電話，以經(jīng)營不善為理由要求降租30%。如若不同意，自如會發(fā)起強制解約，并清理已有的租客。

與ZABIT主做的中介經(jīng)紀業(yè)務(wù)不同，自如在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)以“二房東”模式為主，自如會先向有閑置房源的業(yè)主收房，并定期按合同支付租金，而后再將房源裝修出租，賺取租金差價及其他租賃服務(wù)費用。

重資產(chǎn)的經(jīng)營模式讓自如在房地產(chǎn)市場低迷之際格外艱難，降租只是其“自救”的手段之一。

據(jù)悉，自2023年底開始，武漢、上海、北京、南京等多地自如業(yè)主，收到自如要求延長空置期的通知，若業(yè)主不同意，自如將發(fā)起單方面解約。在空置期內(nèi)，業(yè)主不會收到自如的打款。

“正常合同簽的空置期是一個月，自如要求空置期長的房源延長空置期也算合理，但現(xiàn)在他們要空置期沒那么久的房源也一起承擔(dān)利潤損失。”一位業(yè)主在社交平臺表示。她補充道，自家房源向來比較好租，但同樣收到了自如的不合理要求，“他們是兩頭賺，（房子好租）沒空置期的時候也沒多給業(yè)主錢。”

行業(yè)內(nèi)人士柳明認為，自如此舉是為了“自保”。在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，房屋租金不斷下探、大城市租客流出趨勢增強，手持上百萬套房源的自如需要為此付出巨大成本。“長租公寓利潤低、重資產(chǎn)，經(jīng)營后的瑣碎事項也很多，生存壓力比較大，自如不想步蛋殼的后塵，只能積極自救，哪怕是以得罪業(yè)主的方式。”

目前，自如仍然困在解約潮里。據(jù)悉，多地的多名業(yè)主已經(jīng)聯(lián)合維權(quán)，并表示將通過法律手段“討回公道”。

事實上，自如從2021年起，就在嘗試甩掉重資產(chǎn)的“省心租”模式，轉(zhuǎn)向更強調(diào)服務(wù)、更輕資產(chǎn)的“增益租”。

“省心租”可以理解為傳統(tǒng)的二房東模式附加管家、生活等各項服務(wù)，此次被降租、發(fā)起解約的業(yè)主，大部分屬于“省心租”模式。而“增益租”則強調(diào)“無差價、無空置期、強調(diào)保底收益”，業(yè)主需要自行承擔(dān)自如裝修費用，并會定期獲得自如的保底租金，如若房源租賃狀況好，自如會與業(yè)主進行溢價分成，反之，則可能沒有多余收益。

據(jù)《中國企業(yè)家雜志》對自如CEO熊林的采訪，“增益租”收效顯著，“（2022年Q1）增益租的業(yè)主委托量比去年同期增長超過400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%。”

從“增益租”到ZABIT，可以看出自如近年來的轉(zhuǎn)型路徑——輕資產(chǎn)+服務(wù)。

“ZABIT當前的角色更像房產(chǎn)經(jīng)紀，但它還是會延續(xù)自如一貫的優(yōu)勢，就是做服務(wù)。幫你找公寓、帶你簽約，在人生地不熟的地方給你一些指引，留學(xué)生市場規(guī)模還是很大的，這是很垂直的需求。目前我覺得ZABIT比較保守，只是在做服務(wù)。當然，‘二房東’模式在海外更難做，要求大量資金投入和強大的本地化能力，當下自如肯定不會做這個選擇。”柳明認為。

三

ZABIT，會迎來怎樣的未來？

目前，ZABIT在留學(xué)生群體中的知名度還遠未打響，但ZABIT已經(jīng)開始在多個社交平臺創(chuàng)建賬號宣傳房源及服務(wù)。

一位剛從英國歸國的留學(xué)生表示，“因為有母語服務(wù)，我可能會試試（ZABIT），在國外簽合同、付款都比較麻煩，而且對于無法提前去實地看房的留學(xué)生來說，快捷的線上服務(wù)是唯一的選擇。”

但也有留學(xué)生表示，ZABIT目前主打的服務(wù)，仍有諸多待完善之處。

Ella表示，“目前ZABIT只會統(tǒng)一展示公寓離某高校的距離，但不能精準地按高校搜索公寓，并按照距離排序。這對留學(xué)生來說很重要，大家最初的訴求就是根據(jù)學(xué)校找房子。”

其次，中國香港、倫敦等地寸土寸金，大部分公寓需要和他人共享廚房等公共空間，“因為生活上交集多，就對室友的要求很高。ZABIT目前沒有看到找室友的功能，但對我來說，這個很重要。作為留學(xué)生，你是不是更想和同一學(xué)校的住在一起？是不是更想和合得來的人一起??？”

而從宏觀來看，ZABIT也可能遇到其他經(jīng)營上的挑戰(zhàn)。

事實上，目前ZABIT所做的房屋經(jīng)紀模式，很依賴于房源所屬品牌公寓的信譽度和服務(wù)水平。

有留學(xué)生表示自己使用某經(jīng)紀平臺后，遇上了“踢皮球”的問題，“給了錢（服務(wù)費）就不負責(zé)了，而且對公寓事情完全不了解，平臺跟公寓兩邊打太極，平臺上的圖片和視頻也跟實際的房型不符。”還有留學(xué)生表示，公寓房東卷款逃跑，中介至今未給出處理結(jié)果，“虧十幾萬人民幣，被騙得血本無歸。”

對平臺而言，了解公寓實情、并在公寓出現(xiàn)經(jīng)營或服務(wù)問題時積極解決并不容易，ZABIT不僅需要長期的本地租賃市場經(jīng)驗積累，還要熟悉當?shù)胤审w系，如此才有可能確保其擁有抗風(fēng)險能力。

相關(guān)人士指出，“透明的信息披露和嚴格的房源檢測做起來困難重重。公寓這邊的溝通就是個問題，如果你（ZABIT）要定期檢查房源，公寓是否會同意呢？”

不過，基于當前留學(xué)服務(wù)市場規(guī)?，F(xiàn)狀，以及未來可能的增長潛力，ZABIT的發(fā)展也值得持續(xù)關(guān)注。

據(jù)柳明判斷，ZABIT可能會依托于在國內(nèi)十余年積累的經(jīng)驗，主打服務(wù)和高品質(zhì)租房，“本質(zhì)上做的是信任的生意。”

未來，ZABIT可能會完善從找房、簽約、搬家到入住的一站式服務(wù)，簡化租房流程，并拓展其服務(wù)到家政等多領(lǐng)域。

此外，與目標市場的高校、學(xué)生組織、留學(xué)中介機構(gòu)建立合作關(guān)系也是不錯的發(fā)展路徑。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局得越廣，ZABIT對留學(xué)生的不可替代性就越強。盡管商業(yè)模式不同，但ZABIT或許可以復(fù)刻自如在中國內(nèi)地成功的經(jīng)驗——把服務(wù)做到極致。

*文中Ella、Ruby、柳明均為化名。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：價值星球Planet(ID：ValuePlanet)，作者：曉風(fēng)