曾憲斌：一線城市房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌 但長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市發(fā)展

近日，樓盤降價(jià)的消息不絕于耳。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)形成已基本達(dá)成共識(shí)，人們已經(jīng)不再糾結(jié)樓市是否調(diào)整，房?jī)r(jià)是否下跌。在全國(guó)各地房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)的事實(shí)面前，人們關(guān)心的是在這輪變化中，樓市是短期調(diào)整還是長(zhǎng)期大跌?不同的城市跌幅差異有多大?此輪下跌的時(shí)間和深度在哪里?

市場(chǎng)中有這樣一個(gè)觀點(diǎn)，就是一線城市會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺不跌，更無(wú)可能大跌，甚至?xí)》蠞q。然而上述例證，以及隨之而來(lái)的變化，會(huì)證明這是一個(gè)誤區(qū)。筆者的觀點(diǎn)恰恰相反：此輪樓市調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)無(wú)論是絕對(duì)值還是下跌幅度，都會(huì)超過(guò)其他城市，只不過(guò)下跌的時(shí)間可能比其他城市靠后而已。事實(shí)正在證明，并將繼續(xù)證明，一線城市房?jī)r(jià)只漲不跌不過(guò)是個(gè)傳說(shuō)。

作出如上分析，首先是基于對(duì)于此輪調(diào)整性質(zhì)的判斷。筆者一直長(zhǎng)期看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，看好中國(guó)房地產(chǎn)的大牛市，在經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)和城市化行進(jìn)中的基本面之下，堅(jiān)信房?jī)r(jià)沒(méi)有長(zhǎng)期大跌的條件。不可能出現(xiàn)如日本樓市泡沫破滅十?dāng)?shù)年，或像香港樓市在1997年亞洲金融風(fēng)暴后數(shù)年房?jī)r(jià)腰斬，甚至到2005年跌去60%的慘烈。然而我們更應(yīng)該充分、清醒認(rèn)識(shí)到的是，這次的調(diào)整，決不會(huì)是短期的小幅調(diào)整。與政府幾年來(lái)煞費(fèi)苦心出臺(tái)調(diào)控政策打壓而房?jī)r(jià)依然大幅上漲相比較，這次房?jī)r(jià)在沒(méi)有任何政策打壓的情況下竟然會(huì)調(diào)頭向下，實(shí)在不能掉以輕心。這讓我們想起2007年的股市瘋牛，無(wú)論是“半夜雞叫”，還是風(fēng)險(xiǎn)教育，都擋不住上證指數(shù)向上沖，等到6000點(diǎn)向下的時(shí)候，無(wú)需政府助力，也一無(wú)反顧斷崖式暴跌。

此輪房?jī)r(jià)下行源于四座大山：首先是房?jī)r(jià)太高。經(jīng)過(guò)這幾年的快速上漲，無(wú)論是相對(duì)價(jià)格還是絕對(duì)價(jià)格，都創(chuàng)下了歷史新高，市場(chǎng)投資者積累了巨大的獲利回吐壓力。其次是庫(kù)存。如今全國(guó)大多數(shù)城市存消比上漲，批售比亦在惡化。三是信貸。銀行仍然處于錢荒時(shí)代，信貸一直是在收緊。第四座大山是預(yù)期，這也許是最要命的?，F(xiàn)在對(duì)樓市拐點(diǎn)的共識(shí)，不只是專家學(xué)者，也包括購(gòu)房的投資者，其中還有剛需的購(gòu)房者。當(dāng)這些買房的原動(dòng)力大大減弱之時(shí)，樓市的成交量、價(jià)格，焉有不往下走之理?

這四座大山都不可能短期解決。因此，此輪樓市調(diào)整不會(huì)像過(guò)去幾次那樣，當(dāng)年嘗淺即止，稍稍回調(diào)百分之幾，最多百分之十幾以后，又調(diào)頭向上。如果以股市術(shù)語(yǔ)類比，此輪當(dāng)屬于牛市上升途中的一次大級(jí)別調(diào)整，回調(diào)幅度可能達(dá)到30%?！　【唧w來(lái)看不同類型城市調(diào)整幅度的差別。那種認(rèn)為“一線城市剛需旺盛，樓市堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)不會(huì)受大影響”的觀點(diǎn)是片面的。一線城市的這些優(yōu)勢(shì)從長(zhǎng)期來(lái)看是存在的，但在此輪調(diào)整中，面對(duì)此前提到的四座大山，一線城市并不能獨(dú)善其身，而且其中一些因素對(duì)一線城市壓迫更甚，比如高房?jī)r(jià)的壓力。以北京為例，根據(jù)政府交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形成的北京房?jī)r(jià)走勢(shì)，北京10年前的2004年，平均房?jī)r(jià)5054元/平方米。到了2014年5月份，平均房?jī)r(jià)39746元/平方米(據(jù)安居網(wǎng))，10年間上漲了7.86倍。即使此輪調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌30%，房?jī)r(jià)也在27822元/平方米的高位上，較之10年前依然上漲了5.5倍。相比較之下，那些10年前一兩千元一平方米房?jī)r(jià)的三、四線城市，現(xiàn)在也不過(guò)是三四千元/平方米。它們要跌30%的房?jī)r(jià)，顯然要比一線城市的空間窄得多。

也許有人會(huì)說(shuō)政府救市會(huì)得以改變這種趨勢(shì)。筆者的觀點(diǎn)是市場(chǎng)有自身運(yùn)行規(guī)律，政策打壓或救市，只能局部、暫時(shí)打斷趨勢(shì)的進(jìn)程而不可能根本改變大的走向，即便取消限購(gòu)，對(duì)樓市利好也有限。

即便如此，筆者長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)觀點(diǎn)不變，此輪一線城市房?jī)r(jià)即使下跌30%，也只是陡峭上漲途中一次較大的修正上升斜率的回落。僅此而已。