房地產(chǎn)咨詢行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展方向？

發(fā)展現(xiàn)狀分析

（1）在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的作用日益顯現(xiàn) 

房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要分支在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用已經(jīng)日益顯現(xiàn)。從近幾年房地產(chǎn)營銷代理業(yè)的發(fā)展軌跡可以看出，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，需求大于供給，市場處于賣方市場，開發(fā)商基本忽視代理企業(yè)服務(wù)的專業(yè)度和對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值增值效應(yīng)。 

但是，隨著房地產(chǎn)市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化，買方在市場中逐步顯示出較大的話語權(quán)，推動(dòng)了行業(yè)的專業(yè)化分工。房地產(chǎn)開發(fā)商為保持其核心競爭優(yōu)勢，逐漸專注于主業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分業(yè)務(wù)外包出去。 

（2）代理銷售比例呈逐漸增加趨勢 

從主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自銷和代理銷售比例也能夠充分反映出營銷代理企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例。不過，有些規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)，因其發(fā)展之初就創(chuàng)立了自己的銷售隊(duì)伍，并在市場磨練中不斷成長，所以這些企業(yè)一直以來延續(xù)了樓盤自銷為主的經(jīng)營模式，如綠地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中海發(fā)展、萬通地產(chǎn)。但是這些奇特的代理比例也呈現(xiàn)緩慢增加的趨勢，對(duì)營銷代理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)水平的認(rèn)可度逐步提高。 

（3）發(fā)展模式日趨多元化 

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展初期往往采取全職能、整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行開發(fā)、自主設(shè)計(jì)、自行銷售、自營管理。不過，行業(yè)分工的深化是市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展成熟的必然結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十余年的長足發(fā)展，營銷代理業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的分工中越來越細(xì)化，由銷售環(huán)節(jié)向上端拓展到調(diào)研、設(shè)計(jì)、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。有些規(guī)模較大、實(shí)力雄厚的企業(yè)隨著各個(gè)部門職能的不斷擴(kuò)展，部門獨(dú)立出去成立了子公司或者分公司，從而形成集團(tuán)公司。 

（4）受到資本市場的支持 

2004年以來，以合富輝煌、富陽、易居中國為代表的優(yōu)秀代理企業(yè)迅速擴(kuò)張并先后登陸資本市場，這些企業(yè)在資本市場獲得融資之后便開始了規(guī)?；瘮U(kuò)張之路。 

以易居中國為例，在資本的支持下迅速實(shí)現(xiàn)在全國范圍內(nèi)40多個(gè)城市的戰(zhàn)略布局，并以營銷代理為核心實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的縱向和橫向滲透延伸，企業(yè)代理服務(wù)的專業(yè)度和市場認(rèn)可度大幅提高。這些企業(yè)成功上市之后的持續(xù)快速成長，充分證明了資本市場對(duì)營銷代理企業(yè)的巨大促進(jìn)作用。 受中國對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控等一系列因素使得品牌代理企業(yè)減緩了上市步伐。不過，在資本市場大發(fā)展的今天，以"輕資產(chǎn)"為主要特征的營銷代理企業(yè)正逐漸受到資本市場的青睞。代理企業(yè)要能夠始終保持清晰的認(rèn)識(shí)，在充分利用資本促發(fā)展的同時(shí)及時(shí)調(diào)整發(fā)展的節(jié)奏，強(qiáng)化和重整企業(yè)的核心競爭能力。

（5）市場競爭力度進(jìn)一步提高 

由于我國營銷代理行業(yè)進(jìn)入門檻比較低，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，大大小小的代理公司如雨后春筍般生長在市場的各個(gè)地方。隨著房地產(chǎn)市場日漸低迷，開發(fā)商對(duì)代理企業(yè)的專業(yè)水平要求越來越高，導(dǎo)致眾多企業(yè)為了爭奪業(yè)務(wù)，不惜采取各種競爭手段，其中不乏惡性競爭，房地產(chǎn)代理行業(yè)的競爭日趨白熱化。 

2017年，三家5000億銷售規(guī)模房企悄然誕生，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，中小房企的生存空間越來越狹窄；在房地產(chǎn)長效機(jī)制的指揮棒下，房地產(chǎn)企業(yè)都在探索轉(zhuǎn)型之道，運(yùn)營能力成為決勝未來的核心競爭力。在變革時(shí)期，優(yōu)秀的策劃代理企業(yè)審時(shí)度勢，創(chuàng)新謀變。它們加碼技術(shù)促進(jìn)服務(wù)升級(jí)，深度融合"互聯(lián)網(wǎng) "鞏固核心競爭力；聚焦存量市場藍(lán)海，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)初見成效，并且以更加開放共享的姿態(tài)整合多方資源塑造新的行業(yè)生態(tài)。

在全球金融危機(jī)的背景下，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整也一定程度上加速了行業(yè)"洗牌"，推動(dòng)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論和實(shí)證研究的結(jié)論，當(dāng)四廠商集中度小于40%時(shí)，行業(yè)呈現(xiàn)壟斷競爭市場的態(tài)勢，反映出房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)仍處于高度競爭性市場中。因此，服務(wù)的專業(yè)化水平、企業(yè)的品牌美譽(yù)度等非價(jià)格競爭手段對(duì)各營銷代理企業(yè)顯得非常重要，成為這類企業(yè)核心競爭優(yōu)勢的重要組成部分。 

2012-2017年，房地產(chǎn)代理銷售額TOP10的市場占有率整體而言有所增長，近幾年僅2016年出現(xiàn)負(fù)增長，2017年實(shí)現(xiàn)回升，2017年的市場占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于一方面部分房地產(chǎn)代理企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)?；涓叨鹊膶I(yè)水平和豐富的客戶資源在市場較為低迷的背景下更受開發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)緊跟市場動(dòng)向，創(chuàng)新營銷模式，尤其是加強(qiáng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。

發(fā)展趨勢分析

從目前情況看，策劃代理行業(yè)發(fā)展趨勢表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：