當(dāng)前位置： 經(jīng)濟學(xué)人 ? 行業(yè)問答
經(jīng)過幾次爆倉，如今長租公寓沉寂了一段時間，未來何去何從？
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邀請演講千億藍海 風(fēng)起云涌
根據(jù)國家衛(wèi)健委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2018》，1982年以來，我國流動人口規(guī)模經(jīng)歷長期快速增長后進入調(diào)整期。2015年開始，流動人口規(guī)模逐年下降，2016年全國流動人口規(guī)模比2015年減少171萬人，2017年繼續(xù)減少82萬人，2018年的數(shù)據(jù)尚未公布，預(yù)計較2017年仍有輕微下降，但依舊保持在2.4億人以上。高規(guī)模的流動人口和每年人數(shù)突破記錄的高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場需求的第一大群體。家電齊全、裝修時尚但價格又在合理范圍內(nèi)的長租公寓越來越受到年輕人的青睞，市場空間廣闊。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院在公布的《2018年長租公寓行業(yè)發(fā)展研究報告》中預(yù)測，均衡狀態(tài)下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億；長租公寓需求大約1000萬間，到2020年長租公寓潛在營業(yè)收入近2200億元，總體凈利潤規(guī)模在250億元左右。伴隨著政策利好，各路玩家看中房地產(chǎn)業(yè)中的這片千億藍海，紛紛逐鹿長租公寓市場。截至目前，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機構(gòu)、連鎖酒店、金融機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司均展開布局，一時間長租公寓大勢漸起，瘋狂擴張，帶來的隱患也隨之暴露。
"情懷滿滿、套路多多"
2018年以來，萬科、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)中國等品牌房企陸續(xù)推出自有長租品牌，長租公寓市場競爭進入白熱化階段?？焖僬加惺袌龇蓊~、形成集中效應(yīng)是在這片藍海里的生存法則。然而，房企在布局之初定下的鴻鵠之志，多數(shù)離實現(xiàn)還遙遙無期。長租公寓這塊香餑餑，想要拿下并非如此容易。
不同于傳統(tǒng)住宅，長租公寓的投資回報期較長，從開工時間計算，到項目成熟實現(xiàn)盈利，期間至少經(jīng)歷5年。前期的持續(xù)投資，沒有一定資金支撐，很容易遭遇資金鏈斷裂，出現(xiàn)"爆倉"。 一些建立之初"情懷滿滿"的長租公寓品牌，由于持續(xù)"燒錢"未能盈利，甚至從未獲投，尚未來得及施展拳腳，就死在搖籃里。
另外，靠規(guī)模擴張取勝的戰(zhàn)略導(dǎo)致眾多企業(yè)不惜以前期賠錢的方式來搶占房源，房源到手后再漲價以實現(xiàn)盈利。這一抬高租金的行為增加了租賃機構(gòu)收房成本進而削減盈利空間，加劇了本已堪憂的盈利問題。
為了支撐規(guī)模的持續(xù)擴張，部分機構(gòu)通過"租金貸"的方式，向金融機構(gòu)融資。租金貸是指租客與第三方金融機構(gòu)簽訂貸款合同后，由后者代替前者向運營商一次性支付較長時間的租金，租客向金融機構(gòu)分期償還。對于租客而言，可以暫緩手頭資金壓力；對租賃機構(gòu)而言，可以一次性獲得本應(yīng)在未來收取的租金，擁有更多的現(xiàn)金流用于日常運營。
這本是一舉兩得的好事，但是對于租賃機構(gòu)的運營能力要求較高，如果運營商對資金運用不當(dāng)，用未來的租金盲目拓展規(guī)模，資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，房東因收不到租金而收回房屋，租客仍需要繳納剩余房租，最終將嚴重損害租客的利益，讓租客無家可住，還背上小額負債。
有些長租公寓在租客不知情的情況下，偷偷地用租客的身份信息辦理貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致租金貸在長租公寓市場中亂象叢生。剛畢業(yè)的大學(xué)生在簽訂協(xié)議時沒有仔細看清條款，就容易墮入"租金貸陷阱"，莫名背上一到兩年的負債。同時，運營商承包的房屋裝修時甲醛檢測不達標引發(fā)的生命危險；對于行為不檢點、擾亂舍友或鄰居正常歇息的租客沒有明確管理條例；在網(wǎng)絡(luò)推廣時霸占關(guān)鍵詞搜索令人生嫌等都是目前長租公寓需要解決的問題。
品牌化社群化是大趨勢
當(dāng)前長租公寓存在品牌化社群化發(fā)展的趨勢。在"得90后者得天下"的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶與場景、文化之間的多樣化聯(lián)系，利用社群化運營打造生態(tài)社區(qū)，有利于形成品牌辨識度，在增值服務(wù)上實現(xiàn)盈利。"生態(tài)社區(qū) 增值服務(wù)"的盈利模式成為越來越多主打社群文化的長租公寓品牌的選擇。
隨著RETIs、ABS的優(yōu)勢逐漸被大眾認可，長租公寓ABS和長租公寓REITs大有可為。市場監(jiān)管和把控需要逐漸跟進，讓金融實實在在服務(wù)租賃市場。盡管當(dāng)下的長租公寓市場負面新聞頻發(fā)，但也抵擋不住各方資本爭相競?cè)搿ｉL租公寓與P2P平臺不同，居住剛需是人類永恒的話題，長租公寓的"爆倉"只是這個行業(yè)膨脹發(fā)展初期必然發(fā)生的事情，為市場淘汰掉一部分不適宜的投機者。經(jīng)歷行業(yè)洗牌調(diào)整后，長租公寓市場容量可期。
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