當(dāng)前位置： 經(jīng)濟(jì)學(xué)人 ? 行業(yè)問答
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邀請演講感謝您的提問2019年3月8日，據(jù)前瞻旗下企查貓數(shù)據(jù)顯示，近日，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司新增一條被執(zhí)行人信息，其中，鏈家實(shí)際控制人左暉被采取限制消費(fèi)措施。對此，鏈家很快出面澄清，表示鏈家只是受到北京一起房產(chǎn)交易糾紛牽連，作為居間服務(wù)方而被法院一并列為被執(zhí)行人。實(shí)際此案與董事長左暉先生沒有實(shí)質(zhì)關(guān)系，實(shí)乃無辜躺槍。前瞻分析認(rèn)為，目前鏈家董事長被限制的消費(fèi)主要為高消費(fèi)及非生活和工作必需的消費(fèi)行為，且鏈家方目前也正在與法院積極溝通，因此該事件對鏈家及董事長左暉不會造成重大影響。圖表1：鏈家及左暉被限制的消費(fèi)行為匯總
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
鏈家股東背景豪華，投資以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為主根據(jù)企查貓工商信息顯示，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2001年9月30日，法定代表人為彭永東，注冊資本為2054.0213萬元人民幣。從其股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，由于引入了多方資本，鏈家的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，股東背景亦堪稱豪華，包括百度、騰訊、華興資本、融創(chuàng)中國等多個巨頭。圖表2：2019年北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（單位：%）
資料來源：企查貓 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理而公司實(shí)際控制人左暉則占有38.88%股權(quán)，這個股份數(shù)額也只能說是相對安全。如果繼續(xù)融資，其股權(quán)還會被繼續(xù)稀釋。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，左暉本人名下共有1211家企業(yè)，其中位于北京的有876家，山東的有264家，其它的有71家。其中，他擔(dān)任法人的企業(yè)有950家，其中大多為北京、青島鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司旗下分店，且有大部分已注銷。除此之外，他還擔(dān)任北京博恒泰和廣告有限公司等數(shù)家公司的法人。圖表3：左暉擔(dān)任法人的部分企業(yè)情況
資料來源：企查貓 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理而他擔(dān)任股東的企業(yè)有44家，擔(dān)任高管的企業(yè)有25家。圖表4：左暉擔(dān)任股東的部分企業(yè)
資料來源：企查貓 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理圖表5：左暉擔(dān)任高管的部分企業(yè)
資料來源：企查貓 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理綜合來看，鏈家及左暉的對外投資主要還是集中在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，少量涉及廣告、企業(yè)咨詢、投資等行業(yè)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，市場上存三大競爭主體——傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)競爭激烈，低傭金率成為搶占市場的主要手段傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)多以地鋪模式為主，對門店和經(jīng)紀(jì)人的能力依賴較大。由于行業(yè)入門門檻較低，行業(yè)魚龍混雜，競爭激烈，低傭金率成為搶占市場的主要手段。例如，丁丁租房上線之初就打出"傭金全免"的旗號，只向房東收取5天的租金作為中介費(fèi)，傭金僅為傳統(tǒng)1個月房租的17%左右；而搜房網(wǎng)的二手房傭金僅為0.5%，愛屋及屋的二手房傭金也僅為1%，跟行業(yè)平均2%左右的傭金率相比也處于非常低的水平。圖表6：傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)用低傭金來搶占市場（單位：%）
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理——O2O轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商當(dāng)下的主題隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展和消費(fèi)者要求的提高，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)不能滿足客戶的需要，行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。O2O平臺的出現(xiàn)，提高了匹配二手房買賣或租賃雙方的成功率和效率，并大大降低了營運(yùn)成本和管理成本，受到了市場的歡迎。而一眾現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商紛紛推進(jìn)O2O轉(zhuǎn)型，搶占市場份額。圖表7：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商O2O轉(zhuǎn)型方式
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理——互聯(lián)網(wǎng)時代下，市場上存三大競爭主體在進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型后，根據(jù)承擔(dān)的功能不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商又可劃分為三大主體。第一類是大型的信息平臺網(wǎng)站，以體量大、客戶流量大為競爭優(yōu)勢點(diǎn)，如58同城、安居客和趕集網(wǎng)等。其特點(diǎn)是要以龐大的網(wǎng)站流量吸引廣告投放為盈利點(diǎn)，但有著效率不高和房源信息的真實(shí)性存疑等問題。第二類是從信息平臺轉(zhuǎn)型為交易平臺的企業(yè)，如搜房網(wǎng)、樂居等。該類企業(yè)目標(biāo)客戶群體直接向C端轉(zhuǎn)移，構(gòu)造自身的房源和客源系統(tǒng)，以真實(shí)房源作為核心競爭點(diǎn)，以二手買賣傭金或服務(wù)費(fèi)作為營業(yè)收入。第三類是以經(jīng)紀(jì)人為核心的提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的企業(yè)，如鏈家、房多多等。該類企業(yè)業(yè)務(wù)范圍廣泛，所提供的服務(wù)涉及資產(chǎn)管理服務(wù)、交易管理服務(wù)和金融管理服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融、理財、后房產(chǎn)市場等多個領(lǐng)域。圖表8：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場三大競爭主體
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
二手租賃市場火熱，企業(yè)積極展開布局當(dāng)前，中國的房產(chǎn)成交總套數(shù)已達(dá)2000萬套左右，雖然二手房成交僅占比35%，但實(shí)際的二手房成交套數(shù)已超過全美國一二手房成交591萬套的總和，未來潛力巨大。看中二手房租賃市場的潛力，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商積極展開布局。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商參與住房租賃市場的品牌主要包括鏈家旗下的自如、世聯(lián)行旗下的紅璞、我愛我家旗下的相寓等。其中，鏈家自如、我愛我家相寓相對其他住房租賃參與主體，規(guī)模優(yōu)勢非常大，截至2018年三季度末，已分別運(yùn)營70萬、60萬間房源，且仍在積極擴(kuò)張。圖表9：2018年中國部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商住房租賃布局情況
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
科技驅(qū)動未來，房源信息系統(tǒng)和O2O增值服務(wù)成競爭關(guān)鍵——得房源系統(tǒng)者得天下大數(shù)據(jù)、人工智能、計算機(jī)算法等科技的逐漸應(yīng)用，大幅度的改善了從業(yè)者的作業(yè)效率以及購房者的服務(wù)體驗(yàn)。在信息化時代，能否掌握真實(shí)完善的房源和客源是對經(jīng)濟(jì)商對信息的把控度的考驗(yàn)，有助于服務(wù)提供商搶占市場話語權(quán)，搶占市場份額。因此，未來，房源系統(tǒng)的完善建立是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商核心競爭力之一。圖表10：真實(shí)完善的房源系統(tǒng)成為競爭關(guān)鍵
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理——創(chuàng)新的O2O增值服務(wù)將是未來新的盈利點(diǎn)長久以來，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商均在一定程度上忽視了用戶體驗(yàn)的重要性，缺乏線下服務(wù)場景。而伴隨著消費(fèi)者自我意識的覺醒，消費(fèi)要求的提高，其對消費(fèi)體驗(yàn)、服務(wù)場景也越發(fā)看重。未來，線下服務(wù)對用戶的體驗(yàn)將越發(fā)重要，而提供增值服務(wù)是增強(qiáng)客戶體驗(yàn)性，從而增強(qiáng)客戶粘性的良好途徑。創(chuàng)新的O2O增值服務(wù)將是未來新的盈利點(diǎn)。
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