當(dāng)前位置： 經(jīng)濟(jì)學(xué)人 ? 行業(yè)問答
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邀請(qǐng)演講購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
購(gòu)物中心行業(yè)已在全球范圍內(nèi)成為最重要的零售經(jīng)營(yíng)方式之一，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破商品零售的界限，它對(duì)一個(gè)城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、對(duì)經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)等越來越顯示出它的重要性和生命力。
我國(guó)的購(gòu)物中心建設(shè)起步較晚，開始于20世紀(jì)80年代，最早的項(xiàng)目是位于珠江三角洲的天河城購(gòu)物中心，但是近年來以飛快的速度向前發(fā)展，已經(jīng)成為全球購(gòu)物中心建設(shè)最為活躍的市場(chǎng)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2018-2023年中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，截至2017年底，全國(guó)大中型購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量已超過4000家。
圖表1：購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展階段
資料來源：商務(wù)部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
購(gòu)物中心不僅數(shù)量上維持增長(zhǎng)，整體運(yùn)營(yíng)同樣保持積極向上的態(tài)勢(shì)。據(jù)商務(wù)部發(fā)布的中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)顯示，2017年四季度現(xiàn)狀指數(shù)及預(yù)期指數(shù)均在榮枯線以上，第四季度現(xiàn)狀指數(shù)為64.7，預(yù)期指數(shù)為70.9。
圖表2：2017年購(gòu)物中心現(xiàn)狀指數(shù)和預(yù)期指數(shù)
資料來源：商務(wù)部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
從現(xiàn)狀指數(shù)分項(xiàng)指標(biāo)來看，2017年四季度宏觀市場(chǎng)、租賃活躍度、運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)指數(shù)均處于高位運(yùn)行，但成本控制指數(shù)低于榮枯線，說明業(yè)主在控制成本支出上仍需進(jìn)一步調(diào)整策略。
圖表3：2017年購(gòu)物中心現(xiàn)狀指數(shù)分項(xiàng)指標(biāo)
資料來源：商務(wù)部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
從城市能級(jí)指數(shù)來看，一線城市的項(xiàng)目仍受市場(chǎng)青睞，前三季度的綜合指數(shù)均高于二線、三線及以下；但在第四季度，二線城市的綜合指數(shù)表現(xiàn)亮眼，反映出其巨大的市場(chǎng)潛力。
圖表4：2017年購(gòu)物中心城市能級(jí)綜合指數(shù)情況
資料來源：商務(wù)部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
從不同類型物業(yè)指數(shù)來看，都市型物業(yè)大都位于城市內(nèi)的優(yōu)質(zhì)或成熟地段，未來可開發(fā)用地和新增項(xiàng)目相對(duì)有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為緩和，使得業(yè)主對(duì)同級(jí)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度。奧特萊斯型物業(yè)指數(shù)維持高位，表明該物業(yè)類型的租賃問詢度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)仍然優(yōu)于其他物業(yè)類型。
圖表5：2017年購(gòu)物中心類型綜合指數(shù)情況
資料來源：商務(wù)部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
總體而言，隨著居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，就業(yè)形勢(shì)穩(wěn)定向好，我國(guó)居民消費(fèi)信心持續(xù)提升并突破歷史新高。與此同時(shí)，實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步夯實(shí)，消費(fèi)體驗(yàn)、線上線下的融合成為未來零售發(fā)展的必然趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2018 年購(gòu)物中心市場(chǎng)將繼續(xù)保持較高發(fā)展水平，但如何控制好成本支出依然是購(gòu)物中心業(yè)主需下大力氣解決的問題。
購(gòu)物中心行業(yè)未來趨勢(shì)
首先，購(gòu)物中心向二三線城市下沉是大勢(shì)所趨。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來看，前十年60%的購(gòu)物中心集中在四個(gè)一線城市，在2007-2010年這五年間二線城市購(gòu)物中心開始進(jìn)入快速發(fā)展期， 入市占比是一線城市的2倍，目前進(jìn)入二線城市購(gòu)物中心占比超過70%，購(gòu)物中心拓展向二三線城市下沉是大勢(shì)所趨。
其次，未來大型綜合性購(gòu)物中心及中型社區(qū)購(gòu)物中心是主流。從單體購(gòu)物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心占比過半；從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)，5萬(wàn)㎡以下的占比下降，15萬(wàn)㎡以上的占比上升幅度較大；未來大型綜合性購(gòu)物中心及中型社區(qū)購(gòu)物中心是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 。
第三，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)傾向體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。當(dāng)前整體達(dá)到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂等）達(dá)到了 4：3：3的比例，近年來購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。
第四，管理模式將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。購(gòu)物中心物業(yè)管理從最初的某物業(yè)管理公司到商業(yè)管理公司，再到資產(chǎn)管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購(gòu)物中心管理思維的變化，最早是物業(yè)管理思維，現(xiàn)在變成了運(yùn)營(yíng)管理思維，有了增值保值的概念。
最后，引進(jìn)商家類型多元化。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購(gòu)物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心吸客的新手段， 兒童游樂體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。
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