長租公寓盈利模式？

自持盈利模式 

該模式主要通過地產(chǎn)"資本溢價 租金收入"實現(xiàn)盈利。目前地產(chǎn)開發(fā)商運用該模式的比較多。房企本身或多或少都有一些庫存房源，隨著土地市場上對于高溢價地塊的自持要求，通過租賃市場完全可以盤活這部分資產(chǎn)，既順應了自持的要求，又帶來現(xiàn)金流。 

租入集中式房源運營盈利模式

該模式主要的盈利來源是租金差，但在租金溢價有限,且前期物業(yè)集中改造對資金投入要求較大矛盾下，控制前期投入成本是制勝的關鍵。以開發(fā)商在融資和項目裝修改造方面的經(jīng)驗，采用該運營模式有比較大的優(yōu)勢。大多第三方獨立運營商（含互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系）如世聯(lián)紅璞、魔方、群島等也是采用該模式，不過近期，有不少中介系也開始嘗試集中式運營。 

租入分散式房源運營盈利模式 

該模式模式主要的盈利來源也是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在降低對分散房源的人力管理成本和房屋空置率的供需匹配方面，中介系品牌具備先天優(yōu)勢。另外，以蛋殼公寓為代表的第三方獨立運營商也有采用該模式。 

依靠增值服務的盈利模式

該模式下盈利來源主要靠運營服務費。通過智能化的方式降低管理人員的雇傭成本，并且為管理的社區(qū)提供除定期清潔外的增值服務，是目前獲取額外收入的最主要途徑。比如為租戶提供餐飲、搬家、社交等多元化服務，目前幾乎所有的長租公寓品牌都在不斷進行這方面的創(chuàng)新。長租公寓未來的發(fā)展方向是讓租金差以外的的收入成為主導。當公寓做到一定規(guī)模時，增值服務的利潤將十分可觀。

案例分析：自如

自如從一線城市崛起以來，逐漸站在來長租公寓特別是互聯(lián)網(wǎng)長租公寓行業(yè)的前列。

六年突破百萬租客，多渠道收益架起長租公寓領軍"二房東" 

2011年，自如成立。目前，自如已經(jīng)成為中國規(guī)模最大，品類最全的長租公寓品牌，租客人數(shù)達120萬人，在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房屋資產(chǎn)超過40萬間，APP下載量達988萬次。

自如產(chǎn)品由不同類型的房源產(chǎn)品組成，如整租、合租等；服務則是在房源之外，為用戶提供專業(yè)保潔、維修、自如管家、網(wǎng)上交租金等。在自如成立后的時間里，合租產(chǎn)品自如友家從1.0到4.0，并先后推出自如寓、自如整租、自如驛、自如民宿、業(yè)主直租的租住產(chǎn)品。除了租住產(chǎn)品，自如推出了租房周邊服務產(chǎn)品，自如保潔、自如搬家、自如維修，自如優(yōu)品等。除了不定期的自如客社交活動之外，近期，自如APP還增設了氣泡星球界面，為自如租客提供社交平臺。

"二房東"是對自如最好的定位。而從自如的運營模式上看，它會從租賃業(yè)務、平臺業(yè)務、家政服務業(yè)務、客戶積累以及融資五個方面獲益。 

自如租賃業(yè)務包括自如友家、自如寓、自如驛三塊業(yè)務。自如友家為傳統(tǒng)租房業(yè)主中的合租業(yè)務，定價采取"以出定收"機制，即綜合參考周邊市場租金價格，再估算裝修和配置成本，然后按照租期平攤，平攤價格減去市場價格即為對業(yè)主的收房價格，如果業(yè)主不愿意降價，成本則會在出房價中體現(xiàn)，即最終由租戶來買單。對于"二房東"運營模式的自如而言，租金差價是其最大的利潤來源，通過空置期及每年漲價的方式獲取更高的利潤，其次提供增值服務以創(chuàng)造更高的毛利率空間。

首先，每年漲房租。在自如友家和自如驛的業(yè)務中，因為和業(yè)主簽署的是3至5年的長期固定合同，而與租戶的合同是年簽，所以這也給自如提供了漲價的契機，以北京市場為例，2017年較2016年房租漲幅在10%左右，部分甚至在20%以上。其次，提供一系列增值服務。比如自如APP平臺推出民宿產(chǎn)品，民宿客棧運營者通過平臺獲得推廣、宣傳及訂單，自如在平臺運營中收取管理費用；向自如客提供保潔、維修和搬家等增值服務，這些服務團隊均為自如自己的團隊，目前部分城市除向自如客提供服務，也向外部提供服務。

成本的控制將直接影響企業(yè)的利潤，在成本的控制方面，自如在壓縮前期準備時間上，效率可謂驚人。自如通過房東委托管理，統(tǒng)一裝修后租給租戶，并且由自如統(tǒng)一管理，自如的標準化體系幾乎貫穿了每個運營的環(huán)節(jié)，而且嚴格按照標準化來執(zhí)行。從業(yè)主收房時就開始招租，從收房到裝修只需2個星期，從收房到出房最多1個月時間。自如通過與業(yè)主約定1-2個月的空置期，在空置期內快速裝修、迅速出租，以此獲得更大的利潤空間。此外，對于互聯(lián)網(wǎng)工具的使用，不僅有自如網(wǎng)，還有自如自己的APP（含員工端）、微信端等，自如可以做到租房全程可通過互聯(lián)網(wǎng)完成。 

在融資收益方面，魔方與自如都通過資產(chǎn)證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實現(xiàn)了前期投資到資本市場融資的轉變，從資本市場獲取的資金可再次利用到后期的投資當中，提前將明天的錢拿來今天用。自如還有一個隱性收益，就是通過租房業(yè)務獲得大量的客戶，這些客戶將成為未來二手房交易的潛在客戶，形成自如的租房業(yè)務和鏈家二手房交易業(yè)務在客戶資源上的互動。