任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)下跌不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間 中國(guó)樓市沒(méi)有到拐點(diǎn)

樓市拐點(diǎn)論沒(méi)有依據(jù)

緣何目前我國(guó)房?jī)r(jià)下行不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間?任志強(qiáng)從四方面做出分析。

首先，從GDP增速方面來(lái)看，在世界范圍內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的國(guó)家，其GDP增速都低于6%，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少可以保持在6%，維持在7%也是有可能的，這么高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率，樓市怎么可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?

其次，從城市化率方面來(lái)看，大部分出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家或城市，其城市化率水平是比較高的，普遍超過(guò)70%，像美國(guó)、西班牙、德國(guó)等國(guó)，其城市化率甚至達(dá)到了90%，而中國(guó)城市化率較低，離60%-70%的目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)，說(shuō)樓市泡沫還為時(shí)尚早。“換句話說(shuō)，當(dāng)我們城市化率不足時(shí)，可能今年進(jìn)城的人少了，庫(kù)存房屋顯得較多，但是明年進(jìn)城的人可能會(huì)增多，比如取消戶(hù)籍制度，那樣可能市場(chǎng)情況就會(huì)相反，庫(kù)存嚴(yán)重不足。目前限購(gòu)、戶(hù)籍等政策導(dǎo)致我們需求有不確定性。”任志強(qiáng)說(shuō)道。

再次，從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)有兩個(gè)特征，一是老齡化，二是年輕人結(jié)構(gòu)高峰期還沒(méi)過(guò)，如果從23歲年齡進(jìn)行劃分的話，高峰期應(yīng)該是在2015年，在年輕人23歲-25歲這段時(shí)期，對(duì)應(yīng)是2015-2020年之前，我國(guó)仍處于結(jié)婚和家庭分裂高峰期。任志強(qiáng)認(rèn)為，曾經(jīng)一段時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)80%，但之后卻在下降，主要是因?yàn)榘殡S老齡化程度加快，一個(gè)家庭變成兩個(gè)家庭，雖然房屋數(shù)量在不斷增加，但是家庭戶(hù)數(shù)也在成倍增長(zhǎng)，這使得住房私有化率反而下降了，這說(shuō)明我國(guó)住房需求還是不夠。

最后，從居民消費(fèi)比重上來(lái)看，自2011年之后，一個(gè)重大改變是住房消費(fèi)比重首次超過(guò)食品消費(fèi)。就個(gè)體而言，按一個(gè)家庭來(lái)計(jì)算，食物開(kāi)支占總消費(fèi)數(shù)量的比重越來(lái)越小，而住房消費(fèi)數(shù)量則正相反。目前歐洲、美國(guó)、日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)占家庭消費(fèi)的20%—25%，相比之下，我國(guó)住房消費(fèi)剛超過(guò)家庭消費(fèi)的8%，至少還有三倍的上行空間。國(guó)家發(fā)展速度越快，居民收入越多，其用于住房消費(fèi)的占比就會(huì)越高。

基于此，任志強(qiáng)認(rèn)為我國(guó)樓市處于剛剛起步、正在發(fā)展的過(guò)程之中，說(shuō)樓市走到拐點(diǎn)找不到任何依據(jù)。