百貨零售業(yè)謹(jǐn)防購(gòu)物中心過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

瘋狂的推動(dòng)者

盡管網(wǎng)購(gòu)大潮洶涌，新首富萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林很看好體驗(yàn)式消費(fèi)中心在未來(lái)的發(fā)展，這亦是支撐萬(wàn)達(dá)近些年來(lái)快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)理念。擅于把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的王健林看到，國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出，從2011年到2015年，中國(guó)消費(fèi)零售總額要從15萬(wàn)億增長(zhǎng)到30萬(wàn)億，年均增長(zhǎng)15%以上，大大高于GDP增長(zhǎng)速度。“這么大規(guī)模的增長(zhǎng)靠什么實(shí)現(xiàn)?完全靠原有消費(fèi)模式肯定不行，要?jiǎng)?chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，大力發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)。”王健林說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度已不可復(fù)制。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院了解，2012年，萬(wàn)達(dá)將在全國(guó)新開(kāi)業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是商業(yè)綜合體，每建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都包含百貨商場(chǎng)。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍也提到，住宅限購(gòu)導(dǎo)致投資者投資熱情轉(zhuǎn)移。諸如萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科集團(tuán)高層曾公開(kāi)表示，未來(lái)5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價(jià)值洼地”房地產(chǎn)投資趨勢(shì)論壇時(shí)表示，“2008年以后，所有國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國(guó)城市化的動(dòng)力，推動(dòng)了人口和資金的聚集，這是對(duì)房地產(chǎn)最大的支持，而且是長(zhǎng)期的。”另外，資金要尋找出口，商業(yè)地產(chǎn)便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。一業(yè)內(nèi)人士稱，出讓商業(yè)用地所帶來(lái)的附加值更高，但許多商業(yè)地產(chǎn)并非開(kāi)發(fā)商主動(dòng)要求建設(shè)。一位外地開(kāi)發(fā)商與北京某郊區(qū)談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業(yè)要占一半的面積。

總投資達(dá)70億元的天津銀河國(guó)際購(gòu)物中心的投資商是天津城投集團(tuán)。該集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾無(wú)奈地說(shuō)，公司此前并無(wú)太多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但“天津市政府很重視這個(gè)項(xiàng)目，主動(dòng)找到城投公司，作為國(guó)企，必須做好。”

過(guò)剩隱憂

如果正在建設(shè)的購(gòu)物中心大潮，主要不是源于消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)的推動(dòng)，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過(guò)剩隱憂是否在所難免?

國(guó)際知名的某商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)對(duì)此提出疑慮。該機(jī)構(gòu)去年底發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國(guó)部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購(gòu)物中心)，已初露過(guò)度建設(shè)跡象。而物業(yè)方可能通過(guò)招攬普通商戶來(lái)填補(bǔ)空缺，將對(duì)其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國(guó)零售商業(yè)2011》的報(bào)告直言，購(gòu)物中心“大未必佳”。報(bào)告提到，中國(guó)二線城市每個(gè)購(gòu)物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18%以上。重慶和哈爾濱的購(gòu)物中心平均面積更是分別達(dá)到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個(gè)購(gòu)物中心面積超過(guò)100000平方米，且大都是分期開(kāi)發(fā)。

供過(guò)于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據(jù)最新發(fā)布的《2012年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率分別上升至13.5%和12.6%，沈陽(yáng)、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國(guó)際報(bào)告稱，一季度廣州市大型購(gòu)物中心空置率上漲至11%，首層租金則環(huán)比下降1.4%。

在一線做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商們，感受到的壓力來(lái)自于招商環(huán)節(jié)，及商業(yè)地產(chǎn)人才的短缺。李睿說(shuō)，由于購(gòu)物中心擴(kuò)張?zhí)欤恍┥虉?chǎng)開(kāi)業(yè)初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進(jìn)駐。類似于ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、HM在國(guó)外不是很強(qiáng)勢(shì)的快時(shí)尚品牌，在國(guó)內(nèi)卻表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。而商業(yè)地產(chǎn)的人才也頻頻面臨被挖角的過(guò)程。“一個(gè)成熟的、能獨(dú)當(dāng)一面的商業(yè)地產(chǎn)人才，往往需要5年才能培育出來(lái)，但是還沒(méi)到5五年，許多人就已經(jīng)被挖走了。”李睿對(duì)此表示無(wú)奈。

不過(guò)，一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，乍一看全中國(guó)在建項(xiàng)目的數(shù)量似乎是過(guò)剩建設(shè)的“可怕”征兆，但仔細(xì)審視會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是在長(zhǎng)期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國(guó)二線城市購(gòu)物中心稀少。目前的開(kāi)發(fā)速度將使中國(guó)人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

張良軍認(rèn)為，雖然從總量上看，中國(guó)仍需要大量的購(gòu)物中心，但由于過(guò)于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場(chǎng)研究，后期的招商也不盡人意，這可能導(dǎo)致一些項(xiàng)目因?yàn)檎凶獠簧贫斐墒?。亦可能出現(xiàn)一些爛尾項(xiàng)目。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師許大金也認(rèn)為，“過(guò)于集中的供應(yīng)量，對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)再所難免。”他舉例說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)之前，北京的商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，結(jié)果空置率大幅增加，市場(chǎng)用了3年時(shí)間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽(yáng)購(gòu)物中心面臨著過(guò)剩的局面。李睿認(rèn)為，這些城市將會(huì)是開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。

樂(lè)天瑪特西南區(qū)超市拓展總監(jiān)李澤韜表示，韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)很看好中國(guó)的市場(chǎng)，但在選址時(shí)發(fā)現(xiàn)，如位于成都的一些商業(yè)物業(yè)，雖然打著城市綜合體的旗號(hào)，實(shí)際的商業(yè)面積卻很小，部分開(kāi)發(fā)商所作的項(xiàng)目并不符合租戶的需求。

直到現(xiàn)在，仍有一些失敗的商業(yè)地產(chǎn)在掙扎中。2008年開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)4年仍十分冷清。北京五棵松地區(qū)的華熙樂(lè)茂，5年前就已建成并招商，但時(shí)至今日仍未改變大面積空置的命運(yùn)。位于東直門(mén)地區(qū)的國(guó)盛時(shí)尚購(gòu)物中心，曾多次宣布開(kāi)業(yè)時(shí)間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。購(gòu)物中心狂潮里，有人喜，有人悲，總有一些投資者難逃潰敗的命運(yùn)，不管如何，結(jié)局總在那里等著你。