當(dāng)前位置： 經(jīng)濟(jì)學(xué)人 ? 行業(yè)問答
中國房地產(chǎn)到底是個(gè)什么階段，會(huì)崩盤嗎，處在什么階段，同日本對比？
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邀請演講前幾年，國家經(jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)，如今房地產(chǎn)已成為我國居民最大的財(cái)產(chǎn)來源，而不容樂觀的是，居民負(fù)債率高企，達(dá)到歷史高點(diǎn)。
但是同日本相比，我國房地產(chǎn)投資存在幾點(diǎn)重要的不同之處。第一，我國對資本項(xiàng)目實(shí)行較嚴(yán)格的管理制度，外資熱錢并未流入我國境內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步推高價(jià)格，所以也不存在外資突然拋售房地產(chǎn)的可能，從而戳破泡沫。
第二，我國對于房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)布實(shí)施了諸多限制政策，房地產(chǎn)的流動(dòng)性一再被限制，炒房熱錢被強(qiáng)行鎖定幾年，降低了發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性，具體可參考前幾個(gè)月海南突然發(fā)布的房地產(chǎn)限制政策，一二線城市的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
第三，我國決策層肯定不會(huì)允許房價(jià)發(fā)生大幅度下跌，因?yàn)槿绱艘粊?，房貸會(huì)違約，銀行壞賬會(huì)急劇增加，要知道住房抵押貸款如今規(guī)模巨大；同時(shí)房價(jià)下跌，地方政府賣地收入肯定也會(huì)受到影響；再者，大量中產(chǎn)階級破產(chǎn)，社會(huì)動(dòng)蕩不安。
第四，由于我國對于實(shí)業(yè)投資的環(huán)境較為苛刻，人工成本高企，融資渠道有限，稅負(fù)較重，扶持政策傾向于國企，使得居民在實(shí)業(yè)投資的平均投資回報(bào)率低于房地產(chǎn)投資，且風(fēng)險(xiǎn)更大，從而引導(dǎo)資金繼續(xù)留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這種局面短期內(nèi)無法得到根本性改善，參考諸多上市公司近幾年靠房地產(chǎn)投資使得凈利潤轉(zhuǎn)負(fù)為正避免退市。
第五，我國M2保持連續(xù)多年較高速度增長，房地產(chǎn)比較有效地消除了通貨膨脹效應(yīng)，使得房價(jià)看起來猛漲。
綜上所述，盡管我國房地產(chǎn)存在泡沫，但是不存在戳破泡沫的因素，不過我國必須擺脫以往長期依賴房地產(chǎn)的局面，否則經(jīng)濟(jì)增長將無以為繼并出現(xiàn)重大問題，而這也是決策層2018年在引導(dǎo)的方向。 -
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