投資社區(qū)的商鋪是否有前景？

社區(qū)商鋪是否具有投資價值，由很多因素決定，其中，城市是比較重要的因素之一，本回答就以杭州為例。 

商鋪投資活躍度增加 

近幾年，在互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊下，“一鋪養(yǎng)三代”的理念受沖擊，社區(qū)底商普遍不好賣，甚至要降價促銷。但2018年來，杭州不少區(qū)域的社區(qū)底商都有明顯“復(fù)蘇”跡象。 

2018年6月，杭州楊柳郡社區(qū)商鋪開售，小面積的底商很快就銷售一空。不少外地投資客由于無法在杭州購買住宅，將目光投向了杭州的商鋪。“外地投資客比較喜歡熱門板塊，例如錢江新城、錢江世紀城、未來科技城等小區(qū)底商，這些板塊的外地投資客比重也相對較高，尤其是來自上海的投資客，人數(shù)最多。而像丁橋、下沙、三墩等區(qū)域，則是以周邊小區(qū)業(yè)主為主。”目前商鋪主流的投資年回報率在3%-5%左右。 

據(jù)中源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年開始下沙二手房大量成交，居住氛圍日益濃厚。于是選擇總價不高的底商的投資者明顯變多了。2018年社區(qū)底商的投資活躍度比前兩年要增加不少，不少投資客就是周邊小區(qū)業(yè)主。 

不少區(qū)域的商鋪價格明顯提升 

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從2017年年中開始，杭州部分社區(qū)底商價格出現(xiàn)了不小的漲幅，尤其是熱門板塊，與去年同期相比，售價增長了近一倍。例如錢江世紀城板塊，部分商鋪去年年中單價為4萬元/m2左右，而目前在售單價已經(jīng)達到了7萬-8萬元/m2。未來科技城板塊社區(qū)底商最高的單價也將大概率漲至7萬元/m2左右，而2017年同期，相同位置、大小的商鋪價格才3萬元/m2左右。原本底商一直比較低迷的丁橋板塊，其大部分底商的單價也從去年2萬元/m2左右漲至如今3萬-4萬元/m2，價格較2017年同期漲幅50%-100%不等。

投資渠道變少轉(zhuǎn)移投資目光，投資需求輪動到社區(qū)底商 

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》分析認為，社區(qū)底商“復(fù)蘇”，主要與投資渠道變少有關(guān)。 

2016年以來，杭州住宅大量去化，庫存銳減。加之限購、搖號政策相繼出臺，要投資住宅，還要看運氣。而二手房掛價普遍較高，已失去投資價值。投資客將目光轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)。 

在商業(yè)地產(chǎn)中，投資客的可選擇余地并不大。作為商業(yè)投資占比很高的產(chǎn)品，酒店式公寓這兩年的漲勢較大，售價也不斷增長，甚至有的產(chǎn)品和2016年相比，單價漲幅達到了近100%，這也導(dǎo)致酒店式公寓租金回報率明顯下降。 

前幾年受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，實體商鋪持續(xù)低迷，甚至淡出投資標(biāo)的范圍。但由于2018年樓市大環(huán)境的變化，社區(qū)底商首先突破重圍，售價提升，空置率下降。此外，近兩年，全家、羅森等品牌便利店在杭州迅速擴張，而其選址，大部分位于社區(qū)底商，為小區(qū)居民提供服務(wù)；其次是中介門店，由于接下來杭州將進入存量房時代，再加上新房市場已無中介“用武之地”，門店擴張迫在眉睫，幾乎每個大型小區(qū)樓下，都有3家以上不同的中介門店；再次，輕食類的餐飲店頗受歡迎；最后，越來越多的培訓(xùn)機構(gòu)也開始在社區(qū)底商找落腳點。 

如同新房價格從市中心到郊區(qū)的板塊輪動，投資需求也經(jīng)歷了從住宅到酒店式公寓再到社區(qū)底商的輪動。 

總而言之，投資社區(qū)商鋪應(yīng)綜合考慮所在城市樓市大環(huán)境、政策、庫存、固定資產(chǎn)渠道、地段、所在社區(qū)居住氛圍等眾多因素。在樓市調(diào)控的大背景下，社區(qū)底商的投資價值日益顯現(xiàn)。