德信資本陳義楓：房地產(chǎn)弱周期不會(huì)超過(guò)兩年 樓市明年下半年轉(zhuǎn)好

因?yàn)殚L(zhǎng)周期比較平穩(wěn)，趨勢(shì)性機(jī)會(huì)小了，現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)化投資時(shí)代。我把區(qū)域化也理解為結(jié)構(gòu)化，我們永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)。不同的業(yè)態(tài)、不同的區(qū)域認(rèn)真去找，所以我認(rèn)為現(xiàn)在反而是以基金為代表的專業(yè)基金投資者的時(shí)代來(lái)臨了，所以我仍然認(rèn)為現(xiàn)在是地產(chǎn)基金的黃金時(shí)代。我不認(rèn)為像很多人認(rèn)為的那樣會(huì)崩塌，可能還不至于。

弱周期找機(jī)會(huì) 強(qiáng)周期收回報(bào)

房地產(chǎn)行業(yè)目前首要問(wèn)題涉及到資金兌付。應(yīng)該說(shuō)咱們這個(gè)行業(yè)2010年開(kāi)始成一個(gè)行業(yè)，2011年實(shí)際上是地產(chǎn)行業(yè)的冬天。到2012年、2013年是地產(chǎn)行業(yè)兌付的小高潮，但是兌付并不多，因?yàn)榇媪窟€有限。我認(rèn)為在弱周期里面，樓價(jià)的下跌幅度很有限，但是速度的放慢會(huì)很明顯。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商面臨著很大的壓力，地產(chǎn)基金固定期限、固定收益率的流動(dòng)性壓力也就跟著大。所以說(shuō)今年是地產(chǎn)基金成立有史以來(lái)第一個(gè)行業(yè)性的在兌付方面的挑戰(zhàn)之年，也一定是分化之年。迎接挑戰(zhàn)的會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)品牌、做強(qiáng)做大，迎接不了挑戰(zhàn)的該去哪兒去哪兒。

不過(guò)，地產(chǎn)行業(yè)的遭遇挑戰(zhàn)與分化正常的，一個(gè)行業(yè)開(kāi)始分化了，但不是大分化，是小分化。它會(huì)派生出這樣的情況，會(huì)跟發(fā)展階段、發(fā)展周期相重疊，到了最后流動(dòng)性壓力又比較大。

我們公司大部分是固定收益類資金，現(xiàn)在我們?cè)谠黾痈?dòng)收益，以?shī)A層的方式做并購(gòu)的在增加。我們一直貫徹注重流動(dòng)性的投資策略，圍繞流動(dòng)性來(lái)選項(xiàng)目、設(shè)計(jì)投資方案。因?yàn)榈禺a(chǎn)基金的安全邊際比較容易滿足，你說(shuō)拿十個(gè)抵押物抵押五個(gè)億，比較容易做到，到點(diǎn)兌付，流動(dòng)性比較大。我們?cè)诖笮袠I(yè)里面一直牢牢把握這個(gè)要點(diǎn)，我們選擇的是快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)，是市場(chǎng)規(guī)模比較大的區(qū)域市場(chǎng)，圍繞流動(dòng)性選擇我們的投資標(biāo)的，一直抓住這個(gè)重點(diǎn)。

我剛才講，長(zhǎng)周期是平穩(wěn)的，短周期比較弱。我們有一句話叫"行業(yè)有空間，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)"，我們?cè)偌觾删湓?，?jǐn)慎看待市場(chǎng)，積極準(zhǔn)備投資。為什么要積極準(zhǔn)備投資?假設(shè)這個(gè)周期是兩年，我們認(rèn)為弱周期的長(zhǎng)度不超過(guò)兩年。正好，這時(shí)候投資就到強(qiáng)周期里面收獲。所以，弱的時(shí)候很害怕，強(qiáng)的時(shí)候很瘋狂，這樣的人不適合做資產(chǎn)管理行業(yè)。

應(yīng)該心中有數(shù)，弱的時(shí)候找機(jī)會(huì)，強(qiáng)的時(shí)候兌現(xiàn)你的回報(bào)。所以我現(xiàn)在是積極準(zhǔn)備投資的大好時(shí)光，我認(rèn)為周期是投資策略正確的機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。出去說(shuō)年年高歌猛進(jìn)，那大家就比誰(shuí)膽子大就行了，有周期就比誰(shuí)更加理性、更加冷靜、更加有投資管理能力。