傳統(tǒng)房企如何轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必要性背景

隨著城鎮(zhèn)化日益見頂、房地產(chǎn)已由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，供需主要矛盾發(fā)生深刻變化，高增長、高利潤時代已經(jīng)結束，行業(yè)已經(jīng)進入了深度調(diào)整期，“面對“限購、限貸、限售、限價”等一系列政策調(diào)控和日益緊迫的市場環(huán)境，以及我國新型城鎮(zhèn)化帶來的時代機遇，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級發(fā)展已是大勢所趨。

同時近年來，隨著房價增速明顯放緩、地價卻持續(xù)升高，銷售變緩、庫存長期存在，再加上融資困難和高負債率、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)不能再依靠“買地賣房”的經(jīng)營模式了。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在黨的十九大報告中強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是行業(yè)發(fā)展的一個標志性的轉(zhuǎn)折點，其背后是市場的轉(zhuǎn)變和民心所向。房地產(chǎn)的投資屬性將得到有效抑制，加速回歸到居住的功能屬性和社會保障屬性。

二、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是針對的區(qū)域經(jīng)濟與目標產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學效應的系統(tǒng)化公共服務平臺。顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級版。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機融合，追求的是“1+1+1>3”（3個“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域）的放大效應。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè)；開發(fā)商與運營并重，且重在運營；短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。

以深圳為例，當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.0——產(chǎn)城融合園區(qū)時代。3.0時代的產(chǎn)城融合園區(qū)與城市其他建筑群涇渭分明的界限正在被打破，“園”與“城”的概念不斷模糊。園區(qū)既有辦公、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)類用房，又有商務公寓、購物商場和文體休閑場所等多種建筑類型；在建筑設計方面，高檔的花園住宅小區(qū)同時不失濃厚的商務特性；房企將住宅、商業(yè)、文體等元素與產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行多維融合，進一步提升了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的檔次，滿足了入駐企業(yè)和員工們更高層次的需求。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要加快融合產(chǎn)業(yè)。純商品房開發(fā)模式已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將與產(chǎn)業(yè)融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從"住""炒"轉(zhuǎn)向更廣范圍的"用"城市開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)須結合產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)變遷驅(qū)動城市或地區(qū)發(fā)展，主導產(chǎn)業(yè)從一次產(chǎn)業(yè)逐漸向二次產(chǎn)業(yè)、三次產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)升級加速人口聚集，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可圍繞支柱產(chǎn)業(yè)以及新產(chǎn)業(yè)的布局相結合，推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展商業(yè)開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)須服務產(chǎn)業(yè)。商業(yè)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)必需要應從整個產(chǎn)業(yè)鏈延伸，將一個又一個的消費"熱點"點燃，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度。工業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)要參與布局區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)心態(tài)來發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將產(chǎn)品鏈做到極致的同時配套服務鏈，增加創(chuàng)新鏈，最后提升價值鏈，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。

三、 轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建議

現(xiàn)階段是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局拿地的最佳時機，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯中，城市選擇是基礎，品牌效應是核心，產(chǎn)業(yè)選擇是關鍵，運營服務是保障，對于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企，在發(fā)揮好開發(fā)商優(yōu)勢的基礎上，應做好以下幾點：

1. 先城后產(chǎn)，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

重點關國家級城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區(qū)和京津冀城市群的天津和雄安新區(qū)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，深入研究這些城市群的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)律，以更好地布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和幫助企業(yè)客戶選址。具體到單個城市時，在考慮城市經(jīng)濟、人口、交通等因素的基礎上，不僅對城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境、營商環(huán)境和綠色環(huán)保等因素進行評估，還要進一步結合產(chǎn)業(yè)的活躍度、產(chǎn)業(yè)集聚度以及核心產(chǎn)業(yè)競爭力進行評估，將城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)定位合理匹配，打造和核心培育產(chǎn)業(yè)相關的專業(yè)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2. 整合資源，樹立專業(yè)品牌

地產(chǎn)開發(fā)商們要發(fā)揮平臺優(yōu)勢，重點加強資源的整合：第一，合作具有成功操盤經(jīng)驗的園區(qū)運營商，尤其是政府平臺類園區(qū)運營商；第二，需求具有產(chǎn)業(yè)資源的專業(yè)產(chǎn)業(yè)研究院；第三，對接與地產(chǎn)開發(fā)及智慧城市建設相關的上下游實體企業(yè)；第四，補充有利于園區(qū)服務體系完善的相關產(chǎn)業(yè)服務機構。通過與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，聯(lián)合開展項目運作，打造標桿項目，擴大在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的影響力。

3. 聯(lián)動主業(yè)，發(fā)力相關產(chǎn)業(yè)

圍繞主導產(chǎn)業(yè)的生態(tài)化布局，真正實現(xiàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，并通過科技元素的注入提升園區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)，擴大吸引力、競爭力。

4. 揚長補短，精細化運營體系

圍繞充分發(fā)揮地產(chǎn)商敏銳吸納人才的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)新的需求、自我表達的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人才需求進行產(chǎn)品和服務創(chuàng)新。堅持“做好每個細節(jié)，創(chuàng)造美好家園”的開發(fā)理念，打造綠色、智能、人文、宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。以社區(qū)運營中積累的資源為突破口，做強、做優(yōu)、做亮“物業(yè)”和“商業(yè)”服務。

四、 結語

綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的發(fā)展形勢，產(chǎn)業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是我國當前發(fā)展階段地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要發(fā)展方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的價值要來自產(chǎn)業(yè)，其與傳統(tǒng)地產(chǎn)最大的不同就是，產(chǎn)業(yè)價值要與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務產(chǎn)業(yè)的價值相關聯(lián)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟的同步發(fā)展。所以地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，不僅要在觀念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、決策能力等方面實現(xiàn)新的突破。