公租房REITs將成北京保障房融資之出路？

國內保障房建設火熱，資金需求日益加大

近年來，各地保障性住房資金需求量快速增長，據(jù)前資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，今年北京保障房建設計劃收購16萬套、竣工7萬套，初步估算將產生800億元-1000億元的資金需求，而在2011年北京保障房的資金投入為746億元。

面對巨大的資金需求，多元化的融資渠道是北京保障房融資必須考慮的問題，北京市目前正在研究試點發(fā)行REITs，近期準備向證監(jiān)會提交方案。

融資渠道基本打通

保障房建設已基本摸索出全面的融資模式。

按照財政部2月6日發(fā)布的《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》分析，將從幾個方面對保障房建設的融資予以支持：第一，財政預算專項支持力度加大。第二，政府可支配的其他收入來源，包括：2012年增加的地方政府債券收入，房產稅試點收入，國有資本經營預算，部分城市維護建設稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費、城市基礎設施配套費。第三，各級財政部門支持成立負責保障房建設、運營、管理的專門企業(yè)，除資本金外以銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、社會投資等方式來籌集的資金。第四，政府的稅費減免。瑞銀首席經濟學家汪濤認為，上述渠道中，第三項社會資金將是最大、最重要的資金來源。

按照北京市住房保障辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長張國偉說，北京的保障房融資渠道已基本打通。今年北京市保障房的融資計劃是，財政資金足額安排，公積金貸款200億元，債券融資350億元，商業(yè)貸款300億元。其中，2011年央行批準北京市發(fā)行500億元私募債用于保障性住房建設，當年5家企業(yè)已注冊發(fā)行150億元，剩余350億元擬在今年上半年完成發(fā)行。

張國偉透露，北京市目前正爭取發(fā)行房地產投資信托基金(REITs)。準備選取幾個項目作為REITs試點，近期提交證監(jiān)會。若獲得批準，就擴大推廣。

公租房融資的現(xiàn)實難題

公租房即是各地的建設重點，也是最大的融資難點。

全國政協(xié)委員、北京銀行董事長閆冰竹認為，我國公租房融資渠道尚面臨許多問題，包括政府投入不足，中央財政補助資金與地方財政支出不夠;間接融資渠道不暢;直接融資渠道匱乏，債券保險和銀行間市場等多元化融資渠道尚未充分發(fā)揮作用等。

根據(jù)住建部政策研究中心一項關于保障房的調查，我國現(xiàn)有公租房資金來源，主要包括財政資金、銀行貸款和直接融資。銀行貸款是公租房主要資金來源渠道，企業(yè)參與公租房建設和運營，可通過項目開發(fā)貸款和抵押貸款方式獲得銀行信貸資金，但抵押貸款目前僅存在理論上的可行性。目前公租房尚無成功的直接融資先例。

據(jù)張國偉介紹，北京市公租房的資金來源中，公積金貸款由于利率低的優(yōu)勢，占資金絕大部分。不過，從全國情況看，公積金貸款很不平衡，東部地區(qū)公積金閑置資金少，中西部富余較多，但不能跨地區(qū)使用。

住建部政策研究中心相關負責人曾對北京市某公租房項目進行過測算。該項目全部使用公積金貸款，政府免收建設中的相關稅費，土地劃撥。開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補償費以及建安成本，初步測算為6800元/平方米(含公共維修資金)，相當于周邊商品房售價的40%。按照折舊、利息、維修、管理費四項因素計算，合計成本租金為32.9元/平方米每月，比市場租金低21%。為了確保項目可持續(xù)，按照市場租金的80%確定項目租金標準，為33.3元/平方米每月，即每套房租金標準為1974-2016元。從實例看，公租房成本租金中絕大部分是貸款利息，約占76.6%，是決定公租房租金水平的主要變量。

閆冰竹建議，一是加大政府資金投入，尤其是中央財政補貼資金的投入，并以貼息擔保補助的方式調動更多資金投入公租房建設。加緊修訂《住房公積金管理條例》，從住房公積金中直接提取適當比例轉化成住房保障基金，用于公租房補貼。二是疏導間接融資渠道，商業(yè)銀行對公租房建設融資給予政策優(yōu)惠。三是拓展直接融資渠道，優(yōu)化REITs發(fā)展環(huán)境，鼓勵發(fā)行企業(yè)債，引導發(fā)行中期票據(jù)等。

住建部政策研究中心也建議，REITs應當研究推廣。保障房融資平臺債券在未來或將成為國內債券市場的“新生兒”，增量融資或將被“開綠燈”，以緩解保障性住房融資難題。