國外住房租賃金融扶持經(jīng)驗有哪些？

一是REITs。REITs起源于美國上世紀60年代，是美國住房租賃市場發(fā)展的重要金融支持工具。近年來，借助REITs等金融工具的支持，美國最大的兩家長租公寓管理公司AVB( AvalonBay Communities)和EQR(Equity Residential)的市值已發(fā)展到300億美元。美國的REITs制度對機構(gòu)組織形式、資產(chǎn)、收入來源和分配方式及應(yīng)遵守的法律等都做出了明確要求。除此之外，穿透性稅收優(yōu)惠是美國REITs發(fā)展的重要驅(qū)動力，其核心在于企業(yè)的收益和損失可以沖抵企業(yè)持有人的個人所得稅應(yīng)稅收入，避免了雙重征稅，以此鼓勵所有美國投資者投資大型綜合房地產(chǎn)項目。

二是政府提供貸款優(yōu)惠政策。美國住房和城市發(fā)展部（HUD）以家庭基金的形式，向以各種形式興建可支付住宅的私人開發(fā)商或社會非盈利群體提供直接貸款、貸款擔保，或直接向低收入群體提供租金補貼。 

三是租賃住房抵押貸款證券化。美國政策性住宅金融機構(gòu)（如房利美、房地美）購買住宅抵押貸款，發(fā)行CMBS籌措資金，向商業(yè)銀行、房地產(chǎn)抵押貸款公司等一級市場的金融機構(gòu)購買房地產(chǎn)抵押貸款，為一級市場的金融機構(gòu)提供流動性，一級市場的金融機構(gòu)再向由聯(lián)邦住宅管理局（FHA）擔保的開發(fā)商發(fā)放低息的租賃住房建設(shè)貸款。 

（二）德國的低息住房租賃貸款 德國租賃住房市場占住房市場的比重居歐盟之首，住房租賃體系在整個住房市場扮演著極為重要的角色。德國住房租賃市場融資渠道多元化，但相較于IPO、企業(yè)債、REITs等融資方式，銀行信貸融資的作用表現(xiàn)得更為突出，可以為不同收入和信用等級的居民提供多樣化且獨具特色的金融服務(wù)。 一是德國政府參與或直接投資設(shè)立促進住房建設(shè)的政策性金融機構(gòu)，為私人投資建造低租金住房提供優(yōu)惠利率貸款；通過設(shè)立住房建設(shè)基金，支持銀行給予開發(fā)商無息或低息貸款。以德國第五大住房租賃企業(yè)Buwog集團為例，在其貸款結(jié)構(gòu)中，24%來自于政府補貼的貸款，76%來自于銀行，平均貸款期限為15.9 年，平均融資成本僅為2%。 二是德國住房金融體系實行契約式住房合同儲蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)與信貸配給制，要求居民存款額達到40%～50%時才可獲得貸款，首付比例相對較高。而德國租賃保障比較完善，實現(xiàn)了租購?fù)瑱?quán)，相對來說，德國人在需要背負較大貸款壓力才能買房的情況下，更愿意租房。 三是德國發(fā)達的全擔保債券市場有效降低了銀行的融資成本。德國的抵押銀行通過發(fā)行中長期全擔保債券募集低成本的資金，再發(fā)放以土地、房屋及其他不動產(chǎn)為抵押的中長期貸款，有效降低了住房租賃機構(gòu)長期貸款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全擔保債券目前已成為德國和歐洲其他國家進行住房建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)融資的重要手段。

（二）德國的低息住房租賃貸款 

德國租賃住房市場占住房市場的比重居歐盟之首，住房租賃體系在整個住房市場扮演著極為重要的角色。德國住房租賃市場融資渠道多元化，但相較于IPO、企業(yè)債、REITs等融資方式，銀行信貸融資的作用表現(xiàn)得更為突出，可以為不同收入和信用等級的居民提供多樣化且獨具特色的金融服務(wù)。 

一是德國政府參與或直接投資設(shè)立促進住房建設(shè)的政策性金融機構(gòu)，為私人投資建造低租金住房提供優(yōu)惠利率貸款；通過設(shè)立住房建設(shè)基金，支持銀行給予開發(fā)商無息或低息貸款。以德國第五大住房租賃企業(yè)Buwog集團為例，在其貸款結(jié)構(gòu)中，24%來自于政府補貼的貸款，76%來自于銀行，平均貸款期限為15.9 年，平均融資成本僅為2%。 

二是德國住房金融體系實行契約式住房合同儲蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)與信貸配給制，要求居民存款額達到40%～50%時才可獲得貸款，首付比例相對較高。而德國租賃保障比較完善，實現(xiàn)了租購?fù)瑱?quán)，相對來說，德國人在需要背負較大貸款壓力才能買房的情況下，更愿意租房。

三是德國發(fā)達的全擔保債券市場有效降低了銀行的融資成本。德國的抵押銀行通過發(fā)行中長期全擔保債券募集低成本的資金，再發(fā)放以土地、房屋及其他不動產(chǎn)為抵押的中長期貸款，有效降低了住房租賃機構(gòu)長期貸款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全擔保債券目前已成為德國和歐洲其他國家進行住房建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)融資的重要手段。

（三）日本住房租賃市場多元化的融資 

  一是為租賃市場主體提供低息貸款。日本國土交通省聯(lián)合金融住宅支援機構(gòu)，針對租賃住宅提供政策性貸款，利率較同期商業(yè)銀行貸款低1～3 個百分點，且采用固定利率法。

二是為租賃市場提供豐富的信貸支持產(chǎn)品。比如日本瑞穗實業(yè)銀行為滿足條件的個人和企業(yè)取得、購建、修繕出租住宅所需資金提供各類信貸支持。 

三是發(fā)展住房租賃投資信托基金。日本是亞洲REITs的先行者。2001年9月，日本首個房地產(chǎn)信托投資基金（J-REIT)上市。目前日本上市的J-REIT已達58家，是全球僅次于美國的REITs市場，日本還是全世界唯一一個由央行購買REITs的國家。J-REIT成功發(fā)展的關(guān)鍵在于相關(guān)法律的完善和信息的絕對透明化。按照日本相關(guān)法律，若J-REIT每一年利潤的90%以上分配給投資者，則J-REIT的法人稅可以豁免；對于同樣的租金收入，J-REIT的分紅高于房地產(chǎn)公司。J-REIT還要求定期公布持有物的購買價格、收益率、空房率等。

（四）國外住房租賃金融經(jīng)驗的借鑒意義

從美、德、日三國的住房租賃金融發(fā)展經(jīng)驗可以看出，三國住房租賃市場的發(fā)展與其完善的政策性住房金融體系有很大關(guān)系，雖然這些國家都注重市場調(diào)節(jié)，但政府在其中均采取了適當?shù)母深A(yù)措施。此外，市場化的金融創(chuàng)新同樣必不可少，并在很大程度上推動了住房租賃金融市場的發(fā)展。

因此，借鑒三國經(jīng)驗，我國既要充分發(fā)揮政府在政策性住房金融體系中的主導(dǎo)地位，又要保證市場化機制的參與，推進以MBS及REITs為代表的證券化金融創(chuàng)新，建立完備的市場體系和可選擇的多元化金融工具，積極引導(dǎo)社會資金參與解決住房租賃融資問題。