陳長(zhǎng)春：房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫房?jī)r(jià)難下降 凡是聽(tīng)謝國(guó)忠的都很慘

中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)生了變化，第一個(gè)是開(kāi)發(fā)的變化，開(kāi)發(fā)區(qū)主要是以工業(yè)為主，生活在縣城或者小型城市的人，發(fā)生了一些變化，生活不那么好了，環(huán)境不那么好了，這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展，帶來(lái)了工業(yè)和污染的問(wèn)題，另外一個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展，基本上的特點(diǎn)是到處建房子，到處是工地，原來(lái)在四環(huán)邊買房子的時(shí)候，非常幸福，沒(méi)有買到房子的，上班就非常辛苦，上班時(shí)間非常長(zhǎng)，從燕郊到CBD，上班時(shí)間一個(gè)半小時(shí)，這個(gè)城市化的發(fā)展過(guò)程沒(méi)有給我們帶來(lái)很多的幸福，反而帶來(lái)了很大的壓力，這是房?jī)r(jià)上升引起的結(jié)果。還有面臨孩子上學(xué)、看病，我們要到城里大醫(yī)院去，整個(gè)生活的便利性也在下降，我和朋友聊天，房地產(chǎn)走過(guò)的十年，他說(shuō)讓我的感受是原來(lái)廈門非常漂亮，現(xiàn)在由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大，車輛大了，原來(lái)那么漂亮的城市，現(xiàn)在也看不到山了、水了。

我們還是要看到盡管有這樣的問(wèn)題，但是由于40%到52.5%的城市化發(fā)展，給我們提供了足夠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。而未來(lái)中國(guó)城市化率還將提高，如果達(dá)到70%，可能在2030年之間，還有15年的時(shí)間要走，中國(guó)的城市化發(fā)展過(guò)程，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)帶來(lái)很多的機(jī)會(huì)。如果我們按照剛才的城市化率計(jì)算，保守的估計(jì)，大約會(huì)有2.5億人到3.5億人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，那基本上20年左右的時(shí)間就會(huì)進(jìn)行人口更新，大約是常駐人口0.8的量，所以我覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的量也會(huì)有很大的空間要走，這個(gè)市場(chǎng)還有很大的空間。

第二個(gè)是價(jià)格，從2003年開(kāi)始，一直在講房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，但是要看到要點(diǎn)，從2005年的變化，只要你買房了，不管收入怎么變化，如果買了兩套房子你可能是千萬(wàn)富翁，如果一套都沒(méi)有買，你可能就會(huì)貧窮，因?yàn)樨?cái)富分配也因?yàn)榉康禺a(chǎn)的變化而產(chǎn)生、變化，我們看某一個(gè)區(qū)域的變化，海淀某一個(gè)區(qū)域的變化，真實(shí)的變化結(jié)果是給我們的市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力，價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制怎么來(lái)的呢，我給大家一個(gè)邏輯，假設(shè)開(kāi)發(fā)商是有利潤(rùn)預(yù)期，那么什么是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素呢，就是土地價(jià)格，土地價(jià)格是地方政府要獲取更多的收益，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商和政府的搏弈。

2004年時(shí)搏弈是比較簡(jiǎn)單的，這個(gè)搏弈的過(guò)程，就使得價(jià)格越來(lái)越高，地價(jià)提高以后，實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁到客戶的預(yù)期里面去了，剩下的就是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和客戶進(jìn)行搏弈，這個(gè)搏弈的過(guò)程，對(duì)不同的人搏弈結(jié)果不一樣，愿意投資的人說(shuō)，承擔(dān)的價(jià)格越來(lái)越高，帶來(lái)了房?jī)r(jià)的變化，再加上現(xiàn)在的客戶除了房地產(chǎn)沒(méi)有其它的投資工具，也可以投股票，但是覺(jué)得不安全，沒(méi)有其它的投資工具，沒(méi)有辦法，也就只能投資住宅，房產(chǎn)證拿到在自己的手上很安全，政府和開(kāi)發(fā)商的搏弈，提升了整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，這使得老百姓不得不承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)。

假設(shè)一萬(wàn)塊錢的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在大約是40%的地價(jià)，有政府拆遷的成本，然后還有稅等等，構(gòu)成了房?jī)r(jià)的總體，房?jī)r(jià)有沒(méi)有下行的空間呢，沒(méi)有，在這個(gè)環(huán)節(jié)里面誰(shuí)在玩游戲，第一個(gè)，現(xiàn)在有房的人多還是沒(méi)房的人多，有房的人愿意房?jī)r(jià)降嗎?不愿意。第二個(gè)政府的土地收入，是很大的收入，所以政府也不希望房?jī)r(jià)在降，像金融機(jī)構(gòu)，愿意房?jī)r(jià)降嗎?不愿意，因?yàn)樯婕暗浇鹑谑袌?chǎng)的安全，發(fā)展商也不愿意房?jī)r(jià)降，所以所有的市場(chǎng)主體里沒(méi)有特別希望房?jī)r(jià)下的。所以如何控制房地產(chǎn)的預(yù)期，一直漲上去，大家也承受不了，第二個(gè)確實(shí)影響到實(shí)際的生活，那么我們來(lái)看，這是一張圖，在2010年，我們的土地財(cái)政收入，占整個(gè)收入的66.48%，我們政府就不愿意看到房?jī)r(jià)下降。

我的理解房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，量的泡沫比價(jià)的泡沫要多，尤其是在結(jié)構(gòu)不合適的城市里面，有些城市，開(kāi)工量、正在施工量，比上銷售量已經(jīng)達(dá)到了10，這需要銷售的時(shí)間是10年，這有量上的泡沫，這樣一個(gè)量的泡沫導(dǎo)致結(jié)果是什么呢，就是有開(kāi)發(fā)商要倒閉。有開(kāi)發(fā)商一定要倒閉，因?yàn)槿绻麤](méi)有人倒閉，都認(rèn)為這個(gè)行業(yè)掙錢，所有人都進(jìn)來(lái)，大家就麻煩了，所以市場(chǎng)淘汰機(jī)制，還有重組的項(xiàng)目，該割肉的割肉，現(xiàn)在的房地產(chǎn)本身行業(yè)里面已經(jīng)出現(xiàn)了集中度越來(lái)越高的現(xiàn)實(shí)。排名前20的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，就占了整個(gè)市場(chǎng)的20%，這樣的一個(gè)結(jié)果，是房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高。房地產(chǎn)的1.0版本，是單純以住宅為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)行，主要就是以價(jià)格搏弈為主要形式?，F(xiàn)在房地產(chǎn)升級(jí)進(jìn)入2.0版本，包括零售業(yè)和寫(xiě)字樓，租金的收益用較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于以租金為收益，過(guò)去開(kāi)發(fā)商通過(guò)債權(quán)和股權(quán)融資為主的方式是不夠的，地產(chǎn)的金融應(yīng)該支持資產(chǎn)證券化的發(fā)展。未來(lái)的發(fā)展可能是3.0的版本，物業(yè)的形態(tài)包括酒店和公寓，復(fù)雜的就是醫(yī)療、養(yǎng)老。他們對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求更高，房子本身不值錢，只有房子加了服務(wù)以后才是真正價(jià)格，如果把租金的價(jià)格和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的價(jià)格，進(jìn)行疊加，就是我們的第三版本，我們一定要向2.0發(fā)展，美國(guó)的發(fā)展情況已經(jīng)告訴我們，住宅房地產(chǎn)公司會(huì)越來(lái)越少，由于運(yùn)營(yíng)升值部分會(huì)帶來(lái)更高的回報(bào)。

我們會(huì)把我們的金融，和我們傳統(tǒng)的1.0住宅開(kāi)發(fā)部分和商業(yè)2.0的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部分，進(jìn)行結(jié)合發(fā)展，只有這樣的方式才能開(kāi)發(fā)出有利于人就業(yè)、生活的城市配套，這些配套才是我們新城鎮(zhèn)的模式，這需要我們要從過(guò)去的1.0升級(jí)到2.0，3.0，謝謝大家。