長(zhǎng)租公寓盈利模式？

自持盈利模式 

該模式主要通過(guò)地產(chǎn)"資本溢價(jià) 租金收入"實(shí)現(xiàn)盈利。目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用該模式的比較多。房企本身或多或少都有一些庫(kù)存房源，隨著土地市場(chǎng)上對(duì)于高溢價(jià)地塊的自持要求，通過(guò)租賃市場(chǎng)完全可以盤(pán)活這部分資產(chǎn)，既順應(yīng)了自持的要求，又帶來(lái)現(xiàn)金流。 

租入集中式房源運(yùn)營(yíng)盈利模式

該模式主要的盈利來(lái)源是租金差，但在租金溢價(jià)有限,且前期物業(yè)集中改造對(duì)資金投入要求較大矛盾下，控制前期投入成本是制勝的關(guān)鍵。以開(kāi)發(fā)商在融資和項(xiàng)目裝修改造方面的經(jīng)驗(yàn)，采用該運(yùn)營(yíng)模式有比較大的優(yōu)勢(shì)。大多第三方獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商（含互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系）如世聯(lián)紅璞、魔方、群島等也是采用該模式，不過(guò)近期，有不少中介系也開(kāi)始嘗試集中式運(yùn)營(yíng)。 

租入分散式房源運(yùn)營(yíng)盈利模式 

該模式模式主要的盈利來(lái)源也是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在降低對(duì)分散房源的人力管理成本和房屋空置率的供需匹配方面，中介系品牌具備先天優(yōu)勢(shì)。另外，以蛋殼公寓為代表的第三方獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商也有采用該模式。 

依靠增值服務(wù)的盈利模式

該模式下盈利來(lái)源主要靠運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)。通過(guò)智能化的方式降低管理人員的雇傭成本，并且為管理的社區(qū)提供除定期清潔外的增值服務(wù)，是目前獲取額外收入的最主要途徑。比如為租戶提供餐飲、搬家、社交等多元化服務(wù)，目前幾乎所有的長(zhǎng)租公寓品牌都在不斷進(jìn)行這方面的創(chuàng)新。長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展方向是讓租金差以外的的收入成為主導(dǎo)。當(dāng)公寓做到一定規(guī)模時(shí)，增值服務(wù)的利潤(rùn)將十分可觀。

案例分析：自如

自如從一線城市崛起以來(lái)，逐漸站在來(lái)長(zhǎng)租公寓特別是互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的前列。

六年突破百萬(wàn)租客，多渠道收益架起長(zhǎng)租公寓領(lǐng)軍"二房東" 

2011年，自如成立。目前，自如已經(jīng)成為中國(guó)規(guī)模最大，品類(lèi)最全的長(zhǎng)租公寓品牌，租客人數(shù)達(dá)120萬(wàn)人，在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房屋資產(chǎn)超過(guò)40萬(wàn)間，APP下載量達(dá)988萬(wàn)次。

自如產(chǎn)品由不同類(lèi)型的房源產(chǎn)品組成，如整租、合租等；服務(wù)則是在房源之外，為用戶提供專(zhuān)業(yè)保潔、維修、自如管家、網(wǎng)上交租金等。在自如成立后的時(shí)間里，合租產(chǎn)品自如友家從1.0到4.0，并先后推出自如寓、自如整租、自如驛、自如民宿、業(yè)主直租的租住產(chǎn)品。除了租住產(chǎn)品，自如推出了租房周邊服務(wù)產(chǎn)品，自如保潔、自如搬家、自如維修，自如優(yōu)品等。除了不定期的自如客社交活動(dòng)之外，近期，自如APP還增設(shè)了氣泡星球界面，為自如租客提供社交平臺(tái)。

"二房東"是對(duì)自如最好的定位。而從自如的運(yùn)營(yíng)模式上看，它會(huì)從租賃業(yè)務(wù)、平臺(tái)業(yè)務(wù)、家政服務(wù)業(yè)務(wù)、客戶積累以及融資五個(gè)方面獲益。 

自如租賃業(yè)務(wù)包括自如友家、自如寓、自如驛三塊業(yè)務(wù)。自如友家為傳統(tǒng)租房業(yè)主中的合租業(yè)務(wù)，定價(jià)采取"以出定收"機(jī)制，即綜合參考周邊市場(chǎng)租金價(jià)格，再估算裝修和配置成本，然后按照租期平攤，平攤價(jià)格減去市場(chǎng)價(jià)格即為對(duì)業(yè)主的收房?jī)r(jià)格，如果業(yè)主不愿意降價(jià)，成本則會(huì)在出房?jī)r(jià)中體現(xiàn)，即最終由租戶來(lái)買(mǎi)單。對(duì)于"二房東"運(yùn)營(yíng)模式的自如而言，租金差價(jià)是其最大的利潤(rùn)來(lái)源，通過(guò)空置期及每年漲價(jià)的方式獲取更高的利潤(rùn)，其次提供增值服務(wù)以創(chuàng)造更高的毛利率空間。

首先，每年漲房租。在自如友家和自如驛的業(yè)務(wù)中，因?yàn)楹蜆I(yè)主簽署的是3至5年的長(zhǎng)期固定合同，而與租戶的合同是年簽，所以這也給自如提供了漲價(jià)的契機(jī)，以北京市場(chǎng)為例，2017年較2016年房租漲幅在10%左右，部分甚至在20%以上。其次，提供一系列增值服務(wù)。比如自如APP平臺(tái)推出民宿產(chǎn)品，民宿客棧運(yùn)營(yíng)者通過(guò)平臺(tái)獲得推廣、宣傳及訂單，自如在平臺(tái)運(yùn)營(yíng)中收取管理費(fèi)用；向自如客提供保潔、維修和搬家等增值服務(wù)，這些服務(wù)團(tuán)隊(duì)均為自如自己的團(tuán)隊(duì)，目前部分城市除向自如客提供服務(wù)，也向外部提供服務(wù)。

成本的控制將直接影響企業(yè)的利潤(rùn)，在成本的控制方面，自如在壓縮前期準(zhǔn)備時(shí)間上，效率可謂驚人。自如通過(guò)房東委托管理，統(tǒng)一裝修后租給租戶，并且由自如統(tǒng)一管理，自如的標(biāo)準(zhǔn)化體系幾乎貫穿了每個(gè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)，而且嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)執(zhí)行。從業(yè)主收房時(shí)就開(kāi)始招租，從收房到裝修只需2個(gè)星期，從收房到出房最多1個(gè)月時(shí)間。自如通過(guò)與業(yè)主約定1-2個(gè)月的空置期，在空置期內(nèi)快速裝修、迅速出租，以此獲得更大的利潤(rùn)空間。此外，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)工具的使用，不僅有自如網(wǎng)，還有自如自己的APP（含員工端）、微信端等，自如可以做到租房全程可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)完成。 

在融資收益方面，魔方與自如都通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式獲得了資本市場(chǎng)的支持，從而實(shí)現(xiàn)了前期投資到資本市場(chǎng)融資的轉(zhuǎn)變，從資本市場(chǎng)獲取的資金可再次利用到后期的投資當(dāng)中，提前將明天的錢(qián)拿來(lái)今天用。自如還有一個(gè)隱性收益，就是通過(guò)租房業(yè)務(wù)獲得大量的客戶，這些客戶將成為未來(lái)二手房交易的潛在客戶，形成自如的租房業(yè)務(wù)和鏈家二手房交易業(yè)務(wù)在客戶資源上的互動(dòng)。