樓市現(xiàn)全面回暖跡象 調(diào)控新政呼之欲出

業(yè)內(nèi)人士表示，近期房市成交量屢創(chuàng)新高，開發(fā)商的資金和信心都在加強，樓市已現(xiàn)全面回暖跡象，房地產(chǎn)調(diào)控再一次面臨失敗與否的關(guān)鍵節(jié)點。

國務(wù)院8個督查組正在16個省市緊張督查之際，7月31日中央政治局的會議上，再次傳出了“堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”的聲音。7月份至今，已有多個部委向市場“喊話”，稱要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，但這一策略的邊際效應(yīng)正在遞減。

從嚴調(diào)控的口徑與市場超預期的反彈之間，形成巨大的反差。房地產(chǎn)調(diào)控再一次面臨失敗與否的關(guān)鍵節(jié)點。

7月樓市繼續(xù)反彈

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，7月截至29日，全國主要的54個城市簽約量再創(chuàng)新高，達到254522套，預計全月成交量有望達到28萬套，將比創(chuàng)造最近兩年新高的6月成交量26.1萬套再漲7%。

深圳樓盤供應(yīng)量大增，部分新盤出現(xiàn)搶購。7月以后，新盤入市量增加，如綠景1866、富通城十錦、中糧錦云;有的項目聲速售罄，如龍華花半里。

二線城市如南京也出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。位于南京江寧的一家樓盤選擇在7月30日凌晨開盤，144套房源吸引了200多組購房者排隊至深夜。6-7月，杭州、福州等二線城市的新房成交量也創(chuàng)下新高。

“樓市回暖的信號驅(qū)動開發(fā)商釋放存量，一些投資型需求也慢慢入市。”世聯(lián)地產(chǎn)華南分析師曹取表示。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，新進入的購房者不僅實際支付能力增加，購房者對房價的預期也出現(xiàn)變化，看跌的購房者明顯減少。

開發(fā)商對后市的預期也已改變。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，近期盡管土地成交價格略有走高，但難抑其拿地熱情，表明開發(fā)商的資金狀況和信心都在加強。多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市已現(xiàn)全面回暖跡象。

限購邊際效應(yīng)遞減

與樓市大幅反彈相對應(yīng)的是，近期多部委“喊話”重申“嚴厲調(diào)控”頻頻。由于缺乏相關(guān)的從嚴措施跟進，這對樓市似乎并沒起到“震懾”作用。

隨著各部委的“喊話”調(diào)控，地方亦有所回應(yīng)。

南寧分解保障房任務(wù)，建立問責制度;北京出臺《關(guān)于進一步加強房屋買賣合同管理的通知》;廣東副省長許瑞生提出房價上漲過快要問責;江蘇副省長何權(quán)強調(diào)政策不放松、調(diào)控成果需鞏固;繼不斷收緊限購口子后，上海重申調(diào)控不放松，并提出六點要求。

但有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，不管是國土部、住建部聯(lián)合下達的“緊急通知”，還是地方的表態(tài)，都沒有提出具體的措施，能否真正起到應(yīng)有的引導作用?

而與此同時，地方的“微調(diào)”努力，卻一直在暗中掙扎，雖然基本都被中央政府部門發(fā)現(xiàn)后叫停，但這種姿態(tài)對市場回暖產(chǎn)生了催化作用。

中央與地方的博弈之下，限購的邊際效益逐漸遞減。有業(yè)內(nèi)人士分析，決策層在房地產(chǎn)市場已有超預期回暖的情況下，依舊沿用邊際效應(yīng)明顯減弱的前期政策，是否意味著樓市調(diào)控的方式方法需要調(diào)整改善?

新政呼之欲出

有政府官員和開發(fā)商等人士私下里表示，眼看回暖態(tài)勢呈擴大的局面，本輪樓市調(diào)控面臨的形勢已然十分嚴峻。

7月下旬開始，國務(wù)院派出8督查組赴16省市檢查房產(chǎn)調(diào)控落實情況。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，高層調(diào)研的重點是調(diào)查各地限購、限貸的執(zhí)行情況。

有接近國務(wù)院會議的人士說，即使限購沒有放松，但各地微調(diào)也樓市的“松綁”實際上提升了購房者預期，市場上也出現(xiàn)了恐慌性購房和投資投機的重新入市，房價反彈風險加大。高層也注意到了這一點，因此這輪督查有著強烈的“督戰(zhàn)”意味：嚴防房價反彈。

要實現(xiàn)這一目標，或許需要新的調(diào)控“彈藥”。隨著國務(wù)院督查組對各省市樓市情況的摸查和背書，新政是否如箭在弦?

專家認為，督查組對樓市的影響更多是威嚇性的，暫時有助于遏制房價上漲，至少開發(fā)商現(xiàn)在是不敢漲價的，但國家是否會出臺新的政策，還是要看9月的市場情況。張大偉表示，如果樓市反彈過度，很可能導致調(diào)控再度加碼。鏈家市場部常清認為，此次國務(wù)院開展專項督查，無疑將加大市場對于下半年調(diào)控從緊的預期，未來中央對于地方政府企圖救市的微調(diào)政策也將嚴加管控。

獲悉，目前中央派出的監(jiān)督小組正約談部分機構(gòu)，調(diào)控的決心很大，下半年很可能出臺調(diào)控新政。