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邀請演講2018年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如何?2019年房地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?
隨著山東菏澤宣布放開限售后，多地樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)了一些變化。"大放水來了""房價(jià)要暴漲了"等謠言不脛而走。最近，到底哪些地方的樓市調(diào)控有了新動(dòng)作?明年樓市會(huì)不會(huì)"大松綁"?房價(jià)又會(huì)不會(huì)重現(xiàn)猛漲勢頭?
11月中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月中國城市租賃價(jià)格指數(shù)為1037.1點(diǎn)，環(huán)比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。從全國租賃交易價(jià)格指數(shù)表來看，該指數(shù)已連續(xù)第8個(gè)月出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。
市場需求：商品房銷售面積、銷售額小幅收窄。2018年1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.1%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.2%。
TOP100房企銷售額方面，2018年中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。2018年1-11月，TOP100房企銷售額穩(wěn)步增長，其中前10房企的銷售總額達(dá)36691.6億元，銷售額占比達(dá)40.6%。
從銷售情況來看，2018年前11月銷售破千億房企增至26家，TOP100門檻升至236.3億元。分陣營來看，銷售額超千億的企業(yè)有26家，其中碧桂園、萬科與恒大均超五千億，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%;1000-5000億的企業(yè)共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營。500-1000億的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元;100-500億的企業(yè)銷售額均值為317.7億元;TOP100門檻升至236.3億元。
圖表1:2018年1-11月中國商品房銷售面積、銷售金額統(tǒng)計(jì)及增長情況（萬平方米，%）
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
2018年中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)象分析
1、有的對商業(yè)地產(chǎn)開了口子，廣州商服類地產(chǎn)可有條件賣個(gè)人。12月19日，廣州市住建委發(fā)文，宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策，去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷售對象，可以銷售給個(gè)人。
而早在2017年3月30日，廣州市就發(fā)布通知，進(jìn)一步收緊樓市限購，其中包括加強(qiáng)商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。個(gè)人想購買商服類地產(chǎn)項(xiàng)目用作居住的窗口被關(guān)上。如今這份文件的出臺，是對此前樓市調(diào)控政策的微調(diào)。
2、有的購房條件放寬了，珠海非本市戶籍購房社保要求松動(dòng)
12月21日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)布消息，該市相關(guān)區(qū)域已經(jīng)降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房續(xù)繳納社保時(shí)間縮短，只需根據(jù)人才類型不同要求社保繳納時(shí)間分別為1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。就可獲得購房資格。這就意味著，非珠海市戶籍居民購房不需要再連續(xù)繳納5年社保。
3、有的首套房利率下調(diào)了，深圳多家銀行下調(diào)首套房貸利率
近日有媒體報(bào)道，深圳多家銀行將首套房貸利率下調(diào)。其中，建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行已將首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，而農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行暫未下調(diào)。
盡管近期多地傳出下調(diào)房貸利率，但總體來看，房貸利率仍處于較高水平。2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比10月持平;11月，上調(diào)利率銀行數(shù)量較上月減少，首套平均利率首次出現(xiàn)持平，整體來看利率保持相對穩(wěn)定。
仔細(xì)查看多地的政策微調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)，這些變化是各地政府在履行地方政府主體責(zé)任的前提下，根據(jù)本地房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，進(jìn)行的政策調(diào)整。比如，深圳多家銀行下調(diào)首套房貸利率，是在前期連續(xù)多個(gè)月上漲的情況下，適度回調(diào)，與樓市松綁并無必然聯(lián)系。
2019年樓市往哪兒走?——未來4大發(fā)展大趨勢
樓市消息不斷，如何能在眾說紛紜中不被人忽悠?看清大勢是關(guān)鍵。那么，2019年樓市的大勢是什么?主要有4個(gè)：
1、2019年，樓市穩(wěn)字當(dāng)頭
"三穩(wěn)"(穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期)被列入住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首，其重要性不言自明。對于房地產(chǎn)市場來說，穩(wěn)定壓倒一切。需要指出的是，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。
2、房住不炒不會(huì)有絲毫動(dòng)搖
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，要堅(jiān)持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，這些基調(diào)再次給剛需購房群體吃了定心丸。人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，也將降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)。
3、分類調(diào)控將成樓市常態(tài)
房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，離不開因城施策、分類指導(dǎo)。我國幅員遼闊，各地情況千差萬別。從房地產(chǎn)市場的實(shí)際表現(xiàn)看，大半年來，不同城市出現(xiàn)了"冷熱不均"的現(xiàn)實(shí)情況。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)重申堅(jiān)持分類調(diào)控思路。因此，分類調(diào)控政策將成為樓市常態(tài)。
4、租賃或?qū)⒊蔀楦嗳诉x擇
住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中指出，人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。對于租房族來講，這可是個(gè)好消息，供應(yīng)的增加將使租房更為輕松，租賃或?qū)⒊蔀楦嗳说倪x擇。
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