如何做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研？

目標(biāo)區(qū)域，在本案例中確定為柯城區(qū)及智造新城。案例中對(duì)柯城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模進(jìn)行調(diào)研梳理，目的在于對(duì)一定區(qū)域內(nèi)市場的總量的摸底，因?yàn)槭袌隹偭考礊轫?xiàng)目供應(yīng)量，一定程度上決定了項(xiàng)目建設(shè)體量是否有足夠市場資源。

圖3 柯城區(qū)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)規(guī)模分布

對(duì)智造新城進(jìn)行調(diào)研時(shí)，將智慧新城與智造新城在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目、入駐企業(yè)、現(xiàn)狀情況等方面進(jìn)行對(duì)比分析。目的在于探討智慧新城的產(chǎn)業(yè)是否有機(jī)會(huì)為智造新城進(jìn)行服務(wù)配套，將“兩智”聯(lián)合起來形成區(qū)域內(nèi)循環(huán)，共同輻射帶動(dòng)衢州區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

圖4 智慧新城與制造新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析

3、項(xiàng)目地周邊深度調(diào)研

深度調(diào)研需要在多維度上進(jìn)行考量，到這一步則是在回答，案例主要從交通區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分及具體參數(shù)、產(chǎn)品出租情況、用戶需求現(xiàn)狀等進(jìn)行說明。

案例深度調(diào)研范圍為項(xiàng)目地5KM內(nèi)，基本囊括智慧新城轄區(qū)范圍。據(jù)調(diào)研，高鐵新城大部分地塊還在規(guī)劃建設(shè)中，因此產(chǎn)業(yè)調(diào)研主要集中在智慧新城一期。一期產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)已形成，從交通區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展機(jī)遇對(duì)一期集聚區(qū)與項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，得出結(jié)論：項(xiàng)目地距智慧新城一期產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)最短距離3KM，在對(duì)接一期已形成的數(shù)字產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新、金融服務(wù)及高端服務(wù)等產(chǎn)業(yè)資源有天然優(yōu)勢，同時(shí)也是未來一期產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)打開外部市場的門戶樞紐。

圖5 智慧新城一期與二期產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

進(jìn)一步聚焦項(xiàng)目地，結(jié)合高鐵新城對(duì)項(xiàng)目及鄰近地塊的產(chǎn)業(yè)定位，及鄰近地塊的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展現(xiàn)狀，看是否能為本項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)遇。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目地南側(cè)地塊被規(guī)劃為科創(chuàng)金融小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)內(nèi)在建鹿鳴社區(qū)為重點(diǎn)項(xiàng)目，而其所規(guī)劃辦公配套尚不足以滿足未來科創(chuàng)金融小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，這為本項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇及優(yōu)質(zhì)資源基礎(chǔ)。

圖6 項(xiàng)目地與鄰近地塊產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

若將調(diào)研對(duì)象的顆粒度縮小，則細(xì)化到產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，這一步是對(duì)企業(yè)“偏好”的調(diào)研，即各類企業(yè)選擇入駐場地時(shí)到底關(guān)注哪些方面?在案例中，選取5KM范圍內(nèi)的寫字樓產(chǎn)品，對(duì)周邊交通、建筑參數(shù)(包括建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單元面積段、凈層高、公攤率)、出租情況(租金水平、物業(yè)費(fèi)、出租率)、企業(yè)類型及規(guī)模(包括企業(yè)類型及占比、整層租用企業(yè)、半層租用企業(yè)、中型企業(yè)、小微企業(yè))展開調(diào)研。通過調(diào)研得出目前衢州寫字樓租戶行業(yè)分布主要集中金融行業(yè)、咨詢服務(wù)、科技研發(fā)等，此類行業(yè)是租賃主力軍。調(diào)研寫字樓以平層為主，單層面積集中在1000平米左右，層高2-3米，產(chǎn)品力不足?？梢酝ㄟ^獨(dú)棟，打造層高4米以上，首層5米以上領(lǐng)銜市場所有產(chǎn)品的獨(dú)棟園區(qū)，城市內(nèi)已經(jīng)匯聚了一批整層承租，能夠承租面積達(dá)1000平米或以上的實(shí)力企業(yè)，未來對(duì)獨(dú)棟產(chǎn)品可以重點(diǎn)突破此類企業(yè)，這為案例的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了一定參考。

圖7 衢州頤高廣場實(shí)地調(diào)研情況

圖8 衢州衢時(shí)代創(chuàng)新大廈實(shí)地調(diào)研情況

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研是一個(gè)具有系統(tǒng)性、針對(duì)性的工作，本文只展示了部分調(diào)研內(nèi)容，且每個(gè)項(xiàng)目都具特殊性，不一而足。而重要的是掌握調(diào)研方法，明確調(diào)研目的，才能給項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提供方向，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供支撐。

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